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상가 임대료 인상률 정확하게 파악해야!

임대인은 본인 소유의 건물을 빌려주고 그에 대한 대가로 임대료, 보증금을 받습니다. 임차인들은 장사를 시작할 점포를 고를 때 단순히 크기나 위치 등만 고려할 것이 아니라 임대료 조건도 반드시 고려해야합니다. 본인이 감당하지 못할 수준의 고액 상가를 임차했다가 오히려 월세를 내지 못하고 연체가 계속되어 추후 권리 주장에 문제가 생길 수 있기 때문입니다. 그러나 아주 신중하게 고려해서 적당한 금액대로 형성된 상가를 임차했는데 건물주가 갑자기 임대 조건을 현저하게 올려버리면 말짱 도루묵이겠죠. 그래서 법적으로는 상가 임대료 인상률을 정해두었습니다. 다만, 모든 상가에 같은 인상률이 적용되는 것은 아니기 때문에 이 점 유의하셔야 합니다.

우선, 정확하게 개념을 정리하기 위해서 환산보증금 계산 및 초과여부를 확인하는 방법에 대해 알아보겠습니다. (월세*100)+보증금 계산 후 지역 및 시행 일자를 통해 기준금액 초과 여부를 확인해보셔야 합니다. 이때 환산보증금액 이내에 들어오는 상가들에 한해 연 5%의 제한을 받아 증액이 가능합니다. 죽, 5% 이내에서 임대료 인상이 가능하며, 인상이 있고 1년간은 재 증액 하지 못합니다. 반대로 초과하는 상가라면 증액에 대한 제한이 걸려있지는 않습니다. 즉 5% 이상이 될 가능성도 있다는 것입니다. 그러나 상가 임대료 인상률에 임차인과 임대인이 협의가 이루어지지 않아 다툼이 발생했다면 증감을 요구하는 쪽에서 주변시세, 경제상황의 변동 등을 통해 그 이유를 소명할 수 있어야 합니다.

부당할 정도로 과다한 금액을 요구받았을 경우 이를 반드시 바로잡고 가야하는 이유는 단순히 월세 문제에서 그치지 않습니다. 건물주와 다툼이 부담스럽고 피하고 싶은 마음에 무리한 인상을 요구받았을 경우에도 최대한 협조하려고 노력하시는 상인들이 많은 것 같습니다만, 계속된 인상에 응할 경우 결국 영업 종료를 결정하고 권리금을 회수하려고 할 때 이미 높아져버린 임대료 조건을 받아들이고 들어올 사람을 찾는 것조차 쉽지 않습니다. 심지어는 건물주가 신규임차인에게 무리하게 높은 상가 임대료 인상률을 요구하는 경우가 있기도 합니다.

서울 동작구의 한 상가에서 화장품판매업을 하던 임차인 L씨는 약 4년의 영업을 끝내고 신규임차인을 찾아 권리금을 회수하고자 했습니다. 그러자 건물주는 대뜸 괘씸하다며 비협조적으로 나오기 시작했습니다. 당황스러운 마음에 L씨는 즉시 분쟁 전문가를 찾아갔고, 올바른 조언을 받아 법적으로 대응하기로 결심합니다.

우선 적법한 절차에 따라 신규임차인을 찾기 위해 건물주에게 임대료 조건 등에 대한 정보를 요구하자 기존 보증금의 2배 상향된 금액을 요구했습니다. 해당 조건에 응할 적자를 찾기가 너무나 어려웠던 L씨 측은 상가임대차보호법의 권리금 회수 기회 보호 조항을 근거로 건물주를 압박하고, 경고했습니다.

건물주 측에서 고집을 꺾지 않고 막무가내 주장이 계속 이어져 1차로 주선한 신규임차인과는 계약이 성사되지 않았지만, 끝까지 일관적인 태도로 대응한 L씨 측에 위기를 느낀 건물주는 결국 임차인이 2번째 주선한 세입자와 신규계약에 협조하겠다는 뜻을 전달했고, 2020년 12월 2일 임차인 L씨는 6,700만원을 회수할 수 있었습니다.

