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자영업, 창업을 시작하는 상인들이 반드시 알아야 할 것이 있습니다. 바로 부당하고 억울한 일이 발생했을 때 법으로부터 보호받을 수 있는 나의 권리를 아는 것입니다. 분쟁 상황은 늘 예기치 못한 곳에서 흘러나오기 때문에 정확한 권리를 알고 있지 않는다면 적기에 권리 행사를 하기에 어려움이 있을 수도 있고, 미흡한 대처로 인하여 빈손으로 내쫓기는 안타까운 상황이 발생할 수도 있습니다. 그래서 오늘은 상가임대차보호법 상 임차인이 주장할 수 있는 대표적인 권리 2가지에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

첫 번째는 계약갱신요구권입니다. 점포를 자주 옮기는 것은 시간과 비용이 과도하게 낭비되기도 하고, 단골 고객을 확보하기에도 무리가 있어서 일반적으로 상인들은 충분한 시간을 한 장소에서 영업하기를 원합니다. 그러나 각종 이유들로 임대인이 임차인을 내보내고 상가를 반환받으려는 상황이 자주 발생하는데요. 이때 임차인은 갱신요구권을 근거로 계약 존속, 연장을 요구할 수 있습니다. 2018년 10월 16일 이후 최초 계약이나 연장한 임대차라면 총 10년간 갱신요구권을 주장할 수 있습니다. (그 이전에 체결한 계약은 구법에 따라 5년간 보호가 가능합니다.)

계약 연장을 결정하는 기간은 만기일로부터 6개월 전에서 1개월 사이에 이루어지며, 이때 양측 모두 조건 변경 및 해지 통보 등이 없었다면 묵시적으로 연장된 것으로 판단합니다. 이때는 환산보증금 초과 여부에 따라 계약기간이 결정됩니다. 환산보증금 이내 상가는 1년의 약정을 받아 갱신된 것으로 판단하고, 초과하는 상가라면 기간의 약정 없이 쭉 연장되었다고 판단합니다.

두 번째 상가임대차보호법 상 임차인의 권리는 영업 가치를 회수하는 것입니다. 장사를 시작할 때 시설비로 투자한 금액이나, 영업을 하면서 쌓아나간 노하우, 신뢰도, 유명도, 지명도 등을 인수받을 적자를 찾아 넘겨주면서 이에 대한 금전적인 대가를 회수하는 것입니다. 법적으로는 계약종료일 6개월 전부터 계약종료 시점까지 보호받게 되며, 이 때 신규임차인을 찾아 권리계약을 체결하고 건물주에게 주선하여 신규 임대차 계약 체결을 요청하시면 됩니다. 이 과정에서 아무런 문제없이 끝났다면 안전하게 영업 가치를 회수하게 된 것이지만, 건물주의 방해 행위가 시작되면 상황은 복잡다단해집니다.

‘내가 직접 사용할거다.’, ‘건물이 매각되었다.’, ‘특약사항에 영업 가치 주장하지 않기로 약속했다.’ 등의 이유들로 신규 계약 체결을 거절하고, 신규임차인이 결국 모든 계약을 포기하게 되면 임차인의 권리금 회수 기회는 무산되는 것입니다. 그러나 상가임대차보호법에서는 임차인의 영업 가치 회수 기회를 보호하고 있고, 위의 사유는 계약 거절의 정당한 사유가될 수 없기 때문에 건물주가 정당하지 않은 이유로 훼방을 놓는다면 손해배상청구 소송을 진행하시면 됩니다.

법에서 아주 엄격하게 임차인들의 권리를 보호하고 있지만, 실질적으로 손해배상소송의 판례를 살펴보면 임차인들의 승소율이 생각만큼 높지가 않은데요. 그 이유는 미흡한 대처와, 제대로 된 만기일을 파악하지 못한 경우들이 대부분입니다. 이러한 기본적인 실수가 발생하여 엄청난 피해를 입지 마시고, 분쟁이 생겼을 경우 혼자 부정확한 대처를 하기 보다는 즉시 법률 전문가의 조력을 받아 적절한 조치를 취하며 사건을 정확하게 마주해나가야 합니다.

