상가 계약갱신요구권 10년이 지난 이후엔?

 

 

상가임대차보호법 계약갱신요구권 관련 조항을 살펴보면, 법에서는 임차인이 최대 갱신 요청 가능한 기간을 10년으로 제한하고 있습니다. 이런 규정을 정해놓지 않는다면, 당장 내일이라도 쫓겨날지도 모르는 상가에서 불안정하게 영업을 해야하는 임차인들을 보호할 수 없을 것입니다.

 

관련 내용을 조금 더 자세히 보자면, 원래 갱신요구권은 5년이었습니다. 임차인들은 5년 이내에 자유롭게 기간 연장을 요구하고, 영업을 이어나갈 수 있었는데요. 5년이라는 시간은 길다면 길고, 짧다면 짧은 시간이겠지만, 개업을 하고 인테리어를 하고 고객 확보를 위해 홍보 및 마케팅 활동을 하면서 안정적인 상가의 모습을 갖추기까지는 비교적 모자른 시간입니다. 그래서 2018년 10월 16일 일부 내용이 개정되었는데요. 바로 5년에서 10년으로 기간이 2배 길어진 것입니다. 충분하게 입지를 다질 수 있는 시간과 영업 활동을 할 수 있는 시간을 보장할 수 있게 되었지만, 안타깝게도 모든 상가가 10년을 주장할 수 있는 것은 아니고 법 개정일(2018.10.16) 이후에 계약되었거나, 갱신이력이 있는 임대차에만 상가 계약갱신요구권 10년의 권리가 주어집니다. (그 이전 계약은 5년입니다.)

 

여기까지는 갱신에 관한 기본적인 내용이다보니, 이제는 많은 임대차 관계자들이 잘 알고 숙지하고 있는 듯한데요. 문제는 다음입니다. 만일 10년(혹은 5년)이 훌쩍 지난 상가라면 그땐 어떻게 되는 걸까요?

 

 

 

 

당연히 약속한 기간이 지났으니 더이상 연장을 요구할 수 있는 권리는 남아있지 않는 것이죠. 그러나 권리금은 별개로 주장할 수 있습니다. 10년 이상 영업을 했다고 하더라도 임차인이 그 자리에서 쌓은 가치 상승분에 대해서는 주장할 수 있으며 계약 종료 6개월에서 만기 사이에 주장하시면 됩니다. 만일 건물주가 이를 회수하지 못하도록 중간에서 방해한다면, 소송을 통해 임대인을 상대로 손해에 대한 배상 책임을 물을 수 있습니다.

 

간혹, 임차인의 영업 가치를 보상해주기가 부담스러워서 건물주가 기간 연장에 동의해주는 경우도 있기는 하지만 연장 여부에 대한 키를 건물주가 쥐고 있는 것이기 때문에 계약 갱신이 가능할지는 미지수입니다. 그럼에도 불구하고 최대한 상가 계약갱신요구권을 시도 해보고 싶은 경우에는 조금 더 전략적이고, 세부적인 대응이 필요한데요. 아래의 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

서울 강남 소재의 한 공유오피스. 2011년부터 이곳에서 영업을 시작한 임차인 Y씨는 총 10년 만기를 불과 3개월 남짓 앞두고 있었습니다. 이제 막 안정적으로 자리잡은 상황이었기에 Y씨는 최우선적으로는 조금 더 운영하기를 원했으나 건물주는 개인적인 목적으로 해당 목적물을 사용할 예정이라며 딱 잘라 거절했습니다.

 

너무나도 단호한 건물주의 태도에 결국 Y씨는 영업 가치를 회수하겠다고 밝히며 신규 계약을 위한 조건을 요구했으나, 건물 이용 시간을 제한하고, 임대료를 인상하겠다는 둥 현실적으로 무리한 조건을 제시하며 실질적으로 신규 계약이 진행될 수 없도록 유도했습니다.

 

결국 Y씨는 소송을 준비할 수밖에 없었고, 마지막 내용증명을 통해 임대인은 현재 Y씨의 재산권을 침해하고 있는 것이며, 지속적인 방해 행위로 인해 Y씨가 영업 가치를 회수할 수 없게 되었을 경우, 고액의 손해배상 책임이 있다는 점을 알렸습니다.

 

그제서야 잘못됨을 깨달은 건물주는 먼저 상가 계약갱신요구권을 5년 더 인정해주겠다고 밝히며 합의 의사를 전했고, 양측은 2021년 11월 11일, 재계약에 성공했습니다.

 

제대로, 잘 대응한 덕분에 임차인이 원했던 방향으로 합의가 잘 이루어진 사건입니다.

 

 

 

 

상가 임대차 관계는 계약을 체결하는 그 시점도 중요하지만, 계약 존속 중에도 중요하고, 계약이 끝난 이후에도 중요합니다. 어느 한 순간이라도 긴장을 늦출 수 없는데요. 각자가 처해진 위치나 입장, 상황이나 사정 등에 따라 주장할 수 있는 권리가 달라지고, 대응할 수 있는 방식이 달라지기 때문입니다.

 

상가 계약갱신요구권 혹은 권리금 회수와 관련한 분쟁은 임대차 분쟁의 거의 대부분을 차지할 정도로 임대차 관계자들 사이에서 흔한 문제지만, 해결 방법과 결과는 모두 각양각색입니다. 현재 본인이 처한 위치에서는 어떻게 대응하는 것이 가장 베스트인지, 어떤 결과를 도출해내는 것이 최선인지에 대해 전문가의 검토를 통해 판단해보시고, 가장한 신속하고 정확하게 대응하여 원하는 결과를 이뤄내시기 바랍니다.