'상가임대차보호법10년'에 해당되는 글 5건

상가 임차인에게 대표적인 권리 하면 딱 떠오르는 2가지는 '계약갱신요구권'과 '권리금 회수 기회 보호' 입니다. 세입자는 최초 계약일로부터 10년 내에는 임대인에게 갱신을 청구할 수 있고, 이 기간 중 혹은 이 기간이 끝난 이후에는 영업적 가치에 대한 대가를 회수할 수 있습니다.

간혹 갱신요구권이 소멸된 장기 임차인은 상가 임대차보호법 10년 이상 영업을 하며 그동안 충분한 매출을 벌어들였으니 권리금은 회수할 수 없다고 잘못된 판단을 내리는 경우를 보았는데요. 사실 영업적 가치 회수에 대해서는 귀책사유만 없다면 모든 임차인이 주장할 수 있으며, 계약기간과는 관계가 없습니다. (권리 금액을 결정하는데는 영향을 미칠 수 있어도, 회수 유무에는 영향을 끼치지 않습니다.) 오히려 한 장소에서 오래 자리잡고 영업을 했다는 것 자체가 그 점포에 형성된 가치를 입증해주는 증거이기도 하기에 통상적으로는 더 높은 영업 가치를 요구할 수 있다고 판단하기도 합니다.

매출, 영업상의 노하우, 인테리어, 지리적인 이점, 위치, 거래처, 신뢰도, 유명도 등과 같은 요소들이 전반적으로 평가하여 적정 금액으로 양도양수를 진행하게 되는데요. 해당 권리는 임대차 종료 6개월 전에서 종료일 사이에서 법적인 보호를 받으니 위 기간을 잘 파악하시어 계약을 진행하면 되겠습니다.

그러나 계약의 특성 상 건물주의 동의를 받아야 온전한 권리금을 회수할 수 있는데요. 동의를 받는 과정에서 건물주의 방해로 인해 원만한 계약이 진행되지 않는 경우가 많아 문제가 되고 있습니다. 특히나 신규임차인이 받아들이기 어려운 조건을 제시하거나 (예를들어 상가 임대차보호법 10년을 보장해 줄 수 없다.' 등과 같은 무리한 특약을 요구하는 경우), 혹은 상식적으로 고액의 임대료 조건을 제시해 직접적으로 신규 계약을 거절하지는 않았으나 성사되지 못하도록 유도하는 경우 등이 대응하기가 참 까다로운데요. 법 조항을 자세히 보면 '임대인이 신규임차인에게 현저히 고액의 임대료 조건을 요구'하는 것을 방해 행위라고 판단하고 있습니다.

여기서 잠깐, '현저히'에 대한 기준은 무엇일까요?

정확하게 수치적 제한이나 기준이 있다면 판단이 비교적 수월하겠지만, 정해진 것이 없다보니 임대인과 임차인 모두 어느 정도가 고액인지에 대한 개념이 제대로 잡히지 않을 것입니다. 사실 지역이나, 상권이나, 매출 등에 따라 조금씩 차이가 있기 때문에 저희도 어느 정도가 고액이다라고 명확하게 말씀드리기는 어렵지만 반드시 주의해야하는 것은 단순히 '인상률'만 가지고 고액이다 아니다를 판단해서는 안 된다는 것입니다. 경제상황이나, 시세 등을 통해 건물주가 요구하는 금액이 과다하다는 것을 입증할 수 있어야 합니다.

서울 강남의 한 음식점 임차인  Y씨는 2007년부터 상가 임대차보호법 10년의 기간을 훌쩍 넘기며 장사를 이어왔습니다. 그러던 중 개인적인 이유로 영업 종료를 결정했으나 건물주로부터 고액의 월세를 요구 받아 재계약과 권리금 회수 모두 어려운 상황에 놓이게 되었습니다.

양측의 입장 차이가 쉽게 좁혀지지 않자 결국 Y씨는 법률대리인의 도움을 받아 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기했고, 2021년 12월 15일 수원지방법원 여주지원의 강제조정 결정을 통해 건물주는 Y씨에게 8천만 원을 배상하라는 판결로 마무리 지어졌습니다.

