유치권이란, 꼭 갖춰야할 조건은?

길을 걷다보면 공사중인 건물을 보신적이 있으실텐데요.

이것과 별개로 건물에 '유치권 행사중'이라고 적힌 현수막이 달린 것도 보신적이 있으신가요?

 

만약 보신적이 있으시다면, 공사중과 같은 느낌으로 인식하고 지나가셨을듯 합니다.

 

 

 

그렇다면 유치권이란 무엇일까요?

 

예를 들어, 건물 내부 인테리어를 맡아 공사를 하던 중 대금을 받아야 할 시기에 그 값을 지불 받지 못했다면?

해당 건물에 대해 유치권 행사가 가능해지는 것 입니다.

 

건물로부터 받지 못한 유가증권이 있을 경우 해당 채권을 변제 받을 때까지 채무자의 건물 영업 및 매각활동을 제한할 수 있는 권리입니다.

 

 

 

 

하지만 단순히 그 값을 지불하지 않았다고 해서 100% 유치권이 성립하는 것은 아닙니다.

 

1. 성립요건

 

 

①타인의 물건일 것

-자신의 소유에 해당하는 물건은 성립될 수 없다.

 

②채권이 변제기에 도래할 것

-변제기란, 채무를 이행해야 하는 시기를 말합니다.

 

③배제특약이 없을 것

-예를 들어 공사를 시작할 때 유치권을 포기한다는 특약을 맺으셨다면 그 특약은 유효합니다.

 

④실질적 점유할 것

-'출입구 잠금 장치 소유', '안내 현수막 게시', '용역 고용을 통한 경비' 등으로 적극적으로 점유하셔야 합니다.

만일 현수막만 게시하고 점유하시다가 나중에 자물쇠나 용역 고용 등의 행동을 취하신다면 점유 시작 시기가 적극적으로 행사하셨을 때를 기준으로 봅니다.

따라서 해당 건물을 매수한 사람이 있을 경우, 점유 시점과 관련해 분쟁이 일어날 수 있으니 참고하셔야 합니다.

 

또한, 공사현장에서 점유하시다가 철수할 경우 유치권 행사를 주장할 수 없습니다.

실제로 다시 돌아와 임의로 공사현장을 점거하며 주장하는 경우 업무방해죄에 해당한다는 판례도 존재합니다.

 

⑤점유할 물건에서 발생한 채권일 것

-점유할 물건에 관해서 채권이 발생해야 한다는 것.

 

극단적인 예시이지만 이렇게 설명하는 것이 좀 더 이해하기 쉬우실 것 같습니다.

 

A가 B에게 휴대폰 수리를 맡겼습니다. 그런데 A가 계속해서 수리비를 납부하지 않는다면?

B는 A가 수리비를 지불할 때까지 A의 휴대폰을 주지 않아도 됩니다.

 

즉, 유치권이 성립하기 위해서는 견련성이 있어야 한다는 것 입니다.

 

 

 

*견련성을 인정 받은 판례

공사대금 채권은 해당 부동산에서 발생했으므로 부동산에 대해 유치권을 행사할 수 있다(대법원 2008. 5. 30 선고 2007마98 결정).

 

*견련성을 인정 받지 못한 판례

건축자재업자가 건축자재를 공급 했으나 해당 대금을 지급 받지 못했다 하더라도 해당 채권은 건축물 자체에서 생긴 채권은 아니기 때문에 유치권이 성립할 수 없다(대법원 2012. 1. 26. 선고2011다96208 판결).

 

 

 

 

2. 행사 가능한 조건

 

-손해배상에 대한 채권이 있을 때

-건물주로부터 공사대금을 받지 못했을 때

-제3취득자나 세입자가 가치를 증가시켰을 때

 

※유치권자의 자격이 된다 하더라도 공사대금 소멸시효도 살펴보아야 합니다.

공사대금 소멸시효 3년이 지나면 유치권 주장을 할 수 없습니다.

 

 

 

 

유치권이 성립하고, 행사할 수 있는 조건이 까다롭기 때문에

단순히 돈을 지불 받지 못했다고 해서 행사할 수 없습니다.

또한, 자세히 알아보지 않고 행사하셨을 경우

'건조물침입죄', '업무방해죄' 등 오히려 더 큰 문제를 불러일으킬 수 있기 때문에

철저히 알아보시고 행사하셔야 합니다.

 

 

 

일반인이 보기에 자신이 행사할 수 있는 상황인지 구분하기가 쉽지 않기 때문에

만일 자신의 판단이 명확하지 않다고 생각되신다면 전문가의 조언을 받아보시는 것이 좋습니다.