'상가임대차보호법임대료인상'에 해당되는 글 2건

상가임대차법은 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다. 여기에는 계약기간에 대한 보장, 권리금에 대한 보호뿐만 아니라 대항력, 임대료 등의 문제까지 모두 다루고 있습니다. 그중에서도 오늘은 상가임대차보호법 임대료인상에 대해 집중적으로 알아보고자 합니다.

임대인의 요구대로, 천정부지로 오르는 월세를 막기위해 상임법에는 최대 5% 증액 제한을 두고 있습니다. 차임 또는 보증금에 대해 증감이 이루어질 수 있으며, 증액이 있은 후 1년 이내에는 또다시 증액할 수 없습니다. 즉, 간단하게 정리해보자면 임대 조건에 대해 연 5%의 제한을 받아 인상이 가능합니다.

다만, 여기서 가장 중요한 점은 모든 상가가 5%의 적용을 받는 것이 아니라는 점입니다. 많은 분들이 법을 알고는 있으나 정확하게 알고 있지 않아 이런 문제가 간혹 발생하곤 하는데요. 환산보증금에 따라 일부 상가는 임대료에 대해 제한을 받지 않습니다.

본인이 운영하는 점포가 어느 쪽에 속하는지 정확하게 파악하기 위해 가장 먼저 환산보증금을 계산해보도록 하겠습니다. [보증금+(월세X100)] 으로 계산 후 상가 소재지와 계약 시점 등을 통해 기준치 초과여부를 살펴보면 됩니다. 여기서 2가지로 나뉘는데요.

1. 보증금액 이내 점포

위에서 설명한대로 연5%의 제한을 받아 증액하시면 됩니다. 만일 상가임대차보호법 임대료인상 제한 범위를 넘은 과도한 금액을 요구받은 상황이라면 건물주 측에서 법정 제한을 모르고 있는 상황일수도 있으니, 위의 내용을 토대로 잘 협의를 해보시고, 만일 의도적으로 고액을 요구하는 상황이거나 대화로 해결될 수 없는 극단적인 상황이라면 법적 대응을 시작해야 할 수도 있습니다.

2. 보증금액 초과 점포

차임 인상에 제한이 없습니다. 즉, 건물주가 5%이상을 요구한다고 하더라도 요구 자체가 잘못된 것은 아닙니다. 법적으로 정해진 기준선이 없기 때문입니다. 그러나 그렇다고 해서 무조건 임대인의 통보에 따라야 하는건 아닌데요. 만일 현 상황에서 과다하다고 판단된다면 즉시 적정금액으로 조율하는 과정을 거쳐야 합니다. 단순히 한 달 월세로  따지면 큰 돈이 아닐 수 있어도 월세는 장기적으로 가져가야 하는 문제이기 때문에 고민만 하며 시간을 지체하는 것은 좋은 선택이 아닙니다. 양측이 요구하는 금액이 너무 상이하여 합의점을 찾을 수 없는 상황에서는 같은 말만 반복하게 되니 어쩔 수 없이 법적으로 대응을 해봐야 하는데요. 이때 증액을 요구한 쪽에서 증액에 대한 근거(시세, 경기 등)를 제시할 수 있어야 하며, 그것이 타당하다고 판단되어져야 합니다.

상가임대차보호법 임대료인상에 대해 제대로 알지 못해 큰 손해를 입을 위기에 처했던 임차인 K씨의 사례를 첨부하겠습니다. 서울에서 요가원을 운영하던 K씨, 재계약 시점이 다가왔고 건물주는 느닷없이 임대료를 26%인상하겠다고 통보했습니다. 특별히 K씨가 영업한 뒤로 주변 상권이 발달했다던가, 경제상황이 좋아졌다던가 외부적인 변화는 없었기에 K씨는 이해할 수 없다는 의사를 보였습니다. 그러나 건물주는 이에 동의할 수 없다면 당장 계약을 해지하겠다고 으름장을 내놓았고, 법을 잘 몰랐던 K씨는 어쩔 수 없이 동의했습니다.

아무리 생각해도 이해할 수 없고, 억울했던 K씨는 법률 전문가에게 자문을 구했습니다. 이 과정에서 K씨 상가는 환산보증금을 초과하지 않아 5%의 증액 제한을 받는 것을 알게 되었고, 이를 근거로 감액을 요구했으며, 초과분에 대해서는 부당이득 청구가 가능하다는 점을 주지시켰습니다. 정확한 법적 근거를 대니 당황한 건물주는 합의를 요청했고, 결국 약 1%정도만 인상하여 2021년 6월 25일에 재계약에 성공했습니다. 만일 K씨가 문제 상황을 인지하고도 그냥 지나쳤다면 상가임대차보호법 임대료인상 제한을 받지 못하고, 과도한 월세 부담을 이겨내지 못하는 상황까지 갔을 수도 있습니다.