이렇게 성공적인 결과가 나오기까지 수많은 과정들이 있었지만, 그중에서도 가장 중요했던 것은 건물주의 요구가 무리했다는 점을 입증하는데 집중했다는 점과 동시에 Y씨의 권리가 정당하지 않은 이유로 침해당했다는 점을 효과적으로 입증할 수 있었다는 데 있지 않을까 싶습니다.

임대차 관계자들은 상가 임대차보호법 10년 계약갱신요구권이나 영업 가치 회수, 보증금 반환 등 다양한 문제에 노출되어 있는데요. 이러한 일이 나에게는 안 일어날 것이라는 보장은 없기에 분쟁 상황에서 어떻게 대처해야 하고, 어떻게 피해를 줄여야 하는지 미리 알아두는 것이 좋겠습니다.

상가임대차보호법10년 어떤 개념이고, 적용되는 범위는?

상가 운영을 위해 어떤 것들이 필요할까요? 실제로 창업을 해 본 경험이 없기 때문에 자세한 부분까지는 알 수 없지만, 정말 하나부터 열까지 모든 것이 다 중요하고, 필요하겠죠. 그중에서도 특히나 영업을 하기 위한 장소가 마련되어야 하는 것은 기본중에서 기본입니다. 그래서 자영업을 준비하는 상인들은 제일 먼저 적당한 위치에 자리한 점포를 임차하고, 임대료 조건 및 권리금을 부담하며 타인의 부동산을 빌리게 됩니다.

처음 창업을 할 때는 권리금 지급, 인테리어, 홍보 등을 위해 상당히 고액의 초기 창업 비용이 어쩔 수 없이 발생합니다. 그렇기 때문에 단순히 장소가 마련되는 것보다 더 중요한 것은 그 장소에서 오랫동안 머무를 수 있는지, 그렇다면 몇 년이나 보호를 받을 수 있는지 등이 보장되어야겠죠.

얼마나 있다가 쫓겨날지도 모르는 곳에서 아낌없이 투자하는 것은 현실적으로 무리가 있고, 많은 고객들을 유치하고 단골 고객까지 만들어 놓은 상황에서 나가야 하는 상황에 처한다면 이로인하여 발생하는 영업적인 피해나 손해도 만만치 않을 것으로 예상됩니다.

그래서 상가임대차보호법10년이 상인들의 장기적 영업을 보장하고 있습니다. 그러나 최근에 이와 갱신요구와 관련한 법이 개정되어 많은 임차인 분들이 내 점포가 어느 쪽에 해당하는지 관심을 가지고 있는데요. 자세히 알아볼까요?

구법에 따르면 5년의 갱신요구권이 보장되던 것과 달리 현행법은 최초 계약일로부터 10년을 보장하고 있습니다. 상가를 임차하고 자리 잡아 안정적인 영업을 시작하기까지 5년은 현실적으로 짧은 기간이었기 때문인데요. 그러나 모든 점포 세입자가 현행법에 적용되는 것이 아닙니다. 법 개정일인 2018년 10월 16일 이후 최초 계약 혹은 갱신된 임대차에 한해서만 상가임대차보호법10년을 보장받습니다. 법 개정일 이전에 계약을 체결하여 구법에 5년에 적용받던 상가라고 하더라도 재계약 시점에 따라 상가임대차보호법10년에 해당되는 경우가 있으니 정확한 판단을 받아보고자 하신다면 법률 전문가에게 상담을 받아보시기 바랍니다.

서울 소재의 한 스크린골프장 임차인 A씨는 갑작스럽게 건물 노후화로 인해 진행되는 재건축 계획을 통보받고, 즉시 법적 대응에 나섰습니다. 당시에는 갱신요구권 5년이 만기 된 상가였기 때문에 협의를 하는 과정도 쉽사리 이루어지지 않았습니다. 더 장사하는 것을 원했던 A 씨이지만, 정당한 갱신 요청이 어려웠기 때문에 어쩔 수 없이 권리금을 회수하기 위한 전략을 세워 단계를 밟아나갔습니다.

그러던 중 건물의 매매계약이 이루어지면서 상가 소지주가 바뀌었고, 새로운 건물주를 상대로 다시 내용증명 등을 보내 법적 압박을 가했습니다. 처음에는 거절하던 임대인이 지속적이고 강력한 임차인 A씨 측의 압박에 못 이겨 결국 2021년 3월 31일, 양 당사자는 임대차 계약 연장에 합의하기로 하며 사건은 마무리되었습니다. 재계약이 원만하게 이루어짐으로써 임차인 A씨는 이제 상가임대차보호법10년의 보호를 받게 되었습니다.

