임차인 임대인 뜻, 권리 제대로 알아야

임차인 임대인 뜻, 권리 제대로 알아야

분쟁상황에 대비할 수 있습니다.

 

 

 

임대인이란? 건물 임대를 주는 사람. 건물주를 뜻합니다.

임차인이란? 건물임대를 받는 사람, 빌리는 사람. 세입자.

 

 

한 쪽이 목적물인 상가 혹은 주택을

사용 수익하게 할 것을 약정하고

그 상대방이 이용을 하는 대가로

차임을 지급하기로 약정을 하는 계약을

"임대차 계약"이라 합니다.

 

일반적인 임대차의 경우에는

민법의 임대차절을 따라 가지만

오늘은 상가건물과 관련하여

임대인과 임차인의 특징을 알아보겠습니다.

 

 

 

민법의 특별법으로 상가건물 임대차와 관련한

상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는

상가건물의 주된부분을 영업용으로 사용하는 것을

포함하는 임대차에 대해 적용이 됩니다.

 

일반적으로 생각하기로는

사업자등록을 했다면

상가법의 적용을 받는구나 하시면 되는데,

경우에 따라서는 아예 상가법이 배제되고

민법의 적용을 받을 수도 있습니다.

 

임대차기간에 관련하여서는

두 당사자가 합의 하에 약정을 하면 되는데,

만약 상가임대차계약에서 기간을 정하지 않거나

기간을 1년 미만으로 정했다면

이는 1년으로 기간을 봅니다.

 

다만 이때 임차인에게 유리해 임차인 측에서

1년 미만으로 정했던 기간이 유효하다고 주장을 한다면

이를 받아들일 수 있습니다.

 

 

 

임대인의 의무와 권리

 

목적물을 인도하고 계약이 존속하는 동안

사용수익을 할 수 있게 필요한 상태를 유지할 의무 부담.

+

대규모 수선 의무 부담.

 

임차인으로부터 차임을 지급받을 권리가 있습니다.

일반 임대차 및 주택의 경우에는 2기 연체 시 해지 가능하며

상가의 경우에는 3기분 연체 시 해지 가능,

3기 연체 사실이 있을 경우 갱신요청 거절 및

임차인의 권리금을 보호하지 않아도 됩니다.

 

 

 

임차인의 일반적인 권리

 

비용상환 청구권

물건의 현상 유지비용을 말하는 필요비와

가액증가가 현존하는 개량을 위해 투입한 비용인

유익비를 말합니다.

 

이는 임의규정으로 이를 포기하는 약정은 유효하므로

"원상복구 한다."는 등의 특약이 있다면

임대인에게 비용상환을 청구할 수 없습니다.

 

부속물매수 청구권

임대인의 동의를 얻어 사용 편익을 위해

부속시킨 물건이 있을 경우 임대차 종료 시에

임대인에게 매수를 청구할 수 있으며

 

이는 강행규정으로 이를 포기하라는 약정은 무효입니다.

 

지상물매수 청구권

임대차 종료 후 건물이 현존할 경우 토지임차인은

갱신청구를 우선 행사하고 이를 거절당하면

지상물매수를 청구할 수 있으며 토지주는 이를 거절할 수 없습니다.

 

이는 강행규정으로 임차인이 지상건물을 양도하거나

철거하기로 하는 약정은 해당 청구권을 배제하기로 하는

약정으로 임차인에게 불리해서 무효입니다.

 

 

 

상가임차인의 특별한 권리

 

계약갱신요구권

 

상가임차인이 종료 6개월에서 1개월 전 사이에

계약갱신을 요구한다면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고,

이는 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을

초과하지 않는 범위 내에서 행사가 가능합니다.

 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일조건으로

다시 계약된 것으로 보는데

이때 보증금과 월세는 법에 따라 증감이 가능합니다.

 

환산보증금 내 상가라면 현재 대통령령에 따라

증액의 경우 연 5%까지만 청구가 가능합니다.

(한번에 3년치 15% 올리는 것은 안됨)

 

환산보증금 초과 상가라면 숫자로 정해진 제한선은 없으며

주변 시세나 기타 부담 등을 고려해서 증액청구 할 수 있습니다.

 

만약 임차인이 의무사항을 위반하거나

(월세 3기연체, 무단 전대 등)

법에서 정하는 재건축 사유가 발생했을 경우

임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있고

권리금회수기회를 보호하지 않아도 됩니다.

 

 

 

권리금회수기회보호

 

임차인은 계약 종료 6개월 전부터 종료시점까지

신규임차인과 권리금계약을 체결하고

건물주에게 후임자를 주선하면서

권리금을 회수하는 기회를 보호받습니다.

 

만약 이 때 건물주가 정당한 사유 없이 임차인이

권리금을 회수할 수 있었던 기회를 방해한다면

임차인에게 손해배상 책임을 집니다.

 

대표적인 예로, 본인이 직접 상가를 사용하겠다

임대차 체결 당시 구체적으로 고지하지 않았던 재건축 계획

안전도의 문제가 없는데도 철거

신규임차인에게 고액의 임대료 조건을 요구 등이 있습니다.

 

이런 경우 임차인 측은 법적 대비를 통해

임대인을 상대로 권리금 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

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임차인 임대인 뜻 권리 등에 대해 알아봤습니다.

일단 기본적인 용어와 개념을 익혀두고

실제 사건에 접목하는 것이 의뢰인 분들의 입장에서도

훨씬 이해도가 높고 성공률이 높습니다.

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