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사업자등록 대상이 되는 건물에서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 상가 임차인은 누구라도 계약 종료 시 양수인을 구해 그간 쌓은 영업적 가치에 대해 금전적인 대가를 요구할 수 있습니다. (단, 귀책사유가 있는 경우라면 제외됩니다.) 과거에는 자릿세라는 개념으로 불렸으나, 지금은 권리금이란 개념으로 칭하며, 상가임대차보호법을 통해 임차인의 정당한 권리로 보호되어지고 있습니다.

그러나 이 개념에 대해 정확하게 이해하고 있어야 적절한 영업 가치 상승분에 대해 주장할 수 있고, 이를 회수할 수 있으며, 이 과정에서 분쟁이 생겼을 때 차단할 수 있는데요. 그래서 오늘은 이 개념이 대체 어떤 것인지 정확한 정의과, 관련 법률에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

먼저, 상가임대차보호법 제10조의3에서 정확한 정의를 알 수 있습니다. 임대차 목적물인 상가 건물에 형성된 영업시설, 비품, 거래처, 노하우, 신용, 지리적 이점 등의 재산적 가치에 대해 보증금과 차임외의 금전적 대가를 말합니다. 즉, 유형적인 부분 외에도 무형적인 부분도 모두 포함하여 전반적으로 평가해야 하는데요. 임차인이 주장하는 적정 금액으로 양도양수를 진행하다가 만일 문제가 생겨 소송으로 제기 될 때는 보통 감정평가를 받아 정확하게 상가에 형성된 가치를 따져봅니다. 이때 임차인이 주장한 금액과 감정평가를 통해 산정된 금액 중 낮은 금액으로 소가가 결정됩니다.

권리금이란 개념과 정의에 대해서 알았다면 다음은 회수하기 위한 과정을 알아봐야 하는데요. 먼저, 만기일을 파악해야 합니다. 해당 권리는 계약 종료 6개월 전부터 만기일까지 주장할 수 있습니다. 정해진 기간을 지키지 않고 계약 중간에 갑자기 신규임차인을 주선한다던가 혹은 이미 만기일이 지나 폐업을 한 뒤 주선하는 것은 인정하지 않기 때문에 기간 파악을 명확히 하셔야 합니다. 그 이후에는 양수자를 찾아야 하는데요. 해당 상가에 임차하기를 희망하는 자를 찾아 적정 금액으로 양도양수계약서를 작성하시면 됩니다. 그 다음 과정은 건물주에게 주선하는 것인데요. 본인이 알고 있는 신규임차인에 대한 정보를 전하며, 보증금 및 월세 등을 지급할 자력이 있는지, 임차인으로서 의무를 이행할 의사나 능력이 있는지 등에 대해 알려야 합니다.

일단 이 과정까지 끝냈다면, 이제는 임대인의 결정에 달렸습니다. 신규세입자에 대한 조건을 검토한 뒤, 건물주와 양수인이 신규임대차계약을 체결하게 되면, 양도양수계약도 원만하게 마무리가 된 것입니다. 반대로 건물주와 양도인의 임대차 계약이 파기되면, 양도양수계약도 파기되는 것입니다.

앞에서 권리금이란 법에서 보호하는 임차인의 권리라고 했는데, 만일 건물주가 정당한 이유 없이 신규계약을 거절했다면 세입자는 어떻게 해야할까요? 동의를 받지 못했으니 어쩔 수 없이 포기하고 나가야 할까요?

그렇지 않습니다. 상임법에서는 건물주가 이유 없이 신규계약을 거절했다면, 이는 임차인의 권리를 방해했다고 보고 있는데요. 미리 고지하지 않은 재건축을 핑계로 내보내려 하는 것, 본인 혹은 친지가 해당 임대차 목적물을 직접 사용하게 되었다고 통보하는 것, 신규임차인이 받아들이기 어려울 정도로 현저히 고액의 임대료 조건을 요구해 계약을 파기시기는 것 등을 모두 방해 행위라고 구분하고 있습니다.