서울 강남의 한 체육학원 임차인 J씨는 다행히 적기에 법률 전문가의 도움을 받아 성공적으로 사건을 마무리할 수 있었는데요. 더 자세히 알아보겠습니다.

2015년 3월에 영업을 시작해 5년의 기간 동안 문제없이 학원 운영을 이어오던 와중 건물주가 갑자기 건물 매각 및 명도를 통보해왔습니다. 너무나 갑작스럽게 상가에서 내쫓길 위기에 처한 임차인 J씨는 즉시 법률 검토를 받았습니다. J씨 측 대리인은 내용증명 등을 통해 건물주의 주장은 임차인의 권리 회수를 방해하는 것이며, 현재와 같은 입장을 고수할 경우 제기할 법적 대응에 대해서까지 알리며 고강도로 압박해나갔습니다. 건물주 측의 반발이 그치지 않아 쉽지 않은 과정이 있었지만, 최종적으로는 2020년 11월 27일 서울중앙지방법원은 임차인의 손해를 인정하는 강제조정결정문을 내렸고, 건물주는 약 1억 3,300만원을 지급하라는 결론을 내렸습니다.

귀책사유가 없는 상가 세입자들이 부당하고 억울한 일에서 벗어날 수 있도록 상가임대차보호법이 존재하지만, 임대인과 분쟁이 생겼을 때 적극적으로 나서지 않으면 권리 행사에 어려움이 생기게 됩니다. 특히나 이러한 분쟁은 초기에 확실히 대처해두는 것이 중요하므로, 건물주와 극심한 갈등이 예상되는 상황이라면 즉시 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.

2019년 4월 17일에 시행 및 공포된

상가임대차보호법 시행령 최신판을 함께 확인하겠습니다.

상가임대차보호법은 2018년 10월 16일에 개정되었습니다.

이 때 다들 들은 적이 있을 "계약갱신요구권 10년"보호법이 시작되었습니다.

그리고 권리금회수기회도 이전에는 종료 3개월 전부터 보호되었기 때문에

준비기간이 매우 짧았지만 이제는 종료 6개월 전부터 보호됩니다.

또한 전통시장의 권리금이 보호되면서 더 많은 영세상인 분들이

상가임대차보호법의 혜택을 볼 수 있게 되었습니다.

그렇다면 시행령 개정안에는 어떤 내용이 담겨있을까요?

2019년 4월 2일에 개정되어 이날부터 적용되는 규정이 있고

2019년 4월 17일 시행되어 이때부터 적용되는 조항도 있습니다.

우선 환산보증금의 기준이 크게 바뀌었습니다.

서울은 9억원 이하, 과밀억제권역과 부산은 6억 9천만원 이하,

광역시(부산과 인천은 제외), 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성은 5억 4천만원 이하,

그 밖의 지역은 3억 7천만원 이하입니다.

계산은 월세에 100을 곱한 뒤 보증금을 더해서 지역기준과 비교하시면 됩니다.

이는 시행령이 시행된 이후(2019.4.2.) 체결되거나 갱신되는 상가임대차계약부터 적용합니다.

즉, 소급해서 적용되는 것이 아닙니다. 서울에서 2018년 10월에 계약을 체결하신 분이

아직 갱신이 된 상황도 아닌데 '내 기준은 9억원이구나' 하고 생각하시면 안 됩니다.

그리고 상가건물임대차분쟁조정위원회 관련 내용이 추가되었습니다.

이번에 환산보증금의 기준을 늘리면서

주요상권의 95%의 임차인을 보호할 수 있게 되었다고 합니다.

그럼에도 아직까지 많은 임차인분들이 환산보증금을 초과해서

이미 높은 임대료조건을 갖고 있는데

임대료 인상 상한선의 적용을 받지 못해

월세가 과도하게 올라가는 부담을 갖고 있습니다.

갱신요구권이 존재하면서 환산보증금 내의 상가의 경우에는

연 5%의 보증금, 월세 인상 제한선을 갖게 됩니다.

