상가 임대료 인상률 5% 누구나 적용 받을까?

세입자라면 가장 걱정되는 부분 중 하나는

'임대료 인상'이실 것 같습니다.

안그래도 경기가 좋지 않은데 건물주가 임대료를 올려달라고

한다면 더욱 부담이 되시겠죠. 생계와도 깊은 연관이 있기 때문에

임대인의 요구대로 마냥 받아주실 수는 없으실 것입니다.

 

상가임대차보호법은 임대료 인상에 상한선을 두고 있는데요.

바로 5% 제한입니다. 어떤 분들은 9%로 알고 계시기도 하는데요.

구법이 9%이며 현행법은 5%입니다.

 

 

 

"그럼 1년씩 5% 임대료를 올릴 수 있다는 말인가요?"

상임법 상 임대차 계약 또는 인상이 있은 후 1년 이내에는

임대료 인상이 불가하다고 나와있는데요.

객관적인 사유가 있다면 1년씩 임대료를 인상할 수 있습니다.

 

여기서 주의해야할 점은 바로 환산보증금을 초과하는

상가일 경우 다르게 적용이 된다는 것 인데요.

바로 인상 상한선이 없다는 것이 특징입니다.

즉, 주변 시세 등 객관적인 사유가 있을 때

건물주는 5%를 초과해서 임대료를 인상할 수 있습니다.

 

 

 

그렇다면 '환산보증금'이란 무엇일까요?

내 상가가 여기에 해당하는지 안하는지를 어떻게 알 수 있을까요?

(월세X100)+보증금을 한 값에 자신의 상가가 위치한

지역 기준을 초과하는지를 따져보시는 건데요.

지역 기준도 계약기간에 따라 다르게 적용되니 정확한 판단이

안되시면 유선 상으로 문의를 주시길 바랍니다.

 

어떤 분들은 임대인이 과도한 요구를 했을 때

상임법에서 정한 기준을 초과하는 인상률이라고 하더라도

그냥 합의해주시는 분들이 있습니다.

건물주와 관계가 틀어지는 것을 걱정하시기 때문인데요.

사실 임대료 문제는 당장의 닥친 올리냐 마느냐의 문제에만

국한 되는 것은 아닙니다. 추후 권리금 회수까지도 고려하셔야 하는데요.

 

 

 

만일 과도한 요구를 받아주고 나서 또 무리한 요구를 한다면?

높아진 임대료로 새로운 사람을 구할 수 있을지?

새로운 사람을 데려왔을 때 현저히 과도한 임대료를 요구하진 않을지?

등등을 모두 따져보시고 하나라도 꺼려지시는게 있다면

무리한 요구를 받은 그 순간부터 조정하시는게 중요합니다.

 

계약갱신요구권이 있는 임차인이라면

만기 6개월에서 1개월 사이에 갱신요청을 하시게 될 텐데요.

이 때 갱신을 요청하시면 임대료 협의가 안됐다고 해서

재계약을 못하시는 것은 아닙니다. 만일 건물주가 차임 협의가 안됐다고

해서 재계약을 거절한다면 이는 정당한 사유에 해당되지 않기 때문에

법적으로 조치를 취하셔야 합니다.

따라서 분쟁이 예상되는 관계라면 6개월에서 1개월 사이에 적법하게

재계약 요청을 하시는게 중요하겠죠?

 

 

 

계약갱신요구권이 없는 경우라면?

이 때 건물주와 임대료 협의가 안된다면 임대인은 나가라고 요구할 수는

있지만 대신 권리금 회수를 할 수 있습니다.

따라서 만기 6개월 전부터 만기 시까지 새로운 사람으로부터

권리금을 회수하실 수 있는 것입니다.

이 때 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없는데요.

 

건물주가 정당한 사유도 아닌데 방해를 했다면

임대인을 상대로 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

임차인 P씨가 이런 상황이었는데요.

2012년 7월부터 상가를 임대해 카페를 운영해왔습니다.

오랫동안 장사하게 해주겠다는 건물주의 말에 큰 돈을 들여

시설에도 투자를 했는데요. 매년 당시 인상률이었던 9% 올려주기도 하며

계약을 연장해왔습니다.

 

문제는 계약갱신요구권 5년 만료(현행 10년)를 앞두고 임대인이

월차임 60%, 보증금 28% 인상 통보를 하면서 시작됐습니다.

주변시세와 비교해도 터무니 없이 높은 인상요구는

그냥 나가라는 통보와 다름없었는데요.

 

더 이상 계약을 강제할 수 없었기 때문에 권리금을 회수하기로 했습니다.

이미 분쟁이 예상된 상황이었기 때문에 P씨는 본 사무소와 함께

회수 절차를 철저하게 밟아나가기 시작했습니다.

 

 

 

법적으로 하자가 없도록 새로운 임차인을 구하고

임대인에게 주선하는 전 과정을 조력했는데요.

건물주는 계속해서 무리한 임대료 인상을 주장했고

미리 임대료가 높아질 수 있다는 부분에 합의를 했던 신규임차인도

상가 인수를 포기할 수 밖에 없었습니다.

 

결국 손해가 발생한 P씨는 권리금 소송을 제기했는데요.

'현저히 고액'이라는 부분을 증거에 기반해 입증하며

소송을 이끌어나갔습니다.

 

 

 

'임대인은 임차인 P씨에게 약 4,300만 원을 배상하라!'

 

담당 재판부는 현저히 높은 임대료 조건으로 신규임차인과

임대차계약을 거절했다는 부분을 인정했습니다.

 

임대료 인상 문제로 고민이 되신다면 추후 발생할 수 있는 문제까지도

고려해보셔야 합니다. 분쟁이 발생했다면 빠르게 대응해

피해를 최소화 하시길 바랍니다.