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예전에는 관행으로 여겨졌던 권리금이 상가임대차법을 통해 법조항으로 규정되었는데요.

이를 통해 임대인의 갑질로 억울하게 건물에서 쫓겨나거나 영업에 대한 대가를 받지 못하고

무일푼으로 장사를 접어야 하는 등의 피해로부터 조금 자유로워질 수 있었습니다.

 

권리금이란? 새로운 임차인이 되려는 자가 유·무형의 재산적 가치 및 영업상의 노하우 등을 양도 받는 것에 대해 기존 임차인에게 지급하는 금전 등의 대가를 뜻한다.

 

 

 

 

상임법을 통해 권리금 회수 기회를 보호하고 있지만 여전히

건물주의 방해로 인해 권리금 피해를 보고 계신 임차인 분들이 상당히 많습니다.

 

같은 권리금 소송이라 하더라도 임대인이 어떤 주장을 하는지, 어떤 상황이신지에 따라

대응 방식이 달라지기 때문에 분쟁이 생기신 경우라면 자세히 따져보셔야 합니다.

 

본 사무소에서 진행한 사례를 통해 각기 다른 임차인분들이 처하셨던 상황과

대응, 그리고 결과에 대해 함께 보시겠습니다.

 

① 친인척과 양도양수 계약 체결했기 때문에 신규 계약을 체결할 수 없다고 주장하는 경우

② 계약갱신요구권이 없기 때문에 권리금 회수 기회가 없다고 주장하는 경우

③ 신규 임차인에게 현저히 고액의 임대료를 요구하는 경우

 

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(1) 친인척과 양도양수 계약 체결했기 때문에 신규 계약을 체결할 수 없다고 주장하는 경우

 

의뢰인 : 임차인 K씨

업종 : 프렌차이즈 분식점

기간 : 2012. 04 ~ 2017. 04

 

 

 

2012년 4월 경부터 프랜차이즈 분식점을 운영해온 임차인 K씨.

해당 계약은 2년 계약 후, 계속해서 묵시적으로 갱신되어 왔습니다.

 

2017년 3월, 계약 만료를 한 달 앞두고 건물주 측은 임차인 K씨에게 계약만료 의사를 통보했습니다.

계약기간 5년을 채웠기 때문에 계약이 해지된다는 입장이었는데요.

 

당시 계약갱신요구권이 없었던(5년, 현재 10년) 임차인 K씨는 갱신을 할 수 없는 것은 아쉽지만

권리금이라도 회수하기로 마음 먹었습니다.

 

임차인 K씨는 계약 만료를 한 달 앞두고 있었고,

권리금 회수 기회는 계약 만료 6개월 전부터 종료 시까지 해당 되기 때문에

최대한 빨리 신규 임차인을 찾아야 했습니다.

 

 

 

다행히 평소 분식점 영업에 관심이 있던 처제가 상가를 인수하고 싶다고 했고,

임차인 K씨는 법률적인 절차에 따라 '권리양도양수계약'을 맺었습니다.

 

이후 세입자 K씨는 임대인 측에게 신규 세입자를 주선했지만,

건물주는 친인척을 새로운 임차인으로 인정할 수 없다며 거절했습니다.

 

정당한 이유가 아님에도 건물주의 신규 계약 체결 거절로 인해 양도양수 계약은 파기 되었고,

임차인 K씨는 손해가 발생했습니다.

 

 

 

따라서 건물주 측을 상대로 '권리금 손해배상 청구소송'을 제기했는데요.

이에 임대인은 재계약요구권이 없는 세입자는 권.리.금 회수를 주장할 수 없다고 반박했습니다.

 

하지만 본 사무소는 계약 갱신 요구권과 권/리/금 회수와는 관련이 없으며, 오랜 기간 영업을 해왔기 때문에

권리금 회수는 더더욱 보호되어야 한다고 주장했습니다.

 

한편, 소송이 진행 되는 중 계약 기간이 종료 되어 임차인 K씨는 상가를 비워줬고,

생계를 위해 근처 다른 상가를 임차해 동일한 프랜차이즈 영업을 시작했습니다.

 

그러자 임대인 측에서는 '인근에서 동일한 분식점을 개업했기에 권리금 손해배상 청구는 부당하다.'고 주장하며

소송은 더욱 복잡하고 치열하게 진행되었습니다.

 

 

 

세입자 K씨의 전부승소 판결!

2019년 1월 16일, 서울동부지방법원 '건물주는 임차인 K씨에게 약 1억 1천여만 원을 배상하라.'

 

판시 이유 : 신규 세입자와 기존 세입자의 관계만으로

임대인이 새로운 계약을 거절한 것은 정당한 사유라고 보기 어렵다.

또한, 권리금 회수 방해 행위가 인정되는 상황에서

세입자가 인근 상가에서 동일한 영업을 개업했다는 이유로

세입자의 청구가 부적절하다고 주장할 수는 없다.

 

 

 

(2) 계약갱신요구권이 없기 때문에 권리금 회수 기회가 없다고 주장하는 경우

 

의뢰인 : 임차인 A씨

업종 : 약국

기간 : 5년 이상

 

 

 

약국 임차인 A씨는 2011년부터 약국 운영을 시작했습니다.

