권리금이란 정의와 관련 법률알기

 

 

사업자등록 대상이 되는 건물에서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 상가 임차인은 누구라도 계약 종료 시 양수인을 구해 그간 쌓은 영업적 가치에 대해 금전적인 대가를 요구할 수 있습니다. (단, 귀책사유가 있는 경우라면 제외됩니다.) 과거에는 자릿세라는 개념으로 불렸으나, 지금은 권리금이란 개념으로 칭하며, 상가임대차보호법을 통해 임차인의 정당한 권리로 보호되어지고 있습니다.

 

그러나 이 개념에 대해 정확하게 이해하고 있어야 적절한 영업 가치 상승분에 대해 주장할 수 있고, 이를 회수할 수 있으며, 이 과정에서 분쟁이 생겼을 때 차단할 수 있는데요. 그래서 오늘은 이 개념이 대체 어떤 것인지 정확한 정의과, 관련 법률에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

먼저, 상가임대차보호법 제10조의3에서 정확한 정의를 알 수 있습니다. 임대차 목적물인 상가 건물에 형성된 영업시설, 비품, 거래처, 노하우, 신용, 지리적 이점 등의 재산적 가치에 대해 보증금과 차임외의 금전적 대가를 말합니다. 즉, 유형적인 부분 외에도 무형적인 부분도 모두 포함하여 전반적으로 평가해야 하는데요. 임차인이 주장하는 적정 금액으로 양도양수를 진행하다가 만일 문제가 생겨 소송으로 제기 될 때는 보통 감정평가를 받아 정확하게 상가에 형성된 가치를 따져봅니다. 이때 임차인이 주장한 금액과 감정평가를 통해 산정된 금액 중 낮은 금액으로 소가가 결정됩니다.

 

 

 

 

권리금이란 개념과 정의에 대해서 알았다면 다음은 회수하기 위한 과정을 알아봐야 하는데요. 먼저, 만기일을 파악해야 합니다. 해당 권리는 계약 종료 6개월 전부터 만기일까지 주장할 수 있습니다. 정해진 기간을 지키지 않고 계약 중간에 갑자기 신규임차인을 주선한다던가 혹은 이미 만기일이 지나 폐업을 한 뒤 주선하는 것은 인정하지 않기 때문에 기간 파악을 명확히 하셔야 합니다. 그 이후에는 양수자를 찾아야 하는데요. 해당 상가에 임차하기를 희망하는 자를 찾아 적정 금액으로 양도양수계약서를 작성하시면 됩니다. 그 다음 과정은 건물주에게 주선하는 것인데요. 본인이 알고 있는 신규임차인에 대한 정보를 전하며, 보증금 및 월세 등을 지급할 자력이 있는지, 임차인으로서 의무를 이행할 의사나 능력이 있는지 등에 대해 알려야 합니다.

 

일단 이 과정까지 끝냈다면, 이제는 임대인의 결정에 달렸습니다. 신규세입자에 대한 조건을 검토한 뒤, 건물주와 양수인이 신규임대차계약을 체결하게 되면, 양도양수계약도 원만하게 마무리가 된 것입니다. 반대로 건물주와 양도인의 임대차 계약이 파기되면, 양도양수계약도 파기되는 것입니다.

 

 

 

 

앞에서 권리금이란 법에서 보호하는 임차인의 권리라고 했는데, 만일 건물주가 정당한 이유 없이 신규계약을 거절했다면 세입자는 어떻게 해야할까요? 동의를 받지 못했으니 어쩔 수 없이 포기하고 나가야 할까요?

 

그렇지 않습니다. 상임법에서는 건물주가 이유 없이 신규계약을 거절했다면, 이는 임차인의 권리를 방해했다고 보고 있는데요. 미리 고지하지 않은 재건축을 핑계로 내보내려 하는 것, 본인 혹은 친지가 해당 임대차 목적물을 직접 사용하게 되었다고 통보하는 것, 신규임차인이 받아들이기 어려울 정도로 현저히 고액의 임대료 조건을 요구해 계약을 파기시기는 것 등을 모두 방해 행위라고 구분하고 있습니다.

 

그중에서도 임대인의 재건축 통보로 인하여 영업 가치 회수 기회가 불투명해진 B씨의 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

 

서울 마포구 소재의 상가 건물에서 음식점을 운영하던 임차인 B씨는, 건물주의 리모델링 및 철거 통보로 한 순간 일자리와 삶의 터전을 잃을 위기에 처했습니다. 사전에 귀띔이라도 있었다면 다른 방도를 찾아봤겠지만, 전혀 고지되지 않은 내용이었기에  B씨는 당황스러운 마음에 상가변호사 닷컴에 조언을 구했습니다.

 

 

 

 

상담 이후 권리금이란 것을 주장할 수 있다고 알게 된 B씨는 건물주에게 권리를 행사할 수 있도록 협조를 구했으나 건물주는 거절 의사만 반복적으로 전달했고, 협상의 의사는 전혀 없는 듯 보였습니다. 결국 B씨는 상가변호사 닷컴의 도움을 받아 손해배상청구소송을 제기했고, 그렇게 1심이 진행되었습니다. 1심 판결 결과 B씨의 승소였으나, 건물주 측에서 불복하여 2심까지 진행되었습니다. 2심 결과는 2021년 11월 18일에 판결났고, 서울고등법원 제9민사부는 또다시 B씨의 승소를 확인시켜주었습니다. 판결 결과에 따라 건물주는 임차인에게 5천만원을 배상해야 합니다.

 

임대차 분쟁에서 아마도 대부분을 차지하는 것은 영업적 가치와 관련한 문제일텐데요. 그만큼 임대인과 임차인의 의견대립이 가장 극심하게 나타날 수 있는 문제이고, 각자의 권익만을 추구하다보면 어쩔 수 없이 생길 수밖에 없는 분쟁 소재이기도 합니다. 그럴 때 무조건 감정적으로만 대응하기 보다는 이성적으로, 명확하게 문제 해결을 위한 단계를 밟아나가셔야 합니다. 이 과정을 법률 지식 및 노하우가 풍부한 전문가와 함께 한다면 놓치는 실수 없이 효율적인 대응이 가능합니다.