제소전 화해조서 비용 및 절차, 그 장점은?

임대차 계약 관계에서 계약 조건 및 의무를 지키지 않으면 분쟁이 일어나기 마련인데요. 특히 세입자가 월세 3기분에 달하는 금액을 연체했을 때 임대인이 계약해지를 통보할 수 있기에 주의하셔야 합니다.

 

 

 

만약 임차인이 월세 3개월 분에 해당하는 금액을 밀려 건물주가 계약해지를 적법한 절차에 따라 요구했는데도 불구하고 이를 무시하고 영업을 계속하면서 건물을 점유한다면 어떻게 해야 할까요?

 

임대인은 임차인에게 건물 인도를 해달라는 '건물명도소송'을 제기할 수 있습니다. 명도소송은 대체로 임대인 측이 확실한 권리를 갖고 있는 경우가 많기 때문에 임대인 승소 판결이 많으며, 항소심 비율도 적습니다.

 

 

 

명도소송은 보통 적게는 6개월에서 1년 이상의 기간이 걸리는 소송 입니다. 또한, 건물주의 승소 판결이 나더라도 건물에서 나가지 않고 버티는 세입자 분들도 있어 그 과정이 쉽지 않습니다. 판결문으로 강제집행을 통해 임차인으로부터 건물을 인도 받는다면 기간과 비용도 많이 들지만, 그 과정 동안 건물을 통해 금전적인 이익을 취할 수 없어 임대인은 더욱 힘겨운 나날들이 되실 수 있습니다.

 

 

 

 

명도소송으로 걸리는 비용과 시간을 절약하기 위한 방법으로 '제소전 화해조서'가 있습니다.

 

제소전 화해조서란 당사자들 간의 분쟁이 발생해 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 서로 화해하고 합의 하는 것을 '제소전 화해'라고 말합니다. 이를 증명하기 위해 작성하는 것이 '제소전 화해조서' 입니다. 신청 취지, 이유, 합의한 조항 등을 기재하는 것 입니다.

 

 

 

 

 

제소전 화해조서는 왜 필요할까요?

분쟁이 일어날 수 있는 조항에 대해 서로 합의하고 어떻게 대응할지 미리 합의 하는 것이기 때문에 미래에 일어날 이슈를 사전에 방지할 수 있습니다.

 

왜 시간이 절약되는 것 인가요?

 

화해조서는 법원의 판결과 동일한 효력을 가지기 때문입니다. 따라서 합의한 내용에 대해 임차인이 불이행 했을 시 재판을 통하지 않고 강제집행 신청이 가능합니다.

 

비용은 어느정도 드나요?

 

 

 

보통 명도소송은 최소가 200만원~300만원부터 시작합니다. 여기에 강제집행비까지 들어가게 되는 것 인데요. 화해조서를 통해 강제집행 할 시, 훨씬 적은 비용으로 건물을 인도 받을 수 있습니다.

 

 신청 과정은?

 

①화해신청서 작성

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②신청서 접수(법원)

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③화해기일 [임대인(or 법률대리인), 임차인(or 법률대리인) 모두 참석]

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④화해조서 작성 및 결정문 발송

 

 

 

 

※ 합의 조항을 정하실 때 주의하셔야 할 점은?

임차인에게 불리하다고 여겨지는 조항은 받아들여지지 않습니다. 그렇기 때문에 상가임대차보호법의 조항에 위배되는 항목은 합의하실 수 없습니다.

 

 

 

 

실제로 임대차 계약을 맺으시면서 분쟁이 일어날 수도 있겠다고 여겨지시는 조항이나 항목에 대해서는 화해조서를 맺으시는 것이 좋습니다.

 

예시 - 건물주 K와 L씨는 각 임차인 모두 계약해지 사유에 해당하는 월세 3개월 분을 연체하였습니다.

두 임대인 모두 임차인들에게 계약 해지를 통보하고 건물 인도를 요청하였지만 묵묵부답으로 일관했습니다.

 

K씨 사례 ① 차임 3기 연체 시 계약을 해지한다는 조항을 합의해 제소전 화해조서를 작성한 K씨는 바로 강제집행 신청을 통해 건물을 돌려 받을 수 있었습니다.

 

L씨 사례 ② 임대인 L씨는 명도소송을 제기해 1년 간의 소송 후 승소 판결을 받고, 강제집행을 신청해 건물을 인도 받았습니다.

 

 

이렇게 두 건의 예시를 보시면 더더욱 이해가 쉬우실텐데요.

 

 

아무래도 일반인 분들은 어떤 것이 적법한 조항인지, 아닌지에 대한 구분이 어려우실 수 있습니다.

따라서 전문가를 통해 법률적인 상담과 도움으로 확실하고 명확한 화해조서를 작성하시길 바랍니다.