'임차인계약갱신청구권'에 해당되는 글 2건

외국에서는 '3대째 이어오는 가게', ' 100년 전통을 가진'과 같은 수식어를 가지고 영업하는 점포들이 많지만, 우리나라는 그런경우가 굉장히 드문 듯 한 느낌이죠. 보통 임차인의 거의 대부분은 본인 소유의 건물이 아닌 타인 소유의 건물을 빌려 장사를 하기 때문에 그렇게 오랜 기간 마음대로 상가를 사용 및 수익할 수 없는 것입니다. 건물주 소유의 점포이니 '내가 직접 쓸거야!' 한 마디에 영업을 접고 빈손으로 내쫓겨야 하는 상인들을 구제하기 위해 상가임대차보호법에서는 임차인 계약 갱신 청구권을 보호하고 있습니다. 평생 영업할 수 있도록 보장되는 것은 아니지만, 최초 계약일로부터 10년간 기간 연장을 요구할 수 있습니다. 만일 최초 계약일이 2021년 10월이라면 2031년 10월까지는 재계약을 요청할 수 있는 것입니다.

그러나 이와 관련하여 대표적으로 주의해야 하는 사항 2가지를 설명드리고자 합니다. 우선 첫 번째는 임차인이 월세를 제대로 지급하지 않아 3개월 이상의 연체가 있다거나 무단으로 전대한 정황이 있다면 해당 권리를 주장할 수 없습니다. 권리를 주장하기 전 의무 이행이 제대로 되었다는 점은 기본 전제가 되어야 하는데 이 부분이 제대로 이루어지지 않았다면 당연히 권리 또한 주장할 수 없겠죠. 두 번째로는 해당 권리가 2018년 10월 16일에 개정되었습니다. 과거에는 최초 계약일로부터 5년간 임차인 계약 갱신 청구권을 보호하였는데, 현실적으로 소상공인들이 안정적으로 영업이 자리잡기까지 5년이라는 시간은 터무니없이 짧다는 점이 참작되어 10년으로 변경되었습니다. 그러나 개정된 법은 현존하는 모든 임대차에 적용되는 것이 아니라 법 개정일 이후에 최초로 계약이 되거나, 갱신된 이력이 있는 곳에만 적용됩니다. 여기서 묵시적갱신된 점포는 갱신 이력을 파악하기 까다로울 수 있으니 분쟁이 예상되는 상황이라면 미리미리 법률 전문가의 판단을 받아보시기 바랍니다.

이외에도 계약조건이나 임대차 관계자들의 성향, 분쟁 상황 등에 따라 다양한 문제가 발생할 수 있지만, 오늘은 제소전화해조서를 체결하여 갱신은커녕 당장이라도 내쫓길 위기에 처한 상가는 어떻게 이 분쟁을 헤쳐나가야 하는지 알아보도록 하겠습니다. 원래 제소전화해조서는 법원의 판결문과 동일한 효력을 가져, 문제 상황이 생겼을 때 소송절차 없이 임차인을 내보낼 수 있는 제도입니다. 임차인들은 이것을 아무생각 없이 작성했다가 계약 종료 시 큰 코 다치는 일이 생길 수도 있기에 주의하셔야 하는데요.

서울 강남의 한 음식점 임차인 S씨는 비슷한 상황으로 법률 분쟁에 휩싸였습니다. 최초 계약 시 건물주의 요청에 의해 무심코 작성한 제소전화해조서가 있었기에 건물주는 이를 근거로 명도를 통보했습니다. S씨 측은 우선 강제집행 정지신청 및 화해조서에 대한 청구이의 소를 제기하며 당장이라도 내쫓길 위기에서 벗어나기 위한 법적 대응에 나섰습니다. 또한 임차인 계약 갱신 청구권을 행사하여 기간에 대한 합의를 요청했습니다.

S씨 측이 법률적으로 올바르게 문제를 하나씩 풀어나가자 점차 자신의 주장이 무리했다는 것을 깨달은 건물주가 재계약에 협조하겠다는 의사를 전했고, 양측은 2020년 9월 28일, 서울중앙지방법원 조정을 통해 재계약에 성공했습니다.