환산보증금을 초과하는 상가는 O%라고 정해진 기준은 없지만

주변 시세와 기타 부담 등을 고려하여 임대료 인상을 해야 합니다.

또한 임대료가 협의되지 않았다고 해서 갱신요구권이 있고

갱신요청을 명확히 한 임차인을 쫓아낼 수는 없습니다.

(계약서 특약에 따라 달라질 수 있음)

그리고 갱신요구권이 없다면 상가임대료 인상의 제한선이 없다고 해석합니다.

이번 상가임대차보호법 시행령 개정안에서 주목해야 할 점이

바로 환산보증금 기준이 대폭 넓어진 것이기 때문에

이 부분을 강조해서 설명 드렸습니다.

앞으로는 아예 환산보증금이라는 제도 자체를 폐지하고

상가임차인이라면 모두 임대료인상 상한선의 제한을 받고

확정일자를 받을 수 있도록 하는 내용으로 법안이 올라가있다고 합니다.

주요상권의 95%뿐만 아니라

전체 임차인이 모두 마음 편히 장사할 수 있는

영업환경이 만들어지길 기대합니다.

-상가전문 법무법인, 상가변호사 닷컴-

http://sanggalawyer.com/

"지금도 높은 월세를 또 올려달래요.."

재계약 시즌이 다가오면 임차인 분들은

걱정하시는 부분이 있으실 텐데요.

바로 월세 인상입니다.

사실 물가가 오른다는 소식을 들어도

그닥 반갑지 않은데 생계와 직접적으로

영향이 있는 임대료가 오른다고 하면 반가워할

임차인을 없을 것이라 생각됩니다.

하지만 건물주의 입장에서 보면

경제적인 사정이 달라진 상태에서 몇 십년이고

같은 임대료를 받을 수는 없습니다.

임대인도 자신의 재산권을 보호 받을

권리가 있기 때문입니다.

그렇다고 하더라도 무한대로 올릴 수는 없겠죠.

따라서 상가임대차보호법에서는 차임 인상률을

법으로 정해두고 있습니다. 바로 5% 인상률 인데요.

'1년에 한 번씩 올릴 수 있는 것인가요?'

법으로는 임대차 계약이나 인상이 있은 후

1년 이내에는 또 다시 인상하지 못한다고 규정돼 있습니다.

하지만 5% 인상에는 조건이 하나 있습니다.

바로 환산보증금 이내 상가일 경우에 그렇다는 건데요.

환산보증금을 초과하는 상가일 경우엔

인상률 제한을 받지 않습니다.

이렇게 설명드리면 어떤 분들은 그럼 건물주가

마음대로 무한대로 올려도 되는거 아니냐고 하시는데요.

무한대로 올려도 된다는 의미는 아니며

'객관적인 사유가 있을 때 5%이상 인상이 가능하다'라고

인식하시면 될 것 같습니다. 또한, 임차인이

계약갱신요구권이 있는 사람이라면 차임 합의가 안됐다고 해서

재계약이 안되는 것이 아닙니다.

따라서 갱신권이 있는 임차인이라면 만기 6개월 전부터

1개월 사이에 적법하게 갱신요청을 하시면 됩니다.

그 때 만약 건물주가 임대료 합의가 안됐기 때문에

계약을 해지하겠다고 한다면 정당한 사유가

아니기 때문에 법적으로 조치를 취하셔야 합니다.

앞서 말씀드린 환산보증금에 대해서

조금 더 자세히 알아보겠습니다.

자신의 상가가 기준을 초과하는지, 아닌지를

어떻게 따져볼 수 있을까요?

월세 x 100에 더하기 보증금을 한 값이

상가가 위치한 지역의 기준을 넘는지 아닌지를

따져보시면 되는데요. 이 때 주의할 점은

계약기간에 따라 기준점이 달라진다는 것입니다.

'지금 서울지역 기준은 9억이고 저는 8억인데

왜 해당이 안된다는 건가요?'

9억은 금년 4월에 개정된 기준 인데요.

만약 이전에 체결한 계약이라면 전 기준의 적용을

받는 것이기 때문에 해당이 안되는 것입니다.

