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계약갱신요구권, 권리금 보호 이 두 가지는 임차인의 가장 대표적인 권리입니다. 환산보증금을 초과하는 상가에도 적용되기 때문에 사업자등록 대상이 되는 건물에서, 주된 부분을 영업용으로 사용하는 '상가'의 임차인이라면 주장할 수 있는 것입니다.

그러나 각 임차인 보호법을 주장하기 위해서 반드시 알아야 하는 기본정보들과, 문제 없이 행사하기 위한 체크 포인트 몇 가지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1) 계약갱신요구권

상가임대차보호법 제10를 참고할 수 있습니다. 임차인은 최초 계약일로부터 10년 간 계약 연장을 주장할 수 있으며, 이 때 건물주가 거절하거나, 이유 없이 내쫓을 수 없습니다. 다만, 임차인에게 귀책사유가 있는 경우에는 당연히 갱신을 거절할 수 있으니 이 점 유념하시기 바랍니다. 해당 권리를 주장하기 위해서는 계약 종료 6개월 전부터 1개월 사이에 갱신을 정확하게 요청하여 기간을 연장하시면 되는데요. 혹시 모를 분쟁에 대비하기 위해 내용증명 등의 수단을 통해 갱신을 요청해두는 것이 안전합니다.

그러나, 모든 임대차가 10년에 적용 받는 것은 아닙니다. 2018년 10월 16일에 5년에서 10년으로 개정이 있었는데요. 법 개정일 이후 최초 계약 및 갱신 계약에 대해서만 10년이며, 그 이전 계약은 5년이니 본인 상가는 최대 얼마동안 연장을 요청할 수 있는지 정확하게 체크해보는 것이 중요하겠습니다.

2) 권리금 회수 기회 보호

자릿세와 비슷한 개념으로 좋은 자리에 대한 대가를 말합니다. 좋은 자리라 하면, 매출이 잘 나오는 곳, 지리적 이점이 있는 곳, 사람들이 발길이 많이 닿는 곳, 거래처가 확보된 곳 등이라고 볼 수 있겠죠? 과거에는 이러한 개념에 대한 별도 법률이 존재하지 않아 혼란도 많았고, 분쟁도 많았습니다. 서로 의견이 대립하거나, 건물주가 중간에서 방해하고 이를 수수하더라도 적절하게 말할 수 있는 근거가 없었기 때문에 임차인 보호법을 주장하지 못하고 일방적으로 피해를 보는 사례도 적지 않았습니다. 그러나 2015년, 관련 조항이 신설되면서 이제 임차인이 정당하게 주장할 수 있는 권리로 승격되었습니다.

해당 권리를 주장하기 위해서는 계약종료일로부터 6개월 전에서 만기 시점 사이에 주장할 수 있는데요. 건물주에게 직접 요구할 수 있는 것은 아니며, 이 기간 내 신규임차인(양수인)을 찾아 양도양수계약을 체결해 회수하는 것입니다. 이 계약은 특성상 제3자(건물주)의 동의가 있어야 한다는 점에서 조금 까다로울 순 있지만, 건물주는 이때 정당하지 않은 이유로 거절할 수 없으니, 이유 없이 신규계약을 거절당했다면 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

임차인 보호법을 제대로 이해하기 위한 한 가지 사례를 살펴보겠습니다. 2018년 5월, 경기도 평택의 한 상가 건물에서 음식점 운영을 시작한 임차인 K씨는 개인적인 이유로 계약종료를 결정하고 신규 세입자를 찾아나섰습니다. 이후 본인이 알고 있는 정보를 전달하며 적극적으로 주선했으나 건물주는 고액의 임대료를 요구하여 현실적으로 계약이 이루어지기 어렵도록 유도하거나, 방해하는 등 비협조적인 태도로 일관했습니다.

불안한 마음에 K씨는 상가변호사 닷컴의 문을 두드렸고, 손해배상청구소송을 제기하여 억울한 피해에 대해 소명했습니다. 그 결과 2021년 10월 28일, 수원지방법원 평택지원은 1심 소송에서 임차인 K씨의 승소를 선고하며, 1억 4천만원을 지급하라 판시했습니다.

오늘은 임차인 보호법의 대표적인 2가지 권리에 대해 알아보는 시간이었습니다. 아무때나, 아무렇게나 주장할 수 있는 개념이 아니기 때문에 당사자가 내용을 제대로 알고 있는 것이 굉장히 중요한데요. 모르면 건물주가 갱신을 거절하거나, 신규 계약을 거부했을 때 정당한 의사표현인지, 방해하기 위한 의도적인 행동인지조차 파악할 수 없습니다.

