상가변호사 닷컴 임대차 분쟁 생겼을 때!

상가임대차보호법이 생긴 뒤 좀 더 많은

영세상인들이 법의 보호를 받을 수 있게 됐습니다.

그러나 여전히 임대인과 임차인 사이의 분쟁은 발생하고 있는데요.

 

법에 대해 잘 알지 못해서 발생하는 문제일 수도 있고

법의 해석을 잘못해 생기는 문제일 수도 있습니다.

 

하지만 분쟁이 발생했을 때 적절히 대처하려면

적어도 자신이 어떤 권리와 의무를 가지는지 알고 계시는게 좋겠죠.

 

 

 

먼저 가장 대표적인 권리인 계약갱신요구권에 대해서

알아보도록 하겠습니다. 현행법 상 임차인의 임대기간을

10년 간 보호하고 있는데요. 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에

세입자가 재계약 요청을 하면 임대인은

정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

 

해당 법은 2018년 10월 16일 개정됐는데요.

기존 5년 보호에서 10년 보호로 늘어난 것입니다.

해당 조항이 개정된 지 1년이 조금 넘었기 때문에 여전히

자신이 신법 적용을 받을 수 있을지, 없을지를 모르시는 경우가 있는데요.

 

개정된 날 이후로 재계약 됐거나 최초로 체결된 계약이

신법의 적용을 받습니다. 여기서 헷갈리시는 게 발생할 텐데요.

바로 묵시적으로 연장되어온 경우를 말합니다.

 

 

 

모든 임대차 계약이 재갱신 때마다 계약서를 쓰면

헷갈릴 게 없겠지만 상호 아무말이 없이 연장한 경우가 존재합니다.

 

이 때 임차인은 자신의 상가가 환산보증금 초과 상가인지

여부를 따져보셔야 합니다. (월세*100)+보증금을 한 값이

해당 지역 기준을 초과한다면 묵시적 갱신은 민법의 적용을 받습니다.

 

상임법 상 묵시적으로 연장되는 경우는 1년 씩 갱신됐다고 보며

이 기간에는 건물주가 임대차 해지 통보를 할 수 없고,

임차인이 해지를 원할 경우 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.

 

하지만 민법의 경우엔 약정 없이 연장된 계약으로 보며

건물주가 해지를 원할 땐 6개월, 임차인이 해지를 원할 땐 1개월 뒤에

효력이 발생한다고 보시면 됩니다.

 

 

 

만약 자신이 더 이상 갱신을 요구할 수 없는데 해지 통보를

받았으면 당연히 재계약을 강제할 수 있는 법은 없습니다.

하지만 그간 장사를 하며 쌓은 유무형적 가치는 회수하셔야 하는데요.

 

이를 권리금 회수라고 합니다.

권리금은 만기 6개월 전부터 만기 시까지 보호받는데요.

이 때 임차인이 새로운 사람으로부터 권리금을 회수하는 것을

건물주는 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다.

 

가장 많은 방해 행위 사유로는 무엇이 있을까요?

'재건축' 사유 입니다.

리모델링 사유가 정당하다고 판단 받으려면 3가지 상황에

해당되셔야 하는데요.

 

 

 

1. 임대차계약 체결 시 구체적 공사 계획을 고지한 경우

- 단순히 '재건축 시 조건없이 명도한다.'는 해당하지 않습니다.

공사 시작일, 기간, 종료일 등 세세한 스케쥴이 나와야 합니다.

 

2. 건물 멸실 또는 노후로 안전 상의 문제가 있는 경우

- 주관적인 판단 하에 진행되는 것은 정당하다고 볼 수 없습니다.

안전진단 검사를 받았을 때 D등급 정도는 나와야 합니다.

 

3. 다른 법령에 의해 진행되는 경우

 

여기에 해당하시지 않는다면 정당한 사유가 될 수 없습니다.

따라서 세입자의 입장에서 건물주로부터 이런 통보를

받게 된다면 법적으로 조치를 취하셔야 할 것입니다.

 

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임차인 K씨가 이런 상황이었는데요.

14년부터 상가를 임대해 음식점 장사를 해왔고

5년 만기를 4개월 앞둔 시점에서 "재건축 예정이니 더 이상 갱신하지

않겠다."는 통보를 임대인으로부터 받은 것입니다.

 

과거 계약 2년 차에도 동일한 통보를 받았지만

당시 계약갱신요구권이 있어던 K씨는 갱신권을 행사하겠다 답하며

임대를 지속했던 사정이 있었는데요.