하지만 일반인 분들이 보시기에 헷갈리실 수 있으니

자세하게 알고 싶으시다면 유선 안내를 도와드리겠습니다.

'애초에 건물을 너무 싸게 내놔서..근데도 5%밖에 못올리나요..?'

한 번 내린 임대료는 다시 원위치 시키는 것도 어렵고,

한 번 올린 차임을 다시 내리는 것도 어렵습니다.

따라서 분쟁이 발생했을 때 바로 잡고 가시는 것이 좋습니다.

재계약권이 없는 상태에서 과도한 인상 요구를

받았다면 법적으로 갱신을 강제할 수 있는 방법은 없는데요.

대신 그 동안 장사하면서 쌓은 유무형적 가치를

회수하고 나가시면 됩니다.

이를 권리금 회수라고 하는데요. 임대인은 만기 6개월 전부터

만기 때까지 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을

회수하는 것을 방해할 수 없으며, 임차인이 방해 받았을 경우

임대인을 상대로 권리금 손해배상 청구 소송을 할 수 있습니다.

사실 임대료 분쟁이 있었던 상황이라면

권리금 회수할 때도 걱정이 되실 텐데요.

새로운 사람을 데리고 왔는데 너무 과도한

차임을 요구한다면 결국 영업가치를 회수하지 못하게 될 수도

있기 때문입니다. '현저히 과도한 차임을 요구한 경우'

방해행위라고 규정하고 있습니다.

따라서 과도한 요구를 받아 권리양도양수 계약이 파기될

위기에 처하셨다면 그에 맞는 대응을 하셔야 하는데요.

임차인 P씨도 건물주의 과도한 인상 요구로

고민 끝에 영업가치를 회수하고 나오기로 결정한 상황이었습니다.

5년 차 계약만료를 앞두고 월차임 60% 인상 요구를

받은 것 인데요. 주변 시세보다도 높은 금액에

계약 해지나 다름없는 통보를 받은 것입니다.

영업적 가치를 회수하고 나오기로는 했지만

상대방의 방해가 예상되는 상황이었기 때문에

본 사무소는 준비에 만전을 기했습니다.

새로운 사람을 구하고 계약하는 것, 주선하는 과정 등

적법하게 절차를 밟아나갔는데요.

임대인은 계속해서 무리한 인상을 요구했고

이미 고액의 임대료 인상률에 합의한 신규임차인도

감당할 수 없는 요구가 계속되자 결국 계약을 포기했습니다.

이에 따라 손해가 발생한 P씨는 건물주를 상대로

권리금 손해배상 소송을 제기했습니다. 소송을 진행하며

건물주의 방해행위를 증거에 기반에 입증하고

이로 인해 손해가 발생했음을 주장하며 재판을 이끌어나갔습니다.

2019년 9월, 담당 재판부는 임차인 P씨의 손을 들어줬습니다.

'현저히 높은 임대료 조건을 제시함으로써 신규임대차계약을 거절했다.'

건물주는 세입자에게 4,300만 원을 배상하라.

건물주의 방해로 손해를 볼 상황에 처했다면

분쟁 초기부터 법률전문가의 조언에 따라 대응하시기 바랍니다.

2015년 5월경, 상가임대차보호법 상 '권리금보호 규정'이 신설되었습니다.

관행적으로 존재하던 권리금이 법 조항으로 신설된 것인데요.

하지만 법 시행 초기부터 당시 5년차 이상 된 임차인,

즉 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인의 권리금 보호 여부를 두고

하급심 재판부마다 엇갈리는 판단을 내리고 있었습니다.

2018년도 초반까지는 적용되지 않는다는 판례가 다수였고,

2018년도 중반부터는 적용돼야 한다는 판례가 다수를 이뤘습니다.

대법원 판례가 없었기 때문에 하급심에서도 계속해서 판결이 엇갈렸던 것 인데요.

2019년 5월 16일, 상가임대차보호법 권리금에 대한 대법원 판례가 나왔습니다.