제대로 된 대응 없이 과연 이와 같은 성공적인 결과를 받아볼 수 있을까요? 물론 법이 보장하는 임차인의 권리이기는 하지만 아무런 주장이나 대응도 하지 않으면서 누군가 내 권리를 대신해서 보호해주겠지..라고 생각하는 것은 욕심일지도 모릅니다.

몰라서 혹은 제대로 조치를 취하지 않아서 억울한 피해를 떠안고, 헌신하며 혼신의 노력으로 지켜온 상가에서 빈손으로 내쫓기는 일이 없기를 바랍니다. 그러기 위해서는 소송을 제기하는 시점이 아닌 분쟁이 발생한 시점부터 전문가의 도움을 받아서 작은 실수라도 발생하지 않도록 처리해나가는 것이 중요합니다. 이와 관련된 내용으로 인하여 건물주와 분쟁을 겪고 있으신 분들, 주어진 권리가 무엇인지 정확하게 모르시는 분들은 아래의 번호로 문의주시기 바랍니다. 변호사님 상담 안내 드리겠습니다.

지난 2018년 10월 16일, 상가임대차보호법이 개정됐습니다.

기존 5년이었던 임대차 보호 기간이 10년으로 연장됐는데요.

세입자가 상가를 임대해서 거래처, 단골을 만들고

사업을 안정시키기까지 5년은 부족한 시간이라는 의견이 많았는데요.

법 개정을 통해 많은 상인분들이 좀 더 오랫동안

장사를 하실 수 있게 됐습니다.

개정 당시 많은 분들이 자신이 새로운 법에

해당되는지, 아닌지 궁금해하셨었는데요.

간단하게 말씀드리자면 18년 10월 16일 이후,

새롭게 체결되는 계약이나 갱신되는 계약이 이에 해당합니다.

좀 더 쉽게 예를 들어 설명드리도록 하겠습니다.

임차인 A씨는 2015년11월 2년 계약을 체결한 뒤,

17년 11월 2년 재계약을 맺었는데요.

19년 11월을 3개월 앞둔 상황에서 자신이 5년 적용인지

10년 적용인지 궁금해졌습니다.

임차인 A씨는 10년 적용을 받을 수 있을까요?

임차인 B씨는 2014년 11월 3년 계약 후,

2017년 11월 2년 계약을 진행했습니다.

만료를 3개월 앞두고 개정된 법의 적용을 받을 수 있는지

궁금해졌습니다. 10년 적용이 가능할까요?

결론적으로는 A씨는 가능하지만, B씨는 불가능 합니다.

A와 B 모두 구법인 5년의 적용을 받고 있는 상태였지만

A씨는 만료 시점에 4년, B씨는 5년이 만기되는 시점인데요.

따라서 A씨는 추가로 갱신이 가능한 상태이고

B씨는 더 이상의 재계약이 불가한 상태 입니다.

A씨의 경우 이번 만기 때 갱신을 하신다면 18년 10월 16일 이후로

갱신되는 계약이기 때문에 10년까지 적용이 가능한 것 입니다.

사실 이렇게 계약기간이 딱딱 맞아 떨어진다면

자신이 어느 상황인지 짐작하기 쉬우실텐데요.

그렇지 않은 경우도 많으실 겁니다.

대표적으로 묵시적 갱신 상태이실 때가 이렇습니다.

묵시적 갱신은 상임법에 적용을 받는 것과 민법의 적용을 받는 것

두 가지가 존재하는데요. 환산보증금 초과 여부에 따라

어느 곳에 적용 받는지 여부가 달라지게 됩니다.

자신의 상가가 해당 기준을 초과하는 상가인지는

지역마다 다른데요. 보증금+(월세X100)을 한 뒤,

자신의 지역 기준금액이 얼마인지 확인하셔야 합니다.

하지만 기준금액도 어느 시점에 계약하셨는지에 따라 달라집니다.

따라서 정확한 판단을 원하신다면 유선 상 안내를 도와드리겠습니다.

그렇다면 민법과 상임법 묵시적 갱신은 어떤 점이 다른 것일까요?

상임법의 적용을 받는다면 1년 씩 갱신되는 것으로 봅니다.

따라서 만기일이 정확한 것 인데요.

