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상가임대차보호법에서는 월세 증액에 대해 제한을 두었습니다. 차임 또는 보증금은 5%의 증액 제한을 받아 인상이 가능하며, 증액이 있은 후 1년 이내에는 또 다시 인상할 수 없습니다. 그러나 모든 임대차가 이에 적용되는 것은 아닙니다.

법 조문을 정확하게 알고 있지 않다면, 잘 몰랐을 수 있는 부분인데요. 해당 조항은 환산보증금을 계산한 값이 기준금액을 초과하지 않는 임대차에만 임대료 5% 계산이 적용됩니다. 환산보증금은 보증금+(월세*100)으로 계산한 뒤 지역과, 계약일자에  따라 정해진 금액을 초과하는지 아닌지를 따져보는 것인데요. 현재 서울은 9억원, 과밀억제권역, 부산은 6억 9천만원, 광역시, 안산, 용인, 김포 등은 5억 4천만원, 그 밖의 지역은 3억 7천만원입니다.

이때 기준을 초과하는 상가는 증액에 대한 제한이 없습니다. 그러나 수치적인 제한만 없을뿐 무한대로 증액할 수 있는 것은 아니며, 주변 시세나 경제상황의 변동 등을 근거로 적정 수준만 가능합니다. 만일 임대인과 임차인이 월세 인상에 대해 합의가 되지 않는 경우 법적으로 다퉈봐야 하는데요. 이때 증액을 요청한 쪽에서 인상에 대한 근거를 명확하게 소명할 수 있어야 하기 때문입니다.

현재는 환산보증금 범위가 굉장히 넓어졌기 때문에 아마 요즘 대다수의 임차인 분들은 임대료 5% 계산으로 증액 제한을 받을 수 있을 것으로 예상되는데요. 만일, 월차임에 대한 제한이 있다는 것 자체를 몰랐다면, 건물주가 그 이상을 요구했을 때 안 쫓겨나기 위해 이유도 모르는 채 고액의 임대료에 울며 겨자 먹기로 동의하는 일이 생길 수도 있습니다.

그러나 계약갱신요구권이 소멸한 상가의 경우에는 또 달라집니다. 이때는 환산보증금액 초과여부에는 관계없이 건물주는 원하는 만큼 증액할 수 있습니다. 만일 도저히 받아들일 수 없는 조건이라면 갱신은 어렵고, 별개로 권리금을 주장하고 나올 수 있습니다.

다행히 무리한 조건을 요구받았을 때 곧바로 법률 전문가의 도움을 받아 최악의 상황으로 가기 전 원만하게 해결을 본 케이스가 있습니다. 아래의 사례를 참고하시어 비슷한 상황에 처하셨을 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보시기 바랍니다.

2016년, 김해 소재의 한 상가 건물에서 세차장 운영을 시작한 임차인 L씨는 5년의 영업을 끝내고 원만한 협의를 통해 갱신을 하고 싶었습니다. 그러나 재계약 조건으로 건물주는 고액의 월세를 요구했습니다. 갱신요구권이 소멸된 상황이라 임대료 5% 계산에 적용되지 않는다는 건 맞지만, 현실적으로 수용할 수 없는 수준이었고 결국 L씨는 차선책으로 영업적 가치를 회수하는 방향을 계획했습니다.

이 과정에서부터는 법률적으로 더이상 문제가 생기지 않도록 전문가의 도움을 받아 진행했고, 다행히 처남이 세차장 인수를 원했기에 곧바로 양도양수계약을 작성했습니다. 이후 신규 계약이 원만하게 이루어질 수 있도록 적극적인 주선행위를 펼치며, 정당한 사유 없이 거절하거나 계약이 이루어지지 않도록 방해할 시 손해배상청구소송을 제기하겠다고 압박했습니다. 결국 2021년 7월 27일, 건물주는 L씨의 처남과의 계약에 동의했고, 차임도 적정수준으로 조정되었습니다.