위의 사례처럼 건물주와 의견충돌이 있는 와중에 작성했던 제소전화해조서까지 있다면 임차인 계약 갱신 청구권이 원만하게 받아들여지기 어려울 수 있습니다. 그래서 더더욱 분쟁 초기에서부터 주의하셔야 하는데요. 법률 전문가의 도움을 받아 무심코 뱉은 한 마디가, 실수가 눈덩이처럼 커져 돌아오는 일이 없도록 확실하게 대비하시기 바랍니다. 위 사례와 같이 상가 임대차 갈등을 겪고 있다면 아래의 번호로 변호사님 유료 상담을 문의하시기 바랍니다.

작년 참 많은 분들이 놀라셨던 사건이 있습니다.

바로 궁중족발 사건인데요,

세입자가 과도하게 높은 임대료 인상을 요구받으며 영업을 포기할 상황이 되고,

그 과정에서 감정의 골이 깊어지면서 결국 세입자가 건물주를 공격한 사건이었습니다.

물론 폭력은 정당화 되어서는 안되지만,

이 사건을 통해 많은 분들이 임대료를 아무런 제한없이 올리는 경우 및

총 계약기간이 법적으로 단 5년만 보장받을 수 있다는 것에 많이 분개하셨습니다.

이 사건이 있고 여론이 점점 심각해지자,

몇 년 째 국회를 계류 중이던 상가임대차보호법 개정안이

작년 추석 쯔음 국회를 통과했습니다.

공포 및 시행은 2018년 10월 16일부터입니다.

이 날짜가 왜 중요하냐면,

바로 임차인 계약갱신청구권의 적용을 받을 수 있는지 없는지

이 날짜를 기준으로 정해지기 때문입니다.

아쉽게도 법 규정이 소급해서 모든 임차인에게 적용되지는 않습니다.

임차인 계약갱신청구권 10년 해당하는 경우

- 법 개정 전에 임대차계약을 시작했으나,

18년 10월 16일을 기준으로 계약갱신요구권이 남아 갱신이 가능한 임차인은

5년이 아닌 총 10년을 보장받게 됩니다.

예를 들어, 2016년 1월 부터 2018년 2월까지 2년 계약을 한 뒤

묵시적으로 갱신되는 상황이라면,

2019년 2월에 계약이 갱신되면서

"2018년 10월 16일 이후로 갱신되는 계약"에 해당해

최초 계약부터 총 10년 보호가 가능해지는 상황.

10년 계약갱신을 보장받지 못하는 경우

- 2013년 9월부터 2년씩 계약을 연장하던 중

2018년을 기준으로 5년차 계약만료에 해당하는 임차인은

2018년 9월 5년 계약이 만료되고,

법은 2018년 10월부터 시행됐으므로

10년 적용을 받지 못하고 상가를 명도하고 계약을 종료해야 합니다.

계약갱신청구권을 요구하는 방법은?

"임대인은 임차인이 계약 만료 6~1개월 전 사이에

계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다.

다만 아래의 사유가 있는 경우 갱신을 거절할 수 있는

정당한 사유가 있는 것으로 본다."

1. 임차인이 월차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우.

- 월세를 총 3달 치를 안냈을 경우를 말하며

총 3달을 밀리면 당장 계약해지도 가능합니다.

하지만 임대인이 계약해지를 요구하지않고 3달 치를 갚았다면

당장 계약해지를 할 순 없지만

임차인은 추후 계약갱신요구권 및 권리금 회수기회를 보장받을 수 없습니다.

2. 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차했을 때

3. 합의를 통해 임차인에게 상당한 보상금을 줬을 경우

4. 무단전대

임대인의 동의없이 임차인이 무단으로 제3자에게 전대한 경우

5. 고의나 중대한 과실로 임차인이 건물을 파손한 경우

(세입자 잘못으로 불이 났을 때 등..)

6. 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차계약이 지속될 수 없는 경우

(옆집 잘못으로 불이 났을 때..)

7. 철거 또는 재건축 사유

- 계약 당시 구체적으로 시기 등 계획을 고지한 경우, 안전사고 우려, 법령에 따른 재건축

- 위 세 가지에 해당하지 않는다면 재건축으로 명도소송을 하는 것은 어렵습니다.

8. 그 밖에 임대차계약을 계속할 수 없는 중대한 사유가 있는 경우

관련 내용을 잘 숙지하고 계셔야 분쟁이 발생한 상황에서 법적인 도움을 받더라도

사건을 이해하고 진행하면 더 좋은 결과를 받으실 수 있습니다.