오랜 기간 동안 해당 상가에서 약국을 운영할 수 있을거라 생각했지만

상가 건물주가 바뀐 뒤 상황이 달라졌습니다.

2017년 7월 경 '12월까지 상가를 원상회복하고 명도하라.'는 해지 통보를 받게된 것인데요.

 

오랫동안 영업을 하고 싶었던 A씨는 건물주와 협의 해보려 했습니다.

하지만 임대인 측에서는 건물을 비우지 않으면 소송까지 불사하겠다는 입장을 고수했습니다.

 

 

 

결국 계약 연장이 불가할거라고 판단한 A씨는 권리금이라도 회수해야겠다고 판단,

신규임차인을 구하기 위해 노력했는데요.

만료 2달 전, 새로운 세입자와 양도양수 계약을 체결하고 건물주에게 주선했습니다.

 

하지만 임대인은 상임법 상 5년 이상 영업한 임차인은 권,리,금,을 회수할 수 없다고 주장하며,

새 임차인과 계약을 체결해주지 않았는데요.

 

 

 

결국 새로운 세입자는 계약을 포기했고, 임차인 A씨는 손해가 발생했습니다.

이에 따라 세입자 A씨는 건물주를 상대로 '손해배상 청구소송'을 제기했습니다.

 

분쟁 초기 과정부터 함께 했던 본 사무소는

임대인의 주장이 부당하다는 것, 권'리'금을 회수하는데 A씨가 방해를 받았다는 점을

철저히 준비해 입증했습니다.

 

 

 

2018년 11월, 대구지방법원 '임대인은 임차인에게 약 1억 4천만 원을 배상하라.'

 

판시 이유 : 상임법 상 세입자가 권/리/금 회수를 위해 신규 세입자를 주선했을 때,

거절할 수 있는 정당한 사유를 명시적으로 규정했는데,

여기에 재계약요구권이 없는 경우는 포함되지 않았다.

또한, 영업기간이 길수록 재산적 가치가 더 형성된다고 보는 것이 일반적이므로,

세입자의 권-리-금 회수기회 보장은 더 필요하다.

 

 

 

(3) 신규 임차인에게 현저히 고액의 임대료를 요구하는 경우

 

의뢰인 : 임차인 L씨

업종 : 미용실

기간 : 2011. 01 ~ 2016. 12. 31

 

 

 

2011년 1월 경부터 미용실을 운영하던 임차인 L씨.

5년 동안 미용실을 운영했고, 이후 2016년 12월 31일까지 계약은 연장되었습니다.

 

계약 만료를 3개월 앞둔 2016년 9월, 임대인 측은 상가를 아들이 사용할 예정이라며 계약해지 통보를 했습니다.

이에 L씨는 자신이 어떤 권리를 주장할 수 있고, 어떻게 대응해야 하는지 본 사무소를 통해

법률적인 조언을 받았고 법률 대리인으로 선임하였습니다.

 

본 사무소는 임차인 L씨가 재계약은 할 수 없지만 권리금 회수를 할 수 있도록 철저하게 준비를 시작했습니다.

임차인 L씨의 경우 새로운 임차인을 구해 양도양수 계약을 체결하는 것이 우선이었습니다.

 

 

 

L씨는 신규임차인을 구했고, 본 사무소의 법률적인 조언 하에 양도양수 계약을 체결했습니다.

이후, 상가변호사 닷컴은 임대인 측에 새로운 임차인을 주선하며 신규 임대차 계약 체결을 요청 하는 등

계속해서 법률적인 조치들을 이어나갔습니다.

 

하지만 건물주 측은 임대차계약을 거절하였고,

후에는 과도한 임대료 인상을 요구하는 등 방해 행위를 하였습니다.

 

 

 

결국 신규 계약을 맺지 못해 피해가 발생한 L씨는 건물주를 상대로 손해배상 소송을 제기하였습니다.

 

 

 

 

2018년 3월 29일, 부산지방법원 동부지원 '임차인 전부 승소!'

 

판시 이유 : 권'리'금'보'호'규정이 5년 이내의 세입자만 적용하려는 취지였다면,

적용제외 사유를 둘 이유가 없어 보이고

법 규정에 없는 제한을 해석에 의해 덧붙이는 것은 법 해석의 한계를 넘은 것이다.

또한, 세입자가 설치하지 않은 위반시설과 관련된 철거의무를

세입자가 부담한다고 할 수 없으므로

철거비 명목으로 공제한 보증금 상당액도 반환하라.

 

 

 

같은 권/리/금 소송이었지만, 각자 상황이 달랐기 때문에

상황에 대한 정확한 판단과 그에 맞는 대응이 필요했습니다.

 

겉보기엔 쉬워보이는 과정들이지만

재판부를 설득하기 위한 철저한 준비,

논리 있는 주장 등이 필요합니다.

 

만약 분쟁이 일어나셨다면 분쟁 초기부터 법률적인 상담을

받아보시는 것이 좋습니다.

 

자신의 권리를 침해 받았다고 적극적으로 주장해야만

그 권리를 보호 받으실 수 있습니다.