나를 보호해줄 수 있는 안전장치가 있다는 것을 알아야 위험 상황에서 보호를 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 법률적으로 세부적이고, 까다로운 부분은 법률 전문가의 도움을 받더라도 최소한 본인이 가진 권리가 무엇인지, 어떤 법의 적용을 받는지 등에 대해서는 임차인 스스로도 알고 있는 것이 중요한데요. 오늘의 포스팅을 참고하시어 분쟁 상황에서 억울한 피해를 차단하고, 예방하시기 바랍니다.

임대료 인상, 임대인에게도 임차인에게도 중요한 문제 입니다.

특히 상권이 발달한 곳의 경우, 임대인이 무리하게 임대료를 올려

골머리를 앓고 있는 임차인분들이 많습니다.

상권을 발달시킨 임차인이 높아지는 임대료를 감당하지 못하고

결국 다른 골목으로 쫓겨나게 되는 현상을 '젠트리피케이션'이라고 합니다.

상가건물 임대차보호법은 환산보증금 이내의 상가 임대차의 경우,

증액의 상한선을 정하고 있습니다.

환산보증금 초과 상가인 경우, 증액의 상한선을 정해두고 있진 않습니다.

하지만 임대인이 무한대로 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다.

주변시세와 비교해 객관적인 사유가 없다면 후에 분쟁이 생겼을 때,

증액 사실에 대한 입증 책임이 임대인에게 있습니다.

또한, 좀 더 많은 상가임차인이 상임법의 적용을 받으실 수 있도록

지난 4월 2일, 환산보증금 상한선이 개정되었습니다.

임대료가 높아지면 당장 임대료를 납부하는 것도 부담이 되지만,

후에 권리금 회수에도 문제가 생길 수 있습니다.

건물주와 분쟁이 생기기 싫어서 임대료 인상을 받아줄 수는 있겠지만

신규임차인을 구할 때, 임대인이 더 높은 금액을 요구할 가능성은 없는지

인상된 금액에서 신규임차인을 구할 수 있을지 등을 고려해보셔야 합니다.

본 사무소에서 사건을 맡았던 임차인 L씨도 비슷한 상황이었습니다.

2014년 4월, 임차인 L씨는 음식점 영업을 시작했습니다.

4년차 계약 만료를 앞둔 2018년 3월, 임차인 L씨는 임대인으로부터 인상 통보를 받았습니다.

기존 임대료에서 1,000만 원을 더 인상하겠다는 내용이었는데요.

이미 재계약 당시 임대료 300만 원을 인상했던 임차인 L씨는 더 이상의 인상은

감당할 수 없다고 판단했습니다.

결국 임차인 L씨는 영업을 중단하고 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수하기로 결정,

본 사무소를 찾아 권리금 회수 절차를 밟기 시작했습니다.

먼저 임차인 L씨는 신규임차인을 구하기 위해 노력했습니다.

이미 높은 임대료 조건이었기에 신규임차인 구하는 것이 쉽진 않았는데요.

힘겹게 신규임차인을 구해 권리금 계약을 체결했습니다.

이후 건물주에게 주선하며 신규 계약을 체결해줄 것을 요청했는데요.

건물주 측은 보증금 100% 인상 및 의뢰인의 전 임차인이 설치한 시설을 철거하라고 통보했습니다.

신규세입자는 임대인의 과도한 요구를 받아들일 수 없었고, 결국 권리금 계약은 파기됐습니다.

18년 5월, 손해가 발생한 임차인 L씨는 임대인을 상대로 '손해배상 청구의 소'를 제기 했습니다.

하지만 임대인 측은 상가가 자신의 요구만큼 원상복구 되지 않았다고 주장하며 보증금을 반환하지 않았는데요.

이에 본 사무소는 '보증금 반환청구'를 추가 청구했습니다.

본 사무소는 임대인 측이 현재 과도한 임대료를 요구하고 있고, 무리한 원상회복을 주장하고 있으며

결과적으로 임차인 L씨가 손해를 입었음을 법적 근거에 기반해 입증했습니다.

2019년 2월, 춘천지방법원 임차인 L에게 보증금 포함 약 1억 2,000만 원을 지급하라.

담당 재판부는 '임대인이 진정으로 신규계약을 체결하기 위해 노력했다고 보여지지 않으며,

객관적인 사유 없이 현저히 고액인 임대료 인상을 요구하는 것은

권리금 회수 방해 행위에 해당한다.'고 판시했습니다.

이처럼 현재 임대료 인상 분쟁을 무마하기 위해 임대인의 요구를 들어주는 것은

잘 고려해보셔야 합니다. 한 번 임대료 인상 해주면 임대인이 다시는 임대료 인상할 가능성이 없는지,

인상된 금액으로 신규 임차인을 구하는 것은 어렵지 않은지 등 여러가지 상황을 따져보시고 결정하셔야 합니다.

분쟁이 발생하셨다면 전문가 판단을 통해 대응을 시작하셔야 합니다.