이 상태에서는 임대인이 계약 중간에 해지를 통보할 수 없고,

임차인이 해지를 원할 시에는 통보한 뒤 3개월 후에 효력이 발생합니다.

민법의 적용을 받는다면 기한이 없이 연장된 계약으로 봅니다.

따라서 만기일이 정확하지 않은 것 인데요.

이 때문에 고액의 임대료를 내는 상가이면서 민법상 묵시적 갱신인 경우

10년 적용인지, 5년 적용인지 정확히 하시고 싶으시다면

전문가의 판단이 필요합니다.

또한 이 경우에는 상가법과 달리 임대인이 해지를 통보했을 때는 6개월 뒤

임차인이 해지를 통보했을 때는 1개월 뒤 효력이 발생합니다.

이렇게 모두 따져보신 뒤, 계약갱신권이 있는 상태이시라면

만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 재계약 요청을 하셔야 하는데요.

이 때 건물소유자는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

법에서 인정하는 정당한 사유에는 어떤 것들이 있을까요?

대표적으로 월세 3기 연체, 무단 전대 등이 있습니다.

여기서 3기 연체란, 횟수를 말하는 것이 아닌

월세 3개월 치에 달하는 금액을 연체했을 때를 말하는 것 입니다.

이외에도 재건축 등 여러사유가 있지만 건물주의 주장이

정당한지 명확히 하고 싶으시다면 전문가를 통하시길 바랍니다.

어떤 분들은 중간에 "아내 명의에서 제 명의로 바꿨는데..

혹은 중간에 재계약 했는데.. 혹시 그 때부터 10년인가요?"라고

물으시는 분들도 계신데요. 최초 계약일로부터 10년이라고 보셔야 합니다.

또한 갱신권이 있는데 임대인이 너무 높은 인상률 조건을 내걸어

고민이신 분들도 있으신데요. 임대료는 합의를 거치는 부분입니다.

따라서 계약갱신청구권이 있으시다면 차임 합의가 되지 않았다고 해서

재계약권이 사라진다거나 하는 것은 아닙니다.

하지만 이런 분쟁이 생기셨다면 감정적으로 해결해서는 안되며

자신의 의무는 다 지키면서 법적대응을 하셔야 합니다.

법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.

아무리 권리를 가졌다고 하더라도 문제가 생겼을 때

적극적으로 대처하지 않으면 피해가 생길 수 있습니다.

따라서 분쟁이 발생하셨다면 초기부터 확실히 준비해 피해를 최소화 하셔야 합니다.

계약갱신요구권이 5년에서 10년으로 개정된지 약 9개월이 지났습니다.

꽤 시간이 흘렀음에도 불구하고 여전히 자신이 10년의 적용을 받는지, 5년의 적용을 받는지

정확히 모르시고 문의전화를 주시는 분들이 있습니다.

간단히 말하자면 2018년 10월 16일 이후로 체결되는 최초 임대차 계약이나

갱신되는 계약이 10년 개정법에 적용이 됩니다.

사실 글로 설명하기엔 한계가 있는데요.

예시로 들어 설명을 해드리겠습니다.

임차인 L씨는 2014년 9월, 임대차 계약을 체결해 고깃집 운영을 시작했습니다.

이 때 2년 계약을 체결하고 그 후 2년, 그리고 1년을 다시 체결해

2019년 9월, 5년 만기를 앞두고 있습니다.

또 다른 세입자 K씨는 2015년 9월, 임대차 계약을 체결해 카페를 운영해왔는데요.

이 때 2년 계약을 체결하고 그 후 2년 계약을 체결해

2019년 9월, 4년 계약 만기를 앞두고 있습니다.

L씨와 K씨 중, 어떤 사람이 10년 적용을 받을 수 있을까요?

L씨는 상임법 10년 보호가 불가능하며, K씨는 10년 주장이 가능합니다.

어느 부분에서 갈리게 되는 것일까요? 눈치채셨을 수도 있겠지만,

만기 시 계약갱신요구권의 여부에 따라 달라지는 것 입니다.

L씨는 5년 계약 만기로 구법의 적용을 받은 상태에서 갱신권을 더 이상 주장할 수 없고

K씨는 4년 계약 만기로 구법의 적용을 받는 상태에서 갱신권을 주장할 수 있기 때문입니다.

그렇다면, 5년에서 10년으로 개정이 된 이유는 무엇일까요?