상가 임대료 인상률을 정확하게 아는 것이 중요하다는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 점포 운영을 통해 경제활동을 하는 상인들에게 경제적 요건이 중요한 것은 당연한 이야기이기 때문입니다. 그러나 법을 제대로 알고 있지 않으면 건물주가 요구하는 금액이 과연 타당한지 조차 파악이 불가능합니다. 적어도 법을 제대로 몰라서, 혹은 분란이 생길 것이 두려워서 상황을 어물쩍 지나가는 것은 최선의 방법이 아닙니다. 과도한 요구는 바로잡을 수 있어야 하며, 추후 권리 주장에 문제가 생기지는 않을지 나무 보다는 숲을 보며 본인에게 벌어질 수 있는 예상되는 항쟁에 대한 대비가 초기에 이루어지는 것이 좋겠습니다. 꼭 증액 요구에 대한 대비뿐만 아니라 현재는 코로나와 같은 제1급감염병 상황으로 인하여 임대료 감액을 청구하는 것도 상황에 따라 가능하오니, 코로나바이러스로 인한 매출에 직격탄을 맞을 상인들도 적극적으로 방법을 강구하도록 도와드리겠습니다. 이와 관련한 분쟁으로 심각한 경제적 위기에 빠진 임차인은 유선상으로 문의 바랍니다.

세입자라면 가장 걱정되는 부분 중 하나는

'임대료 인상'이실 것 같습니다.

안그래도 경기가 좋지 않은데 건물주가 임대료를 올려달라고

한다면 더욱 부담이 되시겠죠. 생계와도 깊은 연관이 있기 때문에

임대인의 요구대로 마냥 받아주실 수는 없으실 것입니다.

상가임대차보호법은 임대료 인상에 상한선을 두고 있는데요.

바로 5% 제한입니다. 어떤 분들은 9%로 알고 계시기도 하는데요.

구법이 9%이며 현행법은 5%입니다.

"그럼 1년씩 5% 임대료를 올릴 수 있다는 말인가요?"

상임법 상 임대차 계약 또는 인상이 있은 후 1년 이내에는

임대료 인상이 불가하다고 나와있는데요.

객관적인 사유가 있다면 1년씩 임대료를 인상할 수 있습니다.

여기서 주의해야할 점은 바로 환산보증금을 초과하는

상가일 경우 다르게 적용이 된다는 것 인데요.

바로 인상 상한선이 없다는 것이 특징입니다.

즉, 주변 시세 등 객관적인 사유가 있을 때

건물주는 5%를 초과해서 임대료를 인상할 수 있습니다.

그렇다면 '환산보증금'이란 무엇일까요?

내 상가가 여기에 해당하는지 안하는지를 어떻게 알 수 있을까요?

(월세X100)+보증금을 한 값에 자신의 상가가 위치한

지역 기준을 초과하는지를 따져보시는 건데요.

지역 기준도 계약기간에 따라 다르게 적용되니 정확한 판단이

안되시면 유선 상으로 문의를 주시길 바랍니다.

어떤 분들은 임대인이 과도한 요구를 했을 때

상임법에서 정한 기준을 초과하는 인상률이라고 하더라도

그냥 합의해주시는 분들이 있습니다.

건물주와 관계가 틀어지는 것을 걱정하시기 때문인데요.

사실 임대료 문제는 당장의 닥친 올리냐 마느냐의 문제에만

국한 되는 것은 아닙니다. 추후 권리금 회수까지도 고려하셔야 하는데요.

만일 과도한 요구를 받아주고 나서 또 무리한 요구를 한다면?

높아진 임대료로 새로운 사람을 구할 수 있을지?