그중에서도 임대인의 재건축 통보로 인하여 영업 가치 회수 기회가 불투명해진 B씨의 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

서울 마포구 소재의 상가 건물에서 음식점을 운영하던 임차인 B씨는, 건물주의 리모델링 및 철거 통보로 한 순간 일자리와 삶의 터전을 잃을 위기에 처했습니다. 사전에 귀띔이라도 있었다면 다른 방도를 찾아봤겠지만, 전혀 고지되지 않은 내용이었기에  B씨는 당황스러운 마음에 상가변호사 닷컴에 조언을 구했습니다.

상담 이후 권리금이란 것을 주장할 수 있다고 알게 된 B씨는 건물주에게 권리를 행사할 수 있도록 협조를 구했으나 건물주는 거절 의사만 반복적으로 전달했고, 협상의 의사는 전혀 없는 듯 보였습니다. 결국 B씨는 상가변호사 닷컴의 도움을 받아 손해배상청구소송을 제기했고, 그렇게 1심이 진행되었습니다. 1심 판결 결과 B씨의 승소였으나, 건물주 측에서 불복하여 2심까지 진행되었습니다. 2심 결과는 2021년 11월 18일에 판결났고, 서울고등법원 제9민사부는 또다시 B씨의 승소를 확인시켜주었습니다. 판결 결과에 따라 건물주는 임차인에게 5천만원을 배상해야 합니다.

임대차 분쟁에서 아마도 대부분을 차지하는 것은 영업적 가치와 관련한 문제일텐데요. 그만큼 임대인과 임차인의 의견대립이 가장 극심하게 나타날 수 있는 문제이고, 각자의 권익만을 추구하다보면 어쩔 수 없이 생길 수밖에 없는 분쟁 소재이기도 합니다. 그럴 때 무조건 감정적으로만 대응하기 보다는 이성적으로, 명확하게 문제 해결을 위한 단계를 밟아나가셔야 합니다. 이 과정을 법률 지식 및 노하우가 풍부한 전문가와 함께 한다면 놓치는 실수 없이 효율적인 대응이 가능합니다.

상가건물임대차보호법 제1조에서 입법 목적을 알 수 있습니다. 상임법은 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 입법되었는데요. 이를 통해 완전하게 억울한 상황으로부터 보호받고, 생활 안정을 도모하기 위해서는 법을 잘 알고 있는 것이 중요합니다. 누구도 나를 위해 나서서 싸워주지 않고, 권리를 떠먹여주는 것이 아니기 때문에 법이 존재한다는 것만으로는 부족하고, 스스로가 권리를 정당하게 주장할 수 있어야 합니다.

상가 임대차 관계자들 사이에서는 권리금이란 주제를 가지고 다툼이 발생하는 경우가 많습니다. 임차인 입장에서는 최대한 회수하고 나가는 것이 목적이고, 임대인 입장에서는 영업적 가치금액이 낮으면 비교적 부담없이 원하는 만큼 임대료 조건을 요구할 수 있기 때문에 서로가 원하는 방향이 달라 충돌할 수밖에 없습니다. 그렇다면 법에서는 어떻게 이야기하고 있는지 알아보도록 하겠습니다.

기본적으로 해당 권리를 행사하기 위해서는 만기일을 명확하게 파악할 필요가 있습니다. 아무때나 주장할 수 있는 개념이 아니고 계약종료 6개월 전부터 임대차 종료 시점 사이에 주장할 수 있기 때문입니다. 이때 신규임차인을 찾아 양도양수 계약을 체결한 후, 건물주에게 소개하는 과정까지 이행하셔야 합니다. 만일 신규임차인과 계약을 체결하지도 않고 임대인에게 직접 영업 가치를 보상해달라고 주장하거나 혹은 주선하지도 않고 계약이 파기되었으니 배상 책임을 지라고 주장할 수도 없습니다.

그러나 임차인이 권리 주장을 위한 모든 과정을 문제없이 이행했다면 권리금이란 보호되어야 하는 권리인데요. 즉, 신규임차인을 데려왔을 때 건물주가 정당한 이유 없이 거절할 수 없다는 뜻입니다. 본인이 직접 사용하겠다고 하거나, 매매 계약이 이루어졌다고 하는 경우, 특약에 시설비 등 일체 투자금을 포기한다는 내용이 기재되었다는 이유로 보호할 수 없다는 주장은 모두 정당한 사유가 될 수 없습니다.