'아는 것이 힘.'입니다. 제대로 알고, 제대로 대응하시고, 그 외 도저히 손을 쓸 수 없는 부분에 대해서는 법률 전문가의 도움을 받아 현명하고, 전략적인 대응 방법을 찾아보시기 바랍니다.

임차인 보호법 “이것”이 핵심입니다.

과거에 비해 현재는 상인들이 안정적인 영업을 이어갈 수 있는

다양한 제도적인 장치가 마련되었습니다.

또한 상가임대차보호법은 제정되고도 몇 번의 개정을 거치며

조금 더 실효성 있는 제도로 변해가고 있습니다.

그렇다면 상가 세입자들은 존재하는 법을 적극적으로 주장하여

본인들의 권익확보를 위해 적극적으로 나설 수 있어야 합니다.

그러나 임차인 보호법 어떤 것들이 있는지 알아야 주장할 수 있겠죠.

권리 위에 잠자는 자는 보호받을 수 없다는 말이 있듯이

법이 존재하지만, 알지 못하고 주장하지 않는다면

어느 누구도 나를 대신해서 내 권리를 챙겨주지 않습니다.

임차인에게는 대표적으로 계약 연장을 주장할 수 있는 갱신요구권,

영업적인 가치를 회수할 수 있는 영업적 가치 회수 기회 보호가

존재하는데요. 하나씩 살펴보겠습니다.

계약갱신요구권

계약만료 6개월 전부터 1개월 사이에 계약기간에 대한

협의를 하시면 됩니다. 연장된 계약기간을 알아보기 위해서는

환산보증금을 계산해보아야 하는데요.

보증금+(월세*100)의 값을 시행일자와 지역을 통해 비교하시어

기준 금액 초과 여부를 따져본 후 기준 금액 이내 상가는 1년,

초과 상가라면 약정 없이 연장된 것으로 파악하시면 됩니다.

갱신요구권은 2018년 10월 16일 이후 법이 개정되면서부터

개정일 이후 최초 계약이나 갱신된 임대차는 10년,

이 전에 계약된 임대차는 5년으로 판단하면 됩니다.

권리금 회수 기회

임차인 보호법 중 하나는 영업을 종료할 때 상가의

유형, 무형적 가치를 회수할 수 있도록 하는 것입니다.

계약만료 전 6개월의 기간 동안 가게 인수를 원하는 사람을 찾아

권리계약을 체결한 후 건물주에게 본인이 알고 있는

신규임차인에 대한 정보를 제공하고 신규계약을 요청하시면 됩니다.

이때 건물주 본인사용이나, 갑작스러운 재건축 통보,

이유 없는 계약 거절 등으로 임차인의 영업 가치 회수 기회를 방해하는 것은

법적으로 엄격하게 제한하고 있습니다.

예외적으로 이러한 경우도 있습니다. 계약서를 작성할 당시

특약사항에 ‘권리금, 시설물 등에 대해 임대인에게 주장하지 않는다.’

라고 기재하였다면 어떻게 할까요? 사례를 통해 알아보겠습니다.

전북의 음식점 임차인 S씨는 건강 악화로 인해

어쩔 수 없이 영업 종료를 결정했습니다.

다행히도 상가 인수를 원하는 사람이 있어 건물주에게 주선했으나,

건물주는 특약사항에 영업 가치를 주장하지 않겠다고 작성한 점,

본인이 직접 사용할 예정이라는 점을 토대로 거절하였습니다.

권리 회수가 불투명해진 S씨는 전문가에게 면밀한 검토를 의뢰했습니다.

다행히 시설물 포기 특약은 강행규정 위반으로 효력이 없고,

본인 사용을 이유로 거절하는 것은 정당한 사유가

아니라는 점을 알게 된 S씨는 즉시 법적 대응을 시작했습니다.

양측의 팽팽한 입장 대립이 있었지만,

결과적으로 2020년 10월 16일 전주지방법원 정읍지원 부안군법원은

건물주는 임차인 S씨에게 약 2,500만원을 지급하라며

임차인의 승소를 선고했습니다.

임차인 보호법 관련한 내용에 대해서 알아보았습니다.

그러나 상인들이 제한 없이 법적인 권리를 주장하기 위해서 가장 중요한 점은

임차인으로서의 의무 및 책임 이행이 성실하게 이루어졌다는 전제가 필요합니다.

귀책사유가 없다면 이유 없는 건물주의 훼방으로 나의 것을 빼앗기고,

금전적 피해가 발생하게 내버려두어서는 안 됩니다.

정확한 판단 없이 혼자 힘으로 해결하려고 하다 전략적인 대응을 할 수 있는

타이밍을 놓치지 마시고 적기에 올바른 대응이 진행될 수 있도록

전문가의 판단을 받아보시기 바랍니다.