부속물매수청구권 임차인이 기억해야할 사항은?

임차인 L씨는 음식점을 차리기 위해 임대차계약을 맺었습니다. 음식점 사업을 진행하기에 앞서 음식점 특성에 맞게 인테리어 공사를 진행한 뒤, 사업을 시작했습니다. 그렇게 오랜 시간 계약을 이어오다가 계약 종료를 앞두고 L씨는 자신이 부속물매수청구권을 행사할 수 있을지 궁금해졌습니다. 임대인 동의 없이 직원 휴게실에 온돌을 설치한 것을 청구하고 싶었던 것 인데요. 이 경우 L씨는 매수 청구권을 행사할 수 있을까요?

 

 

 

청구할 수 없습니다. 가장 큰 요인은 '임대인의 동의가 없었음' 인데요. 임대인의 동의를 받지 않은 부속물은 청구 될 수 없으니 주의하셔야 합니다.

 

먼저 부속물매수청구권이 무엇인지 설명해드리겠습니다.

 

민법 제646조 (임차인의 부속물매수청구권)   ①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있을 시 임대차 계약 종료시에 건물주에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. ②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

 

말 그대로 상가의 부속물을 임대인에게 청구한다는 것인데요. 모든 부속물, 모든 임차인에게 해당 되는 사항은 아니기 때문에 그 조건을 알아두셔야 합니다.

 

 

 

어떤 경우에 청구할 수 있고 청구할 수 없는 것일까요?

 

◆청구할 수 있을 때   - 건물주의 동의가 있었을 때 - 세입자의 소유일 때 - 건물의 객관적 가치를 증가시켰을 때 - 건물이 구성이 되는 부분이 아닌 독립적인 물건일 때

 

 

 

◆청구할 수 없을 때   - 독립성이 없을 때 - 임대인의 동의가 없었을 때 - 세입자의 특수한 목적을 위해 부속된 간판일 때

 

 

 

여기서 주의하셔야 할 사항!

 

(1) 월세 3기 연체로 인해 계약이 해지된 M씨, 건물을 인도하면서 부속물매수청구권을 행사할 수 있을까요?

 

- 행사할 수 없습니다.

 

임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우엔 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다 고 한 원심의 판단은 정당하다.   (대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결)

 

대법원 판례에 따르면 채무불이행 시 청구권을 행사할 수 없다고 명시되어 있습니다.

 

 

 

(2) 임차인 S씨는 건물에 수도 시설을 설치해 장사를 이어왔습니다. 계약 종료를 앞두고 수도 시설을 임대인에게 매수 청구를 하고 싶었는데요. 계약 당시 맺은 '부속물에 대한 청구를 포기한다.' 라는 특약이 떠올랐습니다. 이 경우 임차인 S씨는 청구권을 행사할 수 없는 것일까요?

 

- 행사할 수 있습니다.

부속물매수청구권은 강행규정이기 때문에 임차인에게 불리한 약정은 무효합니다.

 

 

 

- 전대차계약 관계에선 어떨까요? -

 

 

민법 제647조 무단 전차인은 청구권이 인정되지 않는다. ①임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있을 때, 전대차 종료시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. ②임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

 

민법에 따라 전차인 분들께서도 매수 청구권을 요청하실 수 있습니다.

하지만 이 또한 조건을 갖췄을 때 가능한데요.

 

 

 

임대인의 동의를 얻어 전차인이 부속시킨 경우 - 행사가능

임대인으로부터 매수해 전차인이 부속한 경우 - 행사가능

 

임차인의 동의를 얻은 경우 -행사 불가능

 

 

전대차 계약을 하신 경우, '무단전대'의 여부가 가장 중요합니다. 만약 무단전대를 하고 있으시다면 매수 청구권을 행사하실 수 없습니다.

 

 

 

 

임대인의 동의를 구했고, 건물의 객관적인 가치를 증가시키는 등 적법한 근거에 맞춰 매수 청구권을 행사하였을 때,

임대인이 이유 없이 이를 거절한다면 법률적인 도움을 받아보시는 것이 좋습니다.

법률적인 판단을 통해 정당한 요구라는 것을 주장하고, 그에 맞는 권리를 보호 받으셔야 하기 때문입니다.