새로운 사람을 데려왔을 때 현저히 과도한 임대료를 요구하진 않을지?

등등을 모두 따져보시고 하나라도 꺼려지시는게 있다면

무리한 요구를 받은 그 순간부터 조정하시는게 중요합니다.

계약갱신요구권이 있는 임차인이라면

만기 6개월에서 1개월 사이에 갱신요청을 하시게 될 텐데요.

이 때 갱신을 요청하시면 임대료 협의가 안됐다고 해서

재계약을 못하시는 것은 아닙니다. 만일 건물주가 차임 협의가 안됐다고

해서 재계약을 거절한다면 이는 정당한 사유에 해당되지 않기 때문에

법적으로 조치를 취하셔야 합니다.

따라서 분쟁이 예상되는 관계라면 6개월에서 1개월 사이에 적법하게

재계약 요청을 하시는게 중요하겠죠?

계약갱신요구권이 없는 경우라면?

이 때 건물주와 임대료 협의가 안된다면 임대인은 나가라고 요구할 수는

있지만 대신 권리금 회수를 할 수 있습니다.

따라서 만기 6개월 전부터 만기 시까지 새로운 사람으로부터

권리금을 회수하실 수 있는 것입니다.

이 때 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없는데요.

건물주가 정당한 사유도 아닌데 방해를 했다면

임대인을 상대로 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

임차인 P씨가 이런 상황이었는데요.

2012년 7월부터 상가를 임대해 카페를 운영해왔습니다.

오랫동안 장사하게 해주겠다는 건물주의 말에 큰 돈을 들여

시설에도 투자를 했는데요. 매년 당시 인상률이었던 9% 올려주기도 하며

계약을 연장해왔습니다.

문제는 계약갱신요구권 5년 만료(현행 10년)를 앞두고 임대인이

월차임 60%, 보증금 28% 인상 통보를 하면서 시작됐습니다.

주변시세와 비교해도 터무니 없이 높은 인상요구는

그냥 나가라는 통보와 다름없었는데요.

더 이상 계약을 강제할 수 없었기 때문에 권리금을 회수하기로 했습니다.

이미 분쟁이 예상된 상황이었기 때문에 P씨는 본 사무소와 함께

회수 절차를 철저하게 밟아나가기 시작했습니다.

법적으로 하자가 없도록 새로운 임차인을 구하고

임대인에게 주선하는 전 과정을 조력했는데요.

건물주는 계속해서 무리한 임대료 인상을 주장했고

미리 임대료가 높아질 수 있다는 부분에 합의를 했던 신규임차인도

상가 인수를 포기할 수 밖에 없었습니다.

결국 손해가 발생한 P씨는 권리금 소송을 제기했는데요.

'현저히 고액'이라는 부분을 증거에 기반해 입증하며

소송을 이끌어나갔습니다.

'임대인은 임차인 P씨에게 약 4,300만 원을 배상하라!'

담당 재판부는 현저히 높은 임대료 조건으로 신규임차인과

임대차계약을 거절했다는 부분을 인정했습니다.

임대료 인상 문제로 고민이 되신다면 추후 발생할 수 있는 문제까지도

고려해보셔야 합니다. 분쟁이 발생했다면 빠르게 대응해

피해를 최소화 하시길 바랍니다.

치솟는 물가로 서민들이 먹고 살기 힘들어진다는 소식, 자주 접하셨을거라 생각됩니다. 가격이 인상 되었다는 기사만 보아도 기분이 썩 좋지는 않은데요.

이는 상인분들에게도 예외는 아닌듯 합니다. 과도한 임대료 인상으로 자신이 사업하던 건물에서 내쫓기는 경우를 심심치 않게 발견하실 수 있으셨을 것 같습니다. 방송인 홍석천도 이태원에서 음식점 사업을 하다 높아진 임대료를 감당하지 못하고 폐업을 할 수 밖에 없다고 밝혔습니다. 사회적으로 성공한 그도 임대료 때문에 폐업했다는 사실이 더욱 충격을 가져다 주었습니다.