이외에도 다양한 방해들이 펼쳐지곤 합니다. 특히 '임대료 인상'으로 훼방을 놓는 경우에 해결이 조금 까다로워 지는데요. 임대인이 임차인에게 직접 고액의 임대료 인상을 요구하는 경우도 있을 것이고 혹은 신규 임대차 계약 조건으로 요구하는 경우도 있습니다. 전자의 경우 환산보증금 초과여부에 따라 연 5%인상(초과하지 않는 경우) 혹은 주변 시세 정도로 인상(초과하는 경우)로 다르게 파악하여 해석하시면 됩니다. 후자의 경우가 조금 애매할 수 있는데요. 상임법에서는 임대인이 신규 세입자에게 '현저히'고액의 임대료를 요구하는 것을 방해라고 보고 있습니다. 현실적으로 받아들이기 어려운 요구를 통해 계약이 파기되도록 유도한다고 보기 때문입니다. 권리금이란 개념과 회수방법에 대해 알아보았다면, 실제로 있었던 사건을 통해 조금 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

양천구에서 학원을 운영하던 임차인 K씨는 계약 2년 차가 되지도 않은 시점에 월세 30%인상 통보를 받았습니다. K씨는 현실적인 인상이 될 수 있도록 간곡히 부탁했고, 결국 약간의 인상을 통해 재계약이 이루어졌습니다. 그러나 얼마 지나지 않아 건물주는 또다시 월세 인상을 요구했습니다. 매번 이렇게 올려버리면 감당할 수 없겠다는 생각에  K씨는 수차례 내용증명을 통해 또 다시 임차료를 인상하는 것은 어렵겠다는 의사를 전하며 갱신을 요청했습니다. 그러나 좀처럼 합의점을 찾을 수 없었고, 건물주 측에서 명도소송을 제기하면서 결국 소송으로 이어졌습니다.

K씨 측이 소송 중에도 포기하지 않고 신규임차인을 찾아 권리 계약을 체결하고 주선하자 결국 임대인 측에서도 본인들의 잘못된 주장을 시인했고, 결국 2021년 11월 26일, 임차인은 양도양수계약서를 작성했고, 2021년 12월 8일, 건물주가 신규계약에 협조하겠다는 내용의 확약서를 작성하면서 소송을 취하하는 것으로 마무리 되었습니다.

2015년 이후 법제화된 권리금이란 개념을 이제는 많은 분들이 알고 계시지만, '정확하게' 그리고 '확실하게' 알고 계신 분들은 별로 없는 듯 합니다. 여전히 건물주의 방해에 시도조차 하지 않고 포기하는 경우도 많고, 주장할 수 있는 기간을 제대로 파악하지 못해 쌩뚱맞은 시점에 주장하는 경우도 많고, 의무 이행을 다하지 않으면 권리를 주장할 수 없는 것인데 월세를 잔뜩 밀려놓고 영업적 가치 회수에만 몰두하는 등의 상황도 많습니다. 제대로 알면 이런 불상사를 피할 수 있습니다.

상가를 임차해서 들어간지 얼마 되지도 않았는데 매매를 통해 건물주가 변경되고, 새로운 건물주는 신축을 하겠다고 주장하는 경우, 사전에 전혀 고지 받은 내용이 없는데 갑자기 리모델링 및 건물 철거가 진행될 계획이라고 통보 받은 경우, 임대인이 직접 들어와 본인이 상가를 운영할 것이라고 통보하는 경우 등의 상황에서 임차인들은 어떤 대책을 세울 수 있을까요?

이때는 상가임대차보호법을 근거로 임차인에게 주어진 권리를 주장하면 됩니다. 크게 2가지를 예로 들어볼 수 있는데요. 계약갱신요구권을 행사하여 계약 기간 연장을 요구할 수 있고, 권리금이란 것에 대한 주장을 하여 그동안 영업을 하면서 쌓은 유무형적인 부분에 대한 재산권 행사를 할 수 있습니다.

