상가임대차보호법 시행령 완벽 분석!

2019년 4월 17일에 시행 및 공포된

상가임대차보호법 시행령 최신판을 함께 확인하겠습니다.

 

 

 

상가임대차보호법은 2018년 10월 16일에 개정되었습니다.

이 때 다들 들은 적이 있을 "계약갱신요구권 10년"보호법이 시작되었습니다.

그리고 권리금회수기회도 이전에는 종료 3개월 전부터 보호되었기 때문에

준비기간이 매우 짧았지만 이제는 종료 6개월 전부터 보호됩니다.

 

또한 전통시장의 권리금이 보호되면서 더 많은 영세상인 분들이

상가임대차보호법의 혜택을 볼 수 있게 되었습니다.

 

 

 

그렇다면 시행령 개정안에는 어떤 내용이 담겨있을까요?

2019년 4월 2일에 개정되어 이날부터 적용되는 규정이 있고

2019년 4월 17일 시행되어 이때부터 적용되는 조항도 있습니다.

 

우선 환산보증금의 기준이 크게 바뀌었습니다.

 

서울은 9억원 이하, 과밀억제권역과 부산은 6억 9천만원 이하,

광역시(부산과 인천은 제외), 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성은 5억 4천만원 이하,

그 밖의 지역은 3억 7천만원 이하입니다.

 

계산은 월세에 100을 곱한 뒤 보증금을 더해서 지역기준과 비교하시면 됩니다.

 

이는 시행령이 시행된 이후(2019.4.2.) 체결되거나 갱신되는 상가임대차계약부터 적용합니다.

즉, 소급해서 적용되는 것이 아닙니다. 서울에서 2018년 10월에 계약을 체결하신 분이

아직 갱신이 된 상황도 아닌데 '내 기준은 9억원이구나' 하고 생각하시면 안 됩니다.

 

 

그리고 상가건물임대차분쟁조정위원회 관련 내용이 추가되었습니다.

 

 

 

이번에 환산보증금의 기준을 늘리면서

주요상권의 95%의 임차인을 보호할 수 있게 되었다고 합니다.

 

그럼에도 아직까지 많은 임차인분들이 환산보증금을 초과해서

이미 높은 임대료조건을 갖고 있는데

임대료 인상 상한선의 적용을 받지 못해

월세가 과도하게 올라가는 부담을 갖고 있습니다.

 

갱신요구권이 존재하면서 환산보증금 내의 상가의 경우에는

연 5%의 보증금, 월세 인상 제한선을 갖게 됩니다.

 

환산보증금을 초과하는 상가는 O%라고 정해진 기준은 없지만

주변 시세와 기타 부담 등을 고려하여 임대료 인상을 해야 합니다.

또한 임대료가 협의되지 않았다고 해서 갱신요구권이 있고

갱신요청을 명확히 한 임차인을 쫓아낼 수는 없습니다.

(계약서 특약에 따라 달라질 수 있음)

 

그리고 갱신요구권이 없다면 상가임대료 인상의 제한선이 없다고 해석합니다.

 

 

 

이번 상가임대차보호법 시행령 개정안에서 주목해야 할 점이

바로 환산보증금 기준이 대폭 넓어진 것이기 때문에

이 부분을 강조해서 설명 드렸습니다.

 

앞으로는 아예 환산보증금이라는 제도 자체를 폐지하고

상가임차인이라면 모두 임대료인상 상한선의 제한을 받고

확정일자를 받을 수 있도록 하는 내용으로 법안이 올라가있다고 합니다.

 

주요상권의 95%뿐만 아니라

전체 임차인이 모두 마음 편히 장사할 수 있는

영업환경이 만들어지길 기대합니다.

 

-상가전문 법무법인, 상가변호사 닷컴-

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