임대차계약 해지통보 받은 임차인이 반드시 알아야 하는 것!

상가 세입자는 최초 계약일로부터 10년 이내에서는 마음껏 갱신을 요구할 수 있고, 나가야 하는 상황에서는 영업적 가치에 대한 금전적인 대가를 회수하고 나갈 수 있습니다. 이는 임차인의 권리로써 상가임대차보호법에서 그 근거를 찾을 수 있습니다. 그러나 갱신 및 권리금을 주장하기 위해서는 어느 정도 건물주 측의 협조가 필요한데요. 계약 도중에 건물주가 직접 상가를 사용하고 싶다고 주장하거나, 철거 통보를 하거나, 매매계약으로 인해 임대인이 변경된 경우, 갑작스러운 임대차계약 해지통보를 받은 경우 등에는 권리 주장에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

영업을 지속하고 싶은 경우에는

 

임대차 종료 6개월 전에서 1개월 사이에 건물주에게 갱신을 요청하시면 됩니다. 만일 이 기간 내 양측 모두 계약 조건 변경 등에 대해서 이야기가 오고가지 않고 만기일이 도과된 상황이라면 '묵시적 갱신'이 되었다고 판단합니다. 이때 전 임대차와 동일한 조건(면적, 위치 등)으로 다시 계약한 것으로 판단합니다.

 

임차인에게 귀책사유가 없다면 최초 계약일로부터 10년 간 갱신을 주장할 수 있으며(2018년 10월 16일 이전 계약에 대해서는 최대 5년 간 연장을 주장할 수 있습니다.), 만일 정당한 이유 없이 임대차계약 해지통보 및 갱신 거절을 받은 상황이라면 신속한 법률 검토가 필요한 상황입니다.

 

권리금을 회수하고 싶은 경우에는

 

임대료 종료 6개월에서 종료일 사이에 주장해야하며, 신규임차인을 구하고 양도양수계약을 맺고 건물주에게 주선하는 과정 및 신규임대차계약이 체결되기까지 일련의 과정이 이 기간 내에 이루어져야 하니 현실적으로는 그보다 조금 더 여유시간을 갖고 시작하는 것이 좋겠습니다. 분쟁의 소지가 다분한 상황이라면 약 7~8개월 정도 전부터 준비를 시작하시기 바랍니다.

 

이때도 마찬가지로 권리를 주장하기 위해서는 임차인에게 귀책사유가 있어서는 안됩니다. 3기 이상의 차임 연체, 무단 전대와 같은 사정이 있는 경우에는 주장이 어렵다는 점을 반드시 명심하시기 바랍니다. 그렇지 않고 임차인으로서 의무 이행을 성실히 하고, 결격사유도 없다면 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 방해를 할 수 없습니다.

 

 

 

 

갱신이든, 영업 가치 주장이든 임차인이 주장했을 때 건물주는 이유 없이 방해할 수 없다는 내용을 살펴보았는데요. 대표적인 방해 행위로는 '직접 사용하겠다.', '리모델링 하겠다.' 등이 있습니다.

 

그중에서도 임차인 J씨는 "OOOO"을 이유로 건물주에게 임대차계약 해지통보를 받고, 그간 쌓은 영업적 가치를 단 한푼도 회수하지 못하고 쫓겨날 위기에 처했는데요. 무엇 때문이었는지 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

 

2016년 10월, 경기도 지역에서 헬스장을 운영하던 임차인 J씨, 어느 날 갑자기 건물주는 이제 본인이 해당 상가를 다른 업종으로 변경하여 직접 사용할 예정이라는 말을 전했습니다. 이대로 내쫓겨나면 그간 쌓은 영업적 가치들을 잃는 것이고, 당장 생계 활동에도 문제가 되니 원만하게 협의점을 찾아보려고 노력했으나, 건물주는 신규 계약자를 데려오더라도 남은 2년만 가능하다는 점을 통보했습니다.

 

해당 조건으로는 도저히 신규임차인을 데려올 수 없었고, 결국 J씨는 상가 임대차 분쟁 전문가의 도움을 받아 임대인을 압박함과 동시에 영업 가치 회수를 위한 과정을 밟아나갔습니다. 이때 어렵게 신규 계약자를 찾아 양도양수계약을 진행했고, 건물주에게 주선하며 정당한 이유 없이 거절하는 것은 임차인의 권리금 회수 방해라는 점을 명확하게 고지했습니다.

 

 

 

 

그러자 2021년 11월 16일, 상가 소지주는 본인의 무리한 요구를 철회하고 J씨가 데려온 자와 신규임대차계약을 체결했습니다. J씨는 신규임차인으로부터 9천만원을 회수할 수 있게 되었습니다.

 

이처럼 갑작스러운 임대차계약 해지통보를 받은 임차인이라면, 가장 먼저 본인이 어떤 권리를 주장할 수 있는지 알아야하고, 가진 권리 중 어떤 것을 주장하는 것이 유리한지를 알아야 합니다. 물론 이를 판단하는 과정이 쉽지만은 않습니다. 법을 100% 이해하고 적용시키기에는 내용 자체도 어렵지만, 개정을 통해 내용이 조금씩 변경되기도 하기 때문에 이 과정은 법률 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 좋겠습니다.