명도소송 절차 통해 임차인 내보내기

적법한 계약 조건을 이행하지 않아 임대인의 골머리를 앓게 하는 세입자 분들이 꽤 많습니다. 예전과 달리 임차인을 보호하는 법률이 늘어나면서 임차인을 내보내기 쉽지 않아졌는데요. 막무가내로 세입자 분들을 내보내려고 소송을 진행하시면 오히려 패소하는 경우가 많습니다.

 

 

 

특히 상가의 경우, 계약이 종료 됐음에도 건물을 인도하지 않아 '명도소송'을 진행 하시는 것이 대다수 입니다. 하지만 계약이 종료 되었다는 적법한 근거를 입증해야만 승소를 할 확률이 높아지기 때문에 잘 준비하셔야 합니다.

 

 

 

본 사무소에서 진행 했던 명도소송을 살펴보며, 어떻게 진행 되었는지 함께 보시겠습니다.

 

월세 3기 연체 시

 

상가임대차보호법 제 10조 8 (차임연체와 해지)   임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 건물주는 계약 해지를 통보할 수 있다.

 

 

 

임대인 L씨는 세입자의 잦은 월세 연체로 계약을 해지하고 건물을 인도해달라는 내용으로 내용증명을 보냈습니다. 그러나 임차인은 내용증명을 받은 이후에도 건물을 돌려주지 않으며 계속해서 영업을 이어갔습니다. 심지어 월차임은 아예 내지 않기 시작했는데요.

 

 

이에 더이상의 금전적인 손실을 막기 위해 본 사무소와 함께 소송을 진행하기 시작했습니다. 당시 세입자는 계약 기간 22개월 간 7개월 치의 임대료만 지급한 상태였습니다. 본 사무소는 명도소송 뿐만 아니라 연체된 차임까지도 반환 받을 수 있도록 소송을 진행 했습니다.

 

 

먼저, 부동산점유이전가처분 신청을 진행 했습니다. 임차인이 다른 임차인에게 무단으로 상가를 넘길 수 없도록 조치를 취한 것인데요. 명도소송은 목적물을 대상으로 하기 때문에 점유권자가 바뀌면 명도 소송 자체가 무의미하기 때문 입니다.

 

임차인 측은 건물 누수가 있어 월세를 내지 않았다고 주장했지만 본 사무소는 임차인이 이행해야 할 의무 등을 주장하며 사건을 진행했습니다.

 

 

 

2017년 3월, 서울북부지방법원, '세입자는 건물주에게 연체된 차임을 지급하고, 상가 건물을 명도하라.'

 

담당 재판부는 임차인이 주장했던 건물 누수의 이유를 받아들이지 않았고, 임대인 L씨는 연체된 차임은 채권 압류를 통해, 건물은 판결문으로 강제집행을 통해 모두를 돌려받으실 수 있었습니다.

 

 

 

임대인 L씨의 사례처럼 임차인 측에서 건물의 보수를 문제 삼아 월세를 내지 않았다고 주장하는 경우도 있습니다. 현재 임차인을 보호하는 법률이 많아졌기 때문에 임차인의 주장이 받아들여 질 수도 있는 상황이었습니다.

 

 

그렇기 때문에 명도소송을 준비하실 땐 꼼꼼히 준비 하셔야 합니다. 세입자 측에서 주장할 수 있는 것들을 미리 예상하고 그에 맞는 적절한 대응이 필요합니다. 소송을 진행하시기에 앞서 자신이 어떤 상황인지, 어떻게 대응하는 것이 좋을지 예상이 안가신다면 전문가에게 법률적인 조언을 받으시는 것이 좋습니다.