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"소송에 간다면 얼마나 걸리나요..?"

종종 분쟁이 생겼다고 전화를 주시면서 소송에 들어가게 되면

기간이 어느정도 걸리냐고 물으시는 경우가 많으신데요.

생각보다 장기로 이어지는 기간으로 부담을 느끼시는 경우가 많습니다.

그러나 그렇다고 해서 아무것도 하지 않고 분쟁 상황을 지속하실 순 없겠죠.

상가 임대차 분쟁 상황에서 가장 많이 진행하는 소송은 명도소송이라 할 수 있습니다.

실제로 민사에서 가장 많이 진행된 소송이라고 나와있기도 한데요.

대표적으로 명도소송이 이뤄지는 경우는 뭐가 있을까요?

임차인의 의무를 다하지 않는다면 건물주는 이에 따른 법적 대응을 하셔야겠죠.

차임 연체로 진행되는 경우가 많은데요. 상임법 상 월세 3기 이상 연체한 경우

임대차 기간과 관계 없이 임대인은 계약해지 통보를 할 수 있습니다.

물론 3기를 연체했을 때 계약 종료 통보를 하고 이와 관련해

임차인이 인정하고 건물을 인도한다면 그나마 분쟁이 원만하게

해결된다고 보실 수 있겠는데요. 그러나 문제는 점유를 이어가는 경우엔

명도소송을 진행해서 건물을 돌려받으셔야 한다는 것입니다.

그렇다면 모든 분쟁이 생겼을 때는 소송 절차를 밟아야만이 해결할 수 있는 것일까요?

'제소전 화해조서'라는 절차가 존재하는데요.

사전에 여러 사항들을 합의를 거쳐 법원의 결정을 받아 화해조서를

작성해두면 추후 이를 위반했을 때 화해조서를 근거로 강제집행을 진행하실 수 있습니다.

화해조서 자체가 집행권원으로써 판결문의 효력을 지니기 때문입니다.

임대인 K씨, 2017년 3월 건물을 임대해줬는데요. 이후 임차인은 3개월 간 차임을

연체했습니다. 결국 명도소송을 제기하게 됐고 소송을 제기한지 6개월이 지난 뒤

승소 판결을 받았고 이후 판결문을 근거로 강제집행을 진행해 1년 만에

건물을 돌려받을 수 있었습니다.

건물주 L씨는 2017년 3월 세입자에게 건물을 임대해줬는데요. 그러나 세입자는

3개월 간 차임을 연체했고 건물 인도를 통보했지만 점유를 이어나갔습니다.

결국 건물주 L씨는 미리 받아둔 제소전 화해조서를 근거로 강제집행을 해

2개월 만에 건물을 돌려받을 수 있었습니다.

제소전 화해조서를 미리 작성해두는 것과 아닌 것의 차이점이

명확히 드러나도록 예시를 들어보았습니다.

그렇다면 작성 절차는 어떻게 되는 것일까요?

먼저 상호 간 화해조서 작성에 대한 합의가 되셔야 합니다.

주로 임대인이 임차인에게 제안하게 되실 텐데요.

세입자가 협조를 하지 않는다면 작성하실 수 없습니다.

이후 어떤 조항을 넣을지 합의를 거치게 되실 텐데요.

관리비, 계약 기간, 임대료 인상 등등 세세한 부분을 조항에 넣을 수 있습니다.

여기서 주의하셔야 할 점은 상가임대차보호법을 위반하는 내용은

넣으실 수 없다는 것입니다. 행여 넣는다고 하더라도 법원 측에서

수정 또는 삭제 요청을 할 가능성이 크고 그렇게 된다면 오히려 화해조서를

작성하는 시간만 더 오래걸린다고 보실 수 있겠습니다.

물론 상임법을 위반하는 내용을 법원에서 인용해줄 수는 있겠는데요.

그렇다고 해도 임차인 측에서 이의신청을 한다면 받아들여질 가능성이

크기 때문에 애초에 작성하실 때부터 제대로 작성하시는게 좋습니다.

또한 세입자의 입장이시라면 상임법을 위반하는 내용이 들어갔다면

빠르게 조치를 취하시는 것이 좋습니다. 계약서 상 특약의 경우

법을 위반하는 내용이라면 효력이 없지만, 제소전 화해조서의 경우 효력이

있기 때문에 억울하게 강제집행을 당할 상황에 처하실 수도 있습니다.

서로 사전에 합의를 거쳐 진행하는 경우 또 다른 장점은 바로 비용입니다.

소송을 진행하는 것과 비교한다면 훨씬 저렴하게 진행이 가능하신데요.

사실 임차인의 귀책 사유로 인해 진행되는 명도소송이라고 하더라도

상대가 어떤 주장을 해올지 모르기 때문에 법률전문가를 선임해 진행하시는

경우가 대부분이신데요. 변호사 선임비, 소송비용 등등이 들어간다고

생각했을 때 훨씬 효율적으로 일처리가 가능합니다.

본 사무소는 제소전 화해조서 담당 팀을 꾸려 진행하고 있는데요.

상가를 전문으로 하기 때문에 좀 더 빠르고 정확한 일처리를 도와드리고 있습니다.

또한 상가 전문 법률대리인이 함께 하기 때문에 세심하게 조력해드릴 수 있습니다.

이러한 제도가 있다는 것을 뒤늦게 아셨더라도 괜찮습니다.

계약을 체결하는 당시에만 작성 가능한 것은 아니며, 계약기간 중간이라도

서로 작성하기로 합의만 거치셨다면 진행이 가능하십니다.