월세 계약 해지 통보 받았다면 '이것'을 준비하세요.

 

 

임차인의 절반 이상이 타인의 상가 건물에서 장사를 하다보니, 많이 하는 걱정 중 하나는 '쫓겨나면 어쩌지?' 와 같은 막연한 불안감입니다. 본인 소유의 상가가 아니기에 건물주가 직접 사용 할 목적이 있거나, 재건축 혹은 리모델링을 염두에 두고 있는 경우, 다른 사람에게 건물을 매매하려고 하는 경우처럼 변동 상황이 생겼을 때마다 건물주에게 월세 계약 해지 통보를 받았을 때 과연 세입자가 바로 나가야 하는건지 정확한 대처 방법을 몰라 불안하셨을텐데요. 오늘 이러한 상황이 닥쳤을 때 임차인들은 어떤 권리를 주장할 수 있고, 어떻게 대응할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1. 계약갱신요구권

 

현행법상 임차인은 최초 계약일로부터 10년 간 기간 연장을 주장할 수 있습니다. 이 기간 내에는 얼마든지 더 영업을 하겠다고 주장할 수 있고, 임대인은 정당하지 않은 이유로 이를 거절할 수 없습니다. 해당 권리를 주장하기 위해서는 임대차 종료 6개월 전에서 1개월 사이에 건물주와 재계약에 대한 논의를 거쳐야 합니다. 만일 양측 모두 이 기간이 도과될때까지 아무런 언급이 없었다면 묵시적갱신 된 것으로 판단하지만, 환산보증금을 초과하는 경우에 묵시적갱신 상태는 임차인 입장에서 매우 불안정한 계약이니 가능한 해당 기간을 잘 파악하여 정확히 재계약서를 쓰고 넘어가는 것이 좋겠습니다.

 

한 가지 짚고 넘어가야 하는 것 중 하나는, 모든 임대차가 10년 동안 보장받는 것은 아닙니다. 2018년 10월 16일에 해당 법이 5년에서 10년으로 연장되었기 때문에 이전에 계약된 임대차는 5년이고, 개정일 이후에 최초 계약 혹은 갱신 이력이 있는 곳이라면 10년의 적용을 받습니다. 이를 판단하는 것이 굉장히 까다롭기 때문에 스스로도 최대 갱신 요구 가능한 기간을 파악하지 못하고 있는 경우가 종종 있지만, 갑작스러운 월세 계약 해지 통보에 정확하고 올바르게 대응하기 위해서는 반드시 파악해야 하는 부분이니 미리 미리 체크해두는 것이 좋겠습니다.

 

 

 

 

2. 권리금 회수 기회 보호

 

영업 종료를 희망하는 경우, 이미 갱신요구권이 모두 소멸된 경우라면 신규 세입자를 통해 상가의 가치 상승분에 대한 대가를 회수할 수 있습니다. 이 권리를 주장하기 위해서는 임대차 종료 전 6개월의 기간 내에 양도받을 자를 구해 건물주에게 주선하는 과정까지 거쳐야 합니다. 그러나 이 때 건물주가 '공실 조건으로 매매계약을 체결했다.', '내가 직접 사용할 예정이니 신규 계약을 받아줄 수 없다.' 라며 거절한 경우에는 권리금 상당액에 대해서 임대인에게 손해 배상을 청구할 수 있습니다.

 

다만, 법적으로 대응하기 위해서는 임차인도 법률적으로 미흡한 점이 없어야 하며, 주선행위까지 착실히 이행했으나 건물주의 방해 행위로 인해 경제적 피해가 발생했다는 점을 명명백백하게 입증할 수 있어야 합니다. 그러기 위해서는 법률적인 근거 및 유의미한 증거 등이 충분히 갖춰져야 합니다.

 

 

 

 

서울 편의점 임차인 S씨 사례

 

2012년 서울 소재의 한 상가 건물에서 편의점 운영을 시작한 임차인 S씨는 10년 간 한 곳에서 굳건히 자리를 지키며 안정적인 영업을 이어왔습니다. 그러나 10년차 만기가 되는 때, 건물주는 본인이 직접 사용할 예정이니 상가를 비워달라며 월세 계약 해지 통보를 전해왔습니다.

 

마음이 급해진 임차인 S씨는 상가변호사 닷컴에 도움을 요청했고, 곧바로 업무에 착수하여 건물주에게 내용증명을 보냈습니다. 임대인의 직접 사용은 정당한 해지 사유가 될 수 없다는 점을 명확히 고지하며, 만일 본인이 사용하고자 하는 경우 권리금 상당액에 대한 손해배상이 이루어져야 한다고 전했습니다.

 

 

 

 

수차례 보낸 내용증명에 큰 압박을 느낀 건물주가 결국 먼저 합의를 제안했고, 2022년 3월 3일, 임차인 S씨는 임대인으로부터 직접 4천 7백만원을 지급받을 수 있었습니다.

 

갑작스러운 월세 계약 해지 통보에 당황하지 않고 법률 전문가의 도움을 받아 초반에 적극적인 대응을 펼친 덕분에 소송 없이도 양측은 합의점을 찾을 수 있게 되었습니다. 초기 대응이 중요한 이유 중 하나는 사건 소송으로 진행되어 시간과 비용적 손해가 발생하지 않도록 미리 개인 간 합의를 이끌어낼 수도 있고, 만일 합의가 어려운 상황에서라면 소송에서 유의미하게 적용될 수 있는 증거가 충분히 수집된 상태이기 때문에 훨씬 더 유리한 위치에서 사건을 진행할 수 있습니다.