건물주가 마음대로 임대료 인상을 하지 못하도록 상가임대차보호법에서는 인상에 제한을 두고 있습니다.

환산보증금 이하인 경우 : 이유를 불문하고 1년에 5%까지만 인상할 수 있는데요. 이는 무조건 5%라는 뜻이 아닌 5%가 최대 상한선이라는 의미 입니다.

환산보증금 초과하는 경우 : 5%까지 인상 제한은 없습니다. 하지만 건물주 마음대로 인상액을 정할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 객관적으로 입증할 수 있는 인상 요인이 있다면 5% 이상 증액이 가능하지만, 그렇지 않다면 주변 시세 및 경제 사정의 변동 등을 고려해 인상 정도를 협의해야 합니다.

만일 건물주가 과도한 임대료 인상을 요구했을 시, 협의가 되지 않았다면 어떻게 해야 할까요?

건물주의 요구를 들어주는 것이 나을지, 법의 권리를 주장하며 대항하는 것이 나을지 고민되실텐데요.

두 가지의 상황을 고려해보셔야 합니다.

⑴ 건물주의 요구대로 인상해준다면 건물주는 더 이상 무리한 요구를 하지 않을까?

⑵ 후에 상가권리금을 회수해야 하는 상황이 닥쳤을 때, 건물주는 협조해 줄까?

 

이 중 한가지라도 NO라고 생각되시면 관련 법률을 근거로 대항하는 것이 좋습니다.

본 사무소에서 진행한 관련 사례를 함께 보시겠습니다.

임차인 K씨는 2013년 임대인과 임대차계약을 체결하였습니다. 임차인 K씨는 사업을 번성시키기 위해 각고의 노력을 기울였습니다. 그러던 중, 계약만료를 2달 앞두고 임대인으로부터 임대료 인상 통보를 받았는데요. 2배 가까이 되는 인상률이었기에 임차인 K씨는 과도하다고 느껴 건물주와 협의를 해보려 했습니다. 하지만 건물주는 자신의 뜻을 굽히지 않았습니다.

더불어 임대인 측은 자신의 요구에 응하지 않는 임차인 측을 상대로 명도소송을 제기했습니다. 임대인 측은 상가임대차보호법 상 환산보증금을 초과하는 상가는 상가법의 보호를 받을 수 없고, 임대료에 합의하지 않았으니 계약갱신 요청은 인정되지 않는다고 주장했습니다.

당시 3년 계약이었기에 갱신 요청으로 2년은 더 영업을 할 수 있을거라고 생각했던 임차인 K씨는 당황할 수 밖에 없었습니다. 자신이 보호 받을 수 있는 권리가 없는지, 어떻게 대응해야 할지 걱정한 임차인 K씨는 본 사무소에 도움을 요청했습니다.

본 사무소는 임차인이 임대료 인상에 합의하지 않았다는 이유로 계약갱신을 요청할 수 없다면 상임법의 취지를 위반하는 것이라는 점을 주장했습니다.

2017년 7월, 서울서부지방법원은 임차인 K씨의 계약갱신권을 인정하며 임차인 K씨의 손을 들어줬습니다.

이처럼 환산보증금을 초과한다고 해서 무조건 임대인 마음대로 임대료를 인상할 수 있는 것이 아니기 때문에

만일 임대인 측이 과도한 임대료 증액을 요구하신다면 법률적으로 도움을 받으시는 것이 좋습니다.

특히, 과도한 임대료 증액 요구라는 점을 입증하고 주장하는 데는

철저한 대책이 필요하기 때문에 법률 전문가에게 맡기시는 것이 좋습니다.

임대인의 임대료 인상 요청, 어떤 식으로 대응해야 할지에 대해 다룬 기사를 함께 보시겠습니다.

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