상가 임대차보호법 10년 넘어도 주장 가능한 것은?

 

 

상가 임차인에게 대표적인 권리 하면 딱 떠오르는 2가지는 '계약갱신요구권'과 '권리금 회수 기회 보호' 입니다. 세입자는 최초 계약일로부터 10년 내에는 임대인에게 갱신을 청구할 수 있고, 이 기간 중 혹은 이 기간이 끝난 이후에는 영업적 가치에 대한 대가를 회수할 수 있습니다.

 

간혹 갱신요구권이 소멸된 장기 임차인은 상가 임대차보호법 10년 이상 영업을 하며 그동안 충분한 매출을 벌어들였으니 권리금은 회수할 수 없다고 잘못된 판단을 내리는 경우를 보았는데요. 사실 영업적 가치 회수에 대해서는 귀책사유만 없다면 모든 임차인이 주장할 수 있으며, 계약기간과는 관계가 없습니다. (권리 금액을 결정하는데는 영향을 미칠 수 있어도, 회수 유무에는 영향을 끼치지 않습니다.) 오히려 한 장소에서 오래 자리잡고 영업을 했다는 것 자체가 그 점포에 형성된 가치를 입증해주는 증거이기도 하기에 통상적으로는 더 높은 영업 가치를 요구할 수 있다고 판단하기도 합니다.

 

 

 

 

매출, 영업상의 노하우, 인테리어, 지리적인 이점, 위치, 거래처, 신뢰도, 유명도 등과 같은 요소들이 전반적으로 평가하여 적정 금액으로 양도양수를 진행하게 되는데요. 해당 권리는 임대차 종료 6개월 전에서 종료일 사이에서 법적인 보호를 받으니 위 기간을 잘 파악하시어 계약을 진행하면 되겠습니다.

 

그러나 계약의 특성 상 건물주의 동의를 받아야 온전한 권리금을 회수할 수 있는데요. 동의를 받는 과정에서 건물주의 방해로 인해 원만한 계약이 진행되지 않는 경우가 많아 문제가 되고 있습니다. 특히나 신규임차인이 받아들이기 어려운 조건을 제시하거나 (예를들어 상가 임대차보호법 10년을 보장해 줄 수 없다.' 등과 같은 무리한 특약을 요구하는 경우), 혹은 상식적으로 고액의 임대료 조건을 제시해 직접적으로 신규 계약을 거절하지는 않았으나 성사되지 못하도록 유도하는 경우 등이 대응하기가 참 까다로운데요. 법 조항을 자세히 보면 '임대인이 신규임차인에게 현저히 고액의 임대료 조건을 요구'하는 것을 방해 행위라고 판단하고 있습니다.

 

 

 

 

여기서 잠깐, '현저히'에 대한 기준은 무엇일까요?

 

정확하게 수치적 제한이나 기준이 있다면 판단이 비교적 수월하겠지만, 정해진 것이 없다보니 임대인과 임차인 모두 어느 정도가 고액인지에 대한 개념이 제대로 잡히지 않을 것입니다. 사실 지역이나, 상권이나, 매출 등에 따라 조금씩 차이가 있기 때문에 저희도 어느 정도가 고액이다라고 명확하게 말씀드리기는 어렵지만 반드시 주의해야하는 것은 단순히 '인상률'만 가지고 고액이다 아니다를 판단해서는 안 된다는 것입니다. 경제상황이나, 시세 등을 통해 건물주가 요구하는 금액이 과다하다는 것을 입증할 수 있어야 합니다.

 

 

 

 

서울 강남의 한 음식점 임차인  Y씨는 2007년부터 상가 임대차보호법 10년의 기간을 훌쩍 넘기며 장사를 이어왔습니다. 그러던 중 개인적인 이유로 영업 종료를 결정했으나 건물주로부터 고액의 월세를 요구 받아 재계약과 권리금 회수 모두 어려운 상황에 놓이게 되었습니다.

 

양측의 입장 차이가 쉽게 좁혀지지 않자 결국 Y씨는 법률대리인의 도움을 받아 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기했고, 2021년 12월 15일 수원지방법원 여주지원의 강제조정 결정을 통해 건물주는 Y씨에게 8천만 원을 배상하라는 판결로 마무리 지어졌습니다.

 

 

 

이렇게 성공적인 결과가 나오기까지 수많은 과정들이 있었지만, 그중에서도 가장 중요했던 것은 건물주의 요구가 무리했다는 점을 입증하는데 집중했다는 점과 동시에 Y씨의 권리가 정당하지 않은 이유로 침해당했다는 점을 효과적으로 입증할 수 있었다는 데 있지 않을까 싶습니다.

 

임대차 관계자들은 상가 임대차보호법 10년 계약갱신요구권이나 영업 가치 회수, 보증금 반환 등 다양한 문제에 노출되어 있는데요. 이러한 일이 나에게는 안 일어날 것이라는 보장은 없기에 분쟁 상황에서 어떻게 대처해야 하고, 어떻게 피해를 줄여야 하는지 미리 알아두는 것이 좋겠습니다.