1, 2심에서 재계약요구권이 없다는 이유로 권리금 손해배상 청구 소송에서

패소판결을 받았던 임차인 K씨의 사건에 대해 대법원은

'기간에 제한 없이 권.리.금 보호 규정을 적용하는 것이 법 문언에 충실한 해석인 점',

'오히려 계약갱신을 요구할 수 없는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장할 필요가 있는 점',

'권,리,금 보호 규정과 계약갱신요구권 규정은 각 입법 취지와 내용이 다른 점'

위의 세 가지를 이유로 들며, 계약 갱신을 요구할 수 없는 임차인이더라도

권리금 회수 기회는 보장 받아야 한다고 판결했습니다.

2015년 7월경, 임차인 K씨는 신규임차인과 양도양수 계약을 체결하고 건물주 G에게 주선했습니다.

하지만 임대인 측은 임차인 K씨가 주선한 신규 임차인과 계약을 체결해 주지 않았습니다.

이에 K씨는 건물주를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했는데요.

2016년 10월경, 서울남부지방법원은 전체 임대차 기간이 5년을 초과해 계약갱신권을

주장할 수 없는 점, K씨가 임대인에게 새로운 세입자의 정보제공 의무와 주선행위를

다 하지 않았던 점 등을 이유로 임차인 패소 판결을 선고했습니다.

2017년 4월경, 서울고등법원 담당재판부는 K씨의 항소를 기각했습니다.

5년을 초과해 재계약을 요구할 수 없는 임차인에 대해서는

권리금.보호.규정이 적용되지 않는다고 판단한 것 입니다.

2019년 5월 16일, 대법원은 임차인 K씨의 상고에 대해 

5년차 이상(계약갱신권이 없는) 임차인도

권리금 보호 규정이 적용된다고 판단했습니다.

하지만 이러한 대법원의 판결이 권/리/금 손해배상 청구 소송에서

임차인이 무조건 승소한다는 의미는 아닙니다.

상가변호사 닷컴 정하연 변호사는

"임차인 K씨의 사건은 임차인 측이 완전히 승소를 장담하기엔 이른 부분이 있다.

앞으로 진행 될 파기환송 심에서 임차인 K씨는

1, 2심 재판부가 제시했던 패소이유(정보제공 의무 및 적극적 주선 미비 등) 부분을

보다 적극적으로 소명해야 할 것으로 보인다."고 말했습니다.

상가변호사 닷컴 김재윤 변호사는

"이번 대법원 판례로 인해 임대차기간의 제한 없이

모든 임차인들이 권리금 보호 규정의 적용을 받게 됐다.

하지만 이번 판결이 무조건 소송에서 승소한다는 것은 아니다.

임차인에게 권.리.금 회수 기회를 보호 받을 수 있는 권리가 있다면,

건물주에게는 사유 재산에 대한 소유권 등이 존재한다.

따라서 임차인이 상임법 상 권.리.금.보.호.규.정의 적용을 받기 위해서는

먼저 법률 요건을 갖추면서 적절한 법적조치 및

분명하고 적극적인 주선행위 등을 이행해야 한다."고 밝혔습니다.

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이번 대법원 판결로 인해 계약갱신권이 없어 손해배상청구소송에서

패소한 임차인들이 승소할 가능성이 높아졌습니다.

하지만 100% 승소 하기 위해서는 철저한 대비가 필요합니다.

만일 신규 임차인을 주선하는 과정에서 임차인의 의무를 다 하지 않았거나,

임대인이 거절할 정당한 사유가 있을 수 있기 때문입니다.

임차인 K씨의 1심 판결을 보더라도 계약갱신권이 없어

권,리,금 회수 기회를 보장 받을 수 없는 사유 이외에도

신규임차인의 정보제공 의무를 다 하지 않았던 점,

적극적인 주선행위를 하지 않았던 점을 이유로 패소 판결을 내렸습니다.

따라서 분쟁이 발생하셨다면 법률 전문가의 정확한 판단을 받으셔야 합니다.

같은 권리금 손해배상 청구 소송이라 하더라도 각자 다른 상황에 처해있기 때문인데요.

자신이 어떤 상황에 처해있고, 어떤 대응을 해야 하는지 알고 대처하셔야

자신에게 유리한 쪽으로 재판을 이끌어나갈 수 있습니다.