오늘은 그 중에서도 영업적 가치에 대한 권리 주장을 집중적으로 살펴볼 계획입니다. 이는 영업 종료 시점에 주장하는 것인데, 정확히는 계약 종료 6개월 전부터 만기일자까지 법적인 보호를 받으며 이 기간 내 신규임차인을 찾아 양도양수계약 및 주선행위 등을 이행하시어 최종적으로 건물주와 신규임차인이 신규계약을 체결하게 되었을 때 회수할 수 있습니다.

신규임차인과 양도양수를 하는 과정에서 권리금이란 정확한 액수를 책정하는 것은 법으로 정해진 기준이나 수치가 없지만, 상가에 형성된 유명도, 신뢰도, 거래처, 비품, 단골고객, 매출, 지리적 이점, 인테리어, 노하우 전수 등을 근거로 산정하시면 됩니다.

그러나 건물주가 방해 의도를 가지고 신규계약에 협조하지 않는 경우에는 양도양수계약 또한 파기되고 마는데요. 건물주의 정당하지 않은 방해 행위로 발생한 권리금 상당의 피해액에 대해 임차인은 손해배상청구소송을 통해 배상 책임을 물을 수 있습니다.

서울시 중랑구의 한 카페 임차인 K씨는 2014년 10월에 계약을 시작하여 약 4년차가 되었을 무렵 건물주에게 더이상 갱신 의사가 없다는 뜻을 밝혔지만, 건물주는 임대료 조정을 해줄테니 임대인이 임대 건물을 정리할때 까지 임대차 관계를 이어가자고 제안했습니다. 단, 건물 정리 계획이 갑작스럽게 진행되거나 구체적인 계획이 있는 것은 아니니 안심해도 된다는 말을 덧붙였습니다.

그러나 약 2년이 지났을 때 건물주는 재건축을 이유로 퇴거를 요청했고, 권리금이란 권리를 주장하지 못하고 내쫓길 위기에 처한 K씨는 상가 분쟁 전문가에 사건을 의뢰했습니다.

건물주에게 영업가치를 회수하기 위한 과정에 협조해 줄 것을 간곡히 부탁했지만, 건물주는 막무가내로 방해를 하기도 하고, 비협조적인 태도를 보이기도 했습니다.

결국 K씨 측은 이대로 가다가는 해결이 더 어려울 것이라는 생각에 소 제기 전 마지막으로 건물주에게 내용증명을 보내 지속적으로 임차인의 권리 행사에 비협조적인 태도를 보일 시 모든 법적 책임을 물게 할 것이며, 변호사 선임비용 및 소송 비용 일체를 물어야 할 수 있다는 압박의 전략을 펼쳤습니다.

그러자 상황이 불리해짐을 깨닫고는 건물주가 2020년 12월 9일 보상금 4,000만원을 지급하겠다고 하며 상황은 마무리 되었습니다.

권리금이란 개념은 과거에서부터 관행적으로 이어왔고, 벌써 약 6년전부터는 법제화 되어 건물주가 중간에서 방해하거나 훼방, 수수하는 경우 법적인 책임을 물 수도 있게 되었습니다. 그러나 여전히 임대차 관계에서는 이와 관련한 분쟁의 고리를 완전히 끊어내지 못하고 있는 것이 현실인데요. 법을 해석하는 시각이 달라 해석관계 대립이 발생하기도 하고, 법을 제대로 모르는 임대인과 임차인이 법률 대리인 없이 개인 간 다툼을 하며 상황이 악화되는 경우도 있는 등 다양한 상황이 존재합니다.

이러한 분쟁의 경우 상가의 상황과 사정, 임차인과 임대인의 성향 등에 따라 대응법이 천차만별로 나뉘게 되는데요. 수많은 관련 분쟁을 해결하여 승소로 이끈 경험이 있는 본법무법인에서는 각 상황별 대처 노하우가 담긴 자문서를 보유하고 있습니다. 유사한 상황에 처해 계시다면 하루 빨리 도움을 요청하시어 올바른 대책 마련에 힘쓰시기를 바랍니다.

