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나의 것을 누군가에게 빼앗겨 본 경험이 있으신가요? 그럴때 마음은 어떠한가요? 

아마 억울하고 분한 마음이 들고, 하루빨리 되찾고 싶은 마음 뿐이었을 것입니다.

그것이 내게 소중할수록, 가치가 높을수록 내 것을 지키기 위해 

사람들은 갈등 상황에 맞서 싸우기도 하고, 

때로는 극단적인 소송을 감수해내야 하기도 합니다.

요즘은 특히나 부동산 관련 분쟁이 많이 보이곤 합니다.

코로나 19의 타격으로 경제적 위기에 처한 임차인들과 

월세를 제때 받지 못해 피해가 큰 건물주들의 사례와,

권리금 보호법이 분명하게 존재하고 있음에도 불구하고

제대로 보호받지 못하는 사례 등 다양한 문제가 

상가 임대 계약 관계자들 사이에서 발생하고 있습니다.

아무리 사소한 다툼으로 시작된 문제라고 할지라도, 

제때 올바르게 해결하지 않는다면, 

서로의 권리를 침해하는 것은 물론

감정싸움이 격해져 신뢰관계가 파괴되는 등 

심각한 결과를 이끌어 올 수 있습니다. 

그래서 적기에 그리고 올바르게 해결하는 일은 

무엇보다도 중요합니다.

개인 간의 원만한 해결이 어려운 문제 중 하나는 

임차인들의 영업 가치와 관련된 부분입니다. 

2015년 5월, 권리금 보호법이 개정되면서부터 

상인들은 계약종료 전 6개월의 기간동안

이를 안전하게 회수할 수 있도록 보호받고 있습니다. 

그럼에도 불구하고 건물주의 방해, 훼방 등의 행위가 발생하여

제대로 권리를 주장하지 못하게 되면서 양측의 분쟁은 시작됩니다.

그렇다면 건물주의 방해행위, 어디까지 인정될까요?

많은 분들이 기본적인 개념에 대해서는 알고 계시지만, 

구체적으로 알지 못하면 실질적으로 법리를 적용하기에 한계가 있는데요. 

그래서 건물주의 방해행위에는 어떤 것들이 있는 지와 같이 

권리금 보호법에 더 자세한 부분을 들여다 볼 필요가 있습니다.

▼사전에 고지하지 않고, 임의적, 개인적 용도로 진행되는 재건축 

▼본인 및 친지가 사용할 예정이라며 해지통보하는 경우

▼현저히 고액의 임대료 조건을 요구하여 신규 계약에 협조하지 않는 경우

▼건물이 매매되었으니, 조건없이 명도하라고 요구하는 경우

이외에도 다양한 경우의 수가 존재하겠지만, 

대표적으로 잦은 분란이 발생하는 경우를 들여다보았습니다. 

그렇다면 이번에는 사례로 알아보겠습니다.

서울 중랑구 임차인 K씨는 음식점을 운영했습니다. 

고액의 투자도 주저하지 않으며 영업에만 매진했습니다. 

그러던 중 건물주는 갑작스럽게 '재건축 통보 시 임차인은 명도한다.'라는 

특약을 요구하며 재계약서 작성을 부추겼습니다. 

불안해진 K씨는 거부의사를 밝혔지만,

건물주는 아직 자세한 계획이 있는 것은 아니라며 안심시켰습니다.

그러나 얼마지나지 않아 임대인은 돌연 재건축 계획이 잡혔으니

상가를 반환하고 나갈 것을 통보했습니다. 

K씨는 즉시 법률 전문가를 통해 권리금 보호법에 대해 자문을 받고

안전하게 회수하기 위한 법적 절차에 돌입했습니다.

이후 내용증명, 명도소송 등의 압박이 있었지만

K씨 측은 변론을 펼치는 과정에서도 모두 객관적인 법리에 기반하고, 

입증가능한 증거를 토대로 차근차근 입장을 펼쳐나갔습니다.

이렇게 양측의 팽팽한 대립이 지속되는 과정에서 

건물주는 점차 본인의 주장에 대한 타당성과 설득력을 잃어갔고, 

그러자 결국 먼저 합의의 손길을 내밀었습니다.

최종적으로 2021년 2월 10일,

건물주가 K씨에게 상가공사 보상금으로

7,000만원의 보상금을 지급하겠다는

내용을 담은 합의서를 작성하였습니다.

과거에는 이렇다 할 법 조항이나 제한이 없었지만,

지금은 권리금 보호법이 명확하게 존재하고 있지만, 

법리를 해석하는 관점이나, 이해하고 있는 정도 등에 따라

여전히 갈등이 발생할 수밖에 없는 문제여서

임대차 관계자들 사이에서는 여전히 큰 숙제로 남아있는데요.

가장 기본적으로 분쟁을 줄여나갈 수 있는 방법은

상대의 권리와 내 권리를 구분할 줄 알고, 

미묘한 경계선을 침범하지 않도록 스스로 주의하는 자세부터

시작하는 것이 아닐까 생각해봅니다.