 

이미 분쟁이 오고 갔던 사실이 있었기 때문에

권리금회수 절차를 철저히 밟아 나갔습니다.

 

 

 

본 사무소는 신규임차인과 권리양도양수계약을 체결하는

단계부터 주선하는 전 과정에서 법적인 문제 없이

진행되도록 조력했는데요. 예상대로 건물주는 재건축을 사유로

신규임대차 계약을 거절했고 이에 손해가 발생했습니다.

 

임대차 기간이 끝나자 건물주는 명도소송을 제기했고,

이에 K씨는 권리금 손해배상 소송을 반소제기했습니다.

 

2019년 10월, 담당 재판부는 임차인 측의 권리금감정평가액

모두를 인정하며 승소를 선고했습니다.

 

'건물주는 임차인 K씨에게 약 1억 7천만원을 배상하라'

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임차인 P씨는 2015년 8월부터 대전시 한 상가건물을 임대해

음식점 운영을 시작했습니다. 하지만 계약 기간 중 건물주의

갑질이 계속됐습니다. 실제로 임대료 232% 인상을 요구한적도 있었고,

새로운 사람을 구해 가게를 양도하려 하자 이를 방해한 이력도 있었습니다.

 

이런 과거가 존재했기 때문에 소송까지 염두한 상황에서

회수 절차를 준비했는데요. 만기 3개월 전 새로운 사람을 주선했지만

상대방은 "협의되지 않은 신규임대차 계약은 인정할 수 없다."며

새로운 임대차 계약 체결을 거부했습니다.

 

손해가 발생한 P씨는 건물주를 상대로 손해배상 청구 소송을

제기했는데요. 소송 기간 중 원상회복을 이유로 보증금에서

1,100만원을 임의로 공제해 돌려주는 등 임대인의 갑질은 계속 됐습니다.

 

2019년 9월, 대전지방법원은 임차인 P씨의 승소를 선고했습니다.

 

 

 

지방 법원의 경우 권리금소송에 대해 보수적으로 판단하는 경우가

있는데요. 이런 배경이 있음에도 불구하고 철저한 준비와 대응을 통해

얻어낸 값진 승리였습니다.

 

아무리 상가임대차보호법 자체가 임차인을 보호하는 방향으로

흘러간다고 하더라도 제대로 준비하지 않고 소송에 들어간다면

패소할 수 있음을 명심해야 합니다.

 

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임대인의 입장이시라면 더욱 주의하셔야 하는데요.

2015년 5월, 권리금 보호조항이 신설되기도 했고

2019년 5월, 대법원 판례에 따르면 건물주가 신규 임차인을 받지 않겠다고

명백히 입장을 표명한 경우에는 신규 임차인 주선 없이도

권리금 손해배상 청구가 가능하다는 판결이 나왔는데요.

 

따라서 마음대로 내보내시려고 하신다거나 신규임차인을 받지 않겠다는 등

방해에 해당하는 행위를 하는 것은 매우 위험합니다.

 

건물주 S씨는 2013년 4월경부터 임차인에게 임대를 해줬는데요.

5년차 임대기간 만료 3개월 전, S씨는 "만기 시 원상복구 후 상가를 인도하라"는

내용으로 내용증명을 보냈고 임차인은 18년 5월 상가를 명도했습니다.

 

 

 

그런데 18년 6월 갑작스럽게 임차인으로부터 권리금 1억 5천만원을

청구한다는 내용을 담은 권리금 손해배상 청구소송을 제기 당했는데요.

 

당황스러웠지만 법적인 판단을 받고 대응을 시작했습니다.

 

당시 임차인은 신규임차인과 1억 5천만원의 양도양수 계약을

체결했지만 주선행위가 명확히 되지 않은 상태에서 건물주의

방해행위로 피해를 받았음을 주장했는데요.

 

 

본 사무소는 S씨의 권리금회수 방해행위 해당 여부를 면밀히 살폈고

대응 계획을 세워 소송에 임하며 상대 측의 주장에 반박을 펼쳤습니다.

 

2019년 10월, 서울서부지방법원은 해당 권리금소송에 대해

기각 결정을 내리며 임대인 1심 승소를 선고합니다.

 

임대인, 임차인 각각의 상황에 맞는 사례를 함께 봤는데요.

어떻게 준비하고 대응하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

따라서 분쟁이 생겼다면 주저마시고 상황에 대해 판단 받으시길 바랍니다.