계약갱신요구권은 임차인의 안정적인 임대차기간을 보장하기 위함입니다.

사실상 임차인이 사업을 시작하고 사업을 발전시키고

결과적으로 안정시키기엔 5년은 턱없이 부족한 시간이었습니다.

5년 이후 임대인이 나가라고 한다면, 임차인은 5년 뒤

새로운 곳에서 권리금을 주고 들어가고 또 다시 자리잡기 위해 노력해야 했는데요.

시간은 시간대로 비용은 비용대로 들여가며 사업을 지속해야 했던 것 입니다.

앞서 말씀드렸던 것처럼 18년 10월 16일 이후 갱신되는 계약이 소급 적용을 받으시는 건데요.

여기서 갱신되는 계약이란 묵시적 갱신도 포함이 됩니다.

상임법 상 묵시적 갱신은 1년 씩 갱신이 된 것으로 보는데요.

환산보증금 초과 상가일 경우 이야기가 조금 달라집니다.

그 경우 민법 상 묵시적 갱신의 적용을 받기 때문인데요.

민법 상 묵시적 갱신은 정해진 기간이 없이 연장된 것으로 보며

임대인이 계약해지 통보할 경우 6개월,

임차인이 해지 요구할 경우 1개월 뒤에  효력이 발생합니다.

따라서 해지 시점이 명확하지 않기 때문에 고액의 임대료를 내고 있어

환산보증금 초과 상가에 해당 되는 임차인의 경우엔

해지시점을 명확히 해 재계약 하시는 것이 좋습니다.

임대인은 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 경우

정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

즉 모든 임차인이 100% 계약갱신요구를 할 수 있는 것은 아닙니다.

그렇다면 정당한 사유엔 어떤 것이 있을까요?

이 경우엔 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절이 가능합니다.

하지만 해석에 있어서 애매모호한 부분이 있기 때문에 계약갱신요구권이 있는데

임대인이 막무가내로 나가라고 하는 상황이시라면 법적대응을 하셔야 합니다.

임차인 K씨는 어머니 사업을 이어받아 15년부터 커피숍 운영을 시작했습니다.

계약은 묵시적으로 갱신 됐고 사업의 발전을 위해 노력했습니다.

그렇게 계약을 이어오다가 17년 2월, 임대인 측에 계약해지를 통보했고

신규 임차인을 구해 권리금을 회수해 나가겠다고 알렸습니다.

이후 커피숍을 운영하겠다는 신규임차인을 구할 수 있었고

권리양도양수 계약을 체결했는데요.

그러나 임대인 측은 계약해지 요구는 받아들이겠지만

신규계약은 체결할 수 없다고 거절했습니다.

영업을 하며 쌓은 영업적 가치를 회수하지 못하고 쫓겨날 위기에 처한 의뢰인은

본 사무소를 찾았고 법적 대응이 가능하다는 사실을 알게 됐습니다.

이후 K씨는 본 사무소를 법률대리인으로 선임했고,

신규임차인과 신규 계약을 체결해줄 것을 요청했지만

임대인 측은 '상가를 리모델링 예정이다.'라며 신규 계약을 체결해줄 수 없다고 주장했습니다.

위에서 보셨던 것처럼 재건축 사유가 정당하다고 인정되는 경우는 단 3가지 입니다.

따라서 임대인 측의 주장은 정당하다고 볼 수 없는데요.

결국 임대인의 거절로 신규임차인과의 권리금 계약은 파기 됐고,

K씨는 손해가 발생해 권리금 손해배상 청구 소송을 제기 했습니다.

임대인 측은 K씨가 고의적으로 건물을 파손했으며 그에 따라 리모델링이

진행되는 것이기 때문에 자신의 행위는 정당했다고 주장했습니다.

분쟁 초반부터 함께했던 본 사무소는 임대인의 주장에 증거를 기반으로 반박했고,

임대인의 방해행위로 인해 손해를 입었음을 입증했습니다.

최종적으로 담당 재판부는 임차인 K씨의 손을 들어줬습니다.

'임차인 K에게 약 2,600만 원을 배상하라'

정당한 사유라고 주장하며 무리하게 해석해 주장하는 경우가 있습니다.

따라서 분쟁이 발생하셨다면 전문가를 통해 대응하셔야 피해를 줄이실 수 있습니다.