지난 4월 23일 월요일 SBS 모닝와이드 3부, '건물주의 권리금 가로채기?' 편에서

상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사가 출연했습니다.

이날 방송에서는 건물주의 갑질로 인해 마땅히 보호 받을 수 있는 권리금 회수 기회를

보호 받지 못하고 고통 받고 있는 임차인들이 소개됐습니다.

서울 어느 한 번화가에서 4년 간 고깃집 운영한 임차인 이00씨

당시, 좋은 곳에 상가를 높은 권리금을 지불하고 임대차 해 장사를 시작했습니다.

고액의 대가를 주고 들어온 만큼 사업의 번창을 위해 더욱 노력했습니다.

각고의 노력 끝에 가게가 안정적으로 자리 잡고, 매출이 오르자

임대인은 초기 500만 원이었던 임대료를 4년 만에 천만 원까지 올렸습니다.

매년 계약을 1년 씩 하며, 임대료는 200만원씩 올리는 건물주의 무리한 요구에

임차인 이00씨는 결국 영업을 중단하기로 마음 먹었습니다.

이00씨는 자신이 4년 동안 쌓은 유·무형의 재산적 가치를 양도하는 것에 대한 대가로

권리금을 회수하려 했지만, 이것 조차도 쉽지 않았습니다.

임대인이 새 임차인에게 임대료 1,200만 원까지 요구한 것인데요.

결국 신규 임차인은 계약을 거부했고,

세입자 이00씨는 권.리.금을 회수하지 못한 채 가게를 비워야 했습니다.

2019년 2월, 임차인 이00씨는 건물주를 상대로 제기한 '권리금 손해배상 청구소송'에서 1심 승소판결을 받았습니다.

춘천지방법원, '건물주는 임차인 이00씨에게 보증금 포함 약 1억 2,000만원을 지급하라.'

상가변호사 닷컴 김재윤 변호사는

"임차인은 영업을 마치고 나갈 때 권리금 회수 기회가 있지만,

임대료가 올라갈수록 그 권리금을 낮아질 수 밖에 없다."며,

"그 동안 세입자의 노력으로 형성한 권리금을 건물주가 가로채는 것."이라고 밝혔습니다.

경기도 어느 편의점 임차인 김00씨

김00씨는 계약 만료를 앞두고 속만 태우고 있습니다.

건물주가 재계약을 해주지 않겠다고 통보 했기 때문인데요.

임차인 김00씨는 아무것도 없는 곳에서 장사를 시작, 상권을 개척해

월 매출 700~800만 원의 편의점으로 만들었습니다.

이렇게 이리 뛰고 저리 뛰면서 안정적으로 일궈놓은 사업을 아무런 보상 없이 내줄 상황에 처했습니다.

높은 임대료를 책정해 매출이 좋으니 얼마든지 들어올 사람이 있다고 주장하는 건물주 때문인데요.

그러나 매출을 이뤄낸 것도 기존 임차인 김00씨 입니다.

이처럼 상인들의 노력으로 올려놓은 상권 가치를 건물주가 임대료를 통해 가로채는 것인데요.

이런 경우, 보상 받을 길은 없는 것일까요?

김재윤 변호사는

"건물주가 현저히 높은 차임을 요구한 경우, 권리금 회수 방해 행위라고 규정하고 있긴 합니다."라고 말했는데요.

하지만 '현저히 높은'의 객관적인 기준이 없어서 권리금 회수 방해행위를 입증하는 것은 매우 어렵다고 합니다.

세입자가 자신의 노력으로 만든 결과를 다른 제3자가 가로채는 것을 막기 위해서는

임대료 인상에 대한 적절한 기준이 마련돼야 합니다.

본 사무소는 300여 건의 권/리/금 소송을 진행한 경험이 있습니다.

다수의 사건을 통해 쌓은 경험과 전략으로

억울하게 건물에서 내쫓기실 상황에 처한 세입자분들이

마땅히 보호 받아야 할 권리를 보호 받으실 수 있도록 노력하고 있습니다.

위 규정을 위반할 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이 청구권은 임대차가 종료된 날로부터 3년 이내에 행사해야 합니다.

또한 임차인은 성실하게 임대인을 상대로 신규임차인이 되려는 자의

보증금 및 차임을 지급할 자력 등을 알려주어야 합니다.

- 개정되기 전 법으로 5년 간 계약갱신요구권이 있던 상태에서,

5년 계약만료 3개월 전 임대인으로부터 계약해지 통보 받음.

- 임대인이 본인의 자녀가 상가를 사용할 예정이라며 신규임차인을 거부했고,

권리금소송을 통해 임대인의 권리금회수기회 방해행위가 인정되어 소송에서 승소판결!

2018.3. 부산지방법원 동부지원 재판부

임차인 ㅇ씨 권리금소송 전부승소 판결

판시이유 : 계약갱신요구권이 없는 장기임차인 또한 권리금 회수기회가 보호된다.

소송결과 : 피고(임대인)는 원고(임차인 ㅇ씨)에게 3,000만원을 손해 배상하라.