월세 문제는 참으로 민감합니다. 임대인은 가능한 많이 받고 싶어하고, 임차인은 가능한 저렴한 가격에 빌리고 싶어하기 때문에 그 중간 값을 찾기가 쉽지 않습니다. 또한 임대료 5% 계산으로 제한해 두었다고 하더라도, 이를 적용받지 못하는 상가가 일부 존재하고, 갱신요구권의 유무에 따라 또 판단이 달라지기 때문에 사실상 법을 아주 정확하게 알고 있지 않는 일반인들이 이를 다 구분해서 판단하고, 분쟁을 차단하기란 사실상 불가능에 가깝습니다. 그러나 우리 주변에는 수많은 법률전문가가 있습니다. 스스로 올바른 판단이 어려울 때는 상가 임대차 전문가 혹은 전문기관에 문의하시어 정확한 답변을 받아보시고, 그럼에도 불구하고 건물주와의 분쟁이 해결되지 않을 때는 적극적으로 대응하여 피해를 반드시 차단할 수 있기를 바랍니다.

임대료5% 계산, 내 상가는?

재계약기간이 다가오면 임차인 분들이 가장

두려워하는 것은 월세 인상이라고 합니다.

그렇다면 어느 정도로 올려야 적당한 금액일까요?

법에서는 보다 명확하게 이 부분을 정리하고 있습니다.

그러나 모든 상가가 같은 법의 적용을 받지 않기 때문에

그 전에 환산보증금의 개념에 대해서 알아야하는데요.

보증금+(월세*100)을 한 값에 시행일자와 지역을

비교하시어 판단하시면 됩니다.

이때 기준금액 초과여부를 확실히 알아야

임대료5% 계산 적용을 받는지 확인하실 수 있습니다.

더 세분화하여 알아보겠습니다.

만일 본인이 상가가 환산보증금액을 초과하는 상가라면?

차임인상에는 수치적인 제한이 없습니다.

다만, 임차인과 금액에 대한 협의가 이루어지지 않았을 경우

증액하고자하는 타당한 근거를 제시할 수 있어야합니다.

예를 들어 주변시세나 경제사정의 변동 등을 통해 설명할 수 있겠습니다.

만일 기준금액 이내 상가라면?

5%의 제한을 통해 인상하시면 됩니다.

단, 월세 인상은 증액이 있은 후 1년 이내에는

하지 못한다는 점을 유념하시기 바랍니다.

임대료5% 계산 외에도 월차임에 관련한 분쟁은

다양한 형태로 나타날 수 있습니다.

대표적으로는 영업 종료 후 임차인이 데려온 새로운 사람에게

과다한 임대료 조건을 요구하는 것이 있습니다.

법적으로도 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 것은

임차인의 영업 가치 회수 기회 방해라고 명시하고 있지만

여전히 이와 관련한 분쟁은 끊임없이 발생합니다.

2014년 광주의 PC방 임차인 S씨는

갑작스러운 계약해지 요청을 받게 되었습니다.

S씨의 간곡한 갱신요청에도 불구하고

건물주의 의견은 변함이 없었습니다.

결국 계약연장을 포기하고, 영업 가치를 회수하고자 했지만,

보증금 330%, 월세 약150% 인상된 금액을 요구하며,

이 조건을 수용하지 못한다면 계약을 체결할 수

없다는 입장을 내놓았습니다.

결국 신규임차인 인수를 포기하게 되면서

S씨는 막대한 피해를 입었습니다.

설상가상으로 건물주는 S씨에게 명도소송을 제기하며

상황을 악화시켰고, 이에 임차인 S씨가 권리금 손해배상청구소송을

반소 제기하며 강하게 대응해나갔습니다.

다행히 임차인 측의 변론이 타당하게 인정받아

2020년 9월 4일, 광주지방법원은 임차인 S씨의 승소를 선고하며,

건물주는 임차인에게 2,450만원을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

임대료5% 계산, 과도한 월차임 요구 등

금전적인 문제가 얽힌 부분들을 제때 해결하고

넘어가지 않으면 큰 분쟁으로 이어질 여지가 많습니다.

상인 분들은 모두 각자의 목표와 목적을 가지고

장사를 시작하셨을 텐데요. 경제적인 안정을 취하고자

했던 목표는 누구나 가지고 시작했을 것입니다.

그렇기 때문에 최소한 상가 존속 중 발생할 수 있는

억울한 금전 피해는 적극적으로 차단할 수 있어야 합니다.

부정확한 정보들을 많이 쌓아두고 고민하기보다는

전문가의 정확한 상황 판단을 받고,

올바른 전략을 세워 대응하시기 바랍니다.