한 곳에서 장사를 하다가 다른 곳으로 옮기게 된다면?

새로운 곳에서 또 자리잡기 위한 시간과 비용이 들어가겠죠.

건물주가 직접 장사를 하는게 아닌 이상 장기적으로

임대기간을 보장 받으면서 사업을 하기란 불가능에 가깝습니다.

임대 보호 기간이 지날 때마다 새로운 곳에서

자리 잡기 위해 매번 시간과 비용을 쓰시는건 부담스러우실 텐데요.

장사를 하면서 쌓은 유무형적 가치를 다음 사람에게

넘기고 그에 대한 대가를 받아 새로운 곳에서 다시

사업을 시작하는 것이라면 또 다르시겠죠.

상가임대차보호법에서는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호합니다.

예전에는 관행상으로 여겨져 오던 것들이었는데요.

법으로 보호 받지 못하다 보니 임차인이 쌓은 가치임에도

중간에 건물주가 가로채는 경우가 상당히 많았습니다.

2015년 권리금 조항이 신설되면서 임차인들이 자신이 쌓은

권리를 회수하고 나갈 수 있게된 것 인데요.

여기서 말하는 '정당한 사유'는 무엇일까요?

건물주 측에서 새로운 계약을 체결해줄 수 없다고 주장하는

이유는 다양하지만 주로 임대료 인상, 재건축 등의 이유가 있습니다.

하지만 재건축의 경우에도 정당하다고 판단 받는 상황은 따로 있으며, 

임대료 인상의 경우에도 '현저히 고액'의 차임을 요구하는 경우

권리금 회수 방해행위에 규정 됩니다.

만일 임대인의 방해로 손해가 발생했다면 법적으로

대응을 하셔야 하는데요. 방해행위만 입증하면 될 것 같지만

생각보다 재판부에서는 많은 부분을 판단하게 됩니다.

예를 들면 신규 임차인을 얼마나 적극적으로 주선했는지 등

임차인의 의무도 잘 지켰는지를 따져보는 것 입니다.

2011년부터 지방 소재 상가건물을 임차해 약국을 운영하던 A씨.

오랫동안 장사할 수 있을 것이라고 생각했지만

건물주가 바뀐 뒤 상황은 달라졌습니다.

만기 시 상가를 명도하라는 통보를 듣게된 것 인데요.

조금 더 장사하고 싶은 마음에 대화를 통해 연장해보려 했지만

임대인의 의지는 확고했습니다. 이에 그동안 영업하며

쌓아온 권리금을 회수하고 나가야겠다고 결정했는데요.

새로운 사람을 구해 신규 계약 체결을 요청했지만

건물주는 계약갱신요구권이 없는 임차인은 권리금도

회수할 수 없다고 주장하며 이를 방해했습니다.

결국 손해가 발생한 A씨는 임대인을 상대로 손해배상 청구소송을

제기했습니다. 본 사무소는 분쟁 초기부터 함께하며

모아온 증거를 기반으로 건물주의 주장에 이유없음을 입증했습니다.

당시 이와 관련된 대법원 판례가 없었기 때문에

갱신권 여부에 따라 권리금 회수 기회 보호 여부가

하급심에서는 갈리기도 했는데요.

따라서 더욱 철저한 준비가 필요했습니다.

'건물주는 세입자에게 약 1억 4,000만 원을 배상하라.'

2018년 11월, 담당 재판부는 임차인의 전부승소를 선고했습니다.

본 사무소가 주장했던 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회는

다르게 적용되야 한다는 의견을 인정한 것 입니다.

2019년 5월 16일, 대법원에서는 장기임차인이라 하더라도

권리금 회수 기회는 보호 되어야 한다고 판결했습니다.

하지만 위의 결과가 권리금 소송은 임차인이 무조건 승소한다는 것을

뜻하진 않습니다. 임차인을 보호하기 위해 존재하는 권리금 조항이지만

분쟁이 발생했을 때 어떻게 준비하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

법률전문가를 통해 상황에 맞는 대응을 하셔서 권리를 보호 받으시길 바랍니다.