물가가 오른다는 소식은 언제 나와도 연일 화제가 됩니다.
유통업계에서 값을 올린다는 소식, 외식업계 값이 오른다는 소식 등
물가 인상 소식에 기뻐할 소비자들은 거의 없는 것 같습니다.
상가 임차인분들도 마찬가지 입니다.
임대료 인상 소식은 언제나 부담이 되고 달갑지 않은데요.
하지만 무리한 요구가 아니며, 객관적 사유가 있다면
임대인은 임대료 인상을 주장할 수 있겠습니다.
하지만 꽤 많은 건물주는 객관적 사유 없이 임대료를 올리기도 합니다.
이런 상황을 막기 위해 상임법은 임대료 상한선을 정해뒀습니다.
환산보증금 초과 상가가 아니라면, 5% 초과해 인상하지 못합니다.
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상임법 제 11조 차임 혹은 보증금이 임차한 건물에 대한 조세, 경제 사정의 변동 등으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우 당사자는 장래의 차임 혹은 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다. 단, 증액의 경우 대통령령으로 정한 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. |
그렇다면, 환산보증금 초과 상가는 제한 없이 무한대로 인상할 수 있는 것일까요?
그렇게 해석하는 것은 타당하지 않습니다.
환산보증금 초과 상가의 경우, 5% 이상 인상할 객관적 사유가 있다면
5%이상 인상이 가능하다는 것이지 무조건! 5% 이상 된다!라는 뜻은 아니란 겁니다.
사실 몇몇 임차인 분들은 임대인과 분쟁을 일으키고 싶지도 않고
상가에서 영업을 하면서 임대인과 사이가 안좋아지는 게
자신에게 득 될 것이 없으니 임대인의 요구에 따라주기도 합니다.
하지만 임대료를 인상할 땐, 당장 눈 앞에 있는 상황만 따져볼 것이 아닙니다.
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1. 임대인의 요구에 따라준다면 그 다음부터 임대인이 무리한 인상 요구를 안할 것인지 |
임대인의 인상 요구를 들어준 뒤, 다시는 임대인이 인상 요구를 하지 않을 것인지에
대해 따져봐야 합니다. 만약 한 번 올려준 뒤, 또 요구를 할 것 같다면
애초에 처음부터 올리지 않고, 대응을 하시는 게 추후에 하시는 것보단 수월합니다.
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2. 높아진 임대료, 권리금 회수할 때 문제가 되지 않을지 |
당장 임대인의 요구대로 임대료를 낸다 하더라도 권리금 문제가 남았습니다.
높아진 임대료로 신규 임차인을 구해야 할 텐데요.
해당 금액을 지불하고 들어올 신규 임차인을 구할 수 있을지 고민하셔야 합니다.
만일 구하지 못할 것 같다면, 임대인의 요구에 대응하셔서
적정 금액으로 합의를 보는 것이 가장 좋습니다.
임대인 분들도 적정한 선에서 임대료 인상 하는 것이 가장 좋습니다.
만일 과도한 임대료를 요구해 임차인의 이의제기로
법원에 가서 판단을 받게 되신다면 임대료에 대한 입증책임이 건물주에게 있습니다.
이 경우 주관적 사유는 이유가 되지 않습니다. 객관적인 사유여야 합니다.
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- 임차인 L씨 사례 -
임차인 L씨는 14년부터 음식점 영업을 시작했습니다. 각고의 노력 끝에 사업은 안정적으로 자리 잡았고, 손님도 많아졌습니다. 재계약을 거듭하며 장사를 이어오던 L씨는 만료를 한 달 앞두고 임대료를 2배 이상 올려 달라는 통보를 받았습니다.
하지만 임차인 L씨는 더 이상 임대인의 요구를 들어줄 수 없었습니다. 이미 L씨는 재계약 때, 임대료를 500만 원에서 800만 원으로 올려준 상황이었는데요. 이후 건물주는 800만 원에서 1,000만 원으로 인상하는 것을 요구한 것 입니다.
임차인 L씨의 사업이 안정적으로 자리 잡고, 손님이 많다고 한들 월 1,000만 원의 임대료는 감당하기 힘들 것이라 판단했고 영업을 그만두고 권리금을 회수하기로 결정 했습니다.
본 사무소와 함께 권리금 회수 절차를 밟게 된 L씨, 신규 임차인을 구하기 위해 최선을 다 했는데요.
당시 높은 임대료 조건이기 때문에 신규 임차인을 구하는 게 쉽지 않았지만 노력 끝에 신규 임차인을 구하게 됐습니다.
이후 본 사무소는 신규임차인을 건물주에게 주선하며 적극적인 주선행위를 도왔는데요.
이에 건물주는 보증금 100% 인상 및 그 전 임차인부터 설치 되어 있던 시설을 철거하라는 요구를 했습니다.
신규 임차인은 임대인의 과도한 요구에 임대차 계약을 포기했고, L씨는 손해가 발생하게 됐습니다.
18년 5월, L씨는 임대인을 상대로 권리금 손해배상 소송을 제기 했습니다. 건물주 측은 원상복구가 제대로 되지 않았다며 보증금까지 돌려주지 않고 있었는데요.
소송을 진행 하면서 임대인의 요구는 현저히 과도한 임대료 요구 였으며, 무리한 원상 회복 요구로 인해 피해를 보고 있다는 점을 증거에 기반해 주장 했습니다.
'임차인 L씨에게 보증금 포함 약 1억 2천만 원을 지급하라'
담당 재판부는 '신규 임차인과 임대차 계약을 체결하려고 노력했다고 보여지지 않고, 객관적 사유 없이 현저히 고액의 임대료를 요구하는 것은 권리금 방해행위에 해당된다고 보여진다.' 며 판시 했습니다. |
이처럼 한 번 과도한 임대료를 요구한 임대인이 계속해서 과도한 요구를
한다면, 영업에도 지장을 줄 수 있고 추후 권리금 회수에도
문제가 생길 수 있기 때문에 신중히 생각하셔야 합니다.
만일 임대인의 임대료 인상 요구가 터무니없이 고액이라면
법적인 도움을 받아 해결하셔야 합니다.
또한, 상가임대차보호법 환산보증금 이내 상가일 경우
5%를 초과해 올릴 수 없다는 것을 알아두셔야 합니다.
분쟁 상황에 처하셨다면 전문가를 통해 어떻게 대응해야 할지
판단 받으셔야 합니다. 몇몇 분들은 임대료 인상에 대해
크게 중요하다고 생각하지 않으시는 경우도 있습니다.
하지만 앞서 보신 사례처럼 추후 신규 임차인을 구하는 데
매우 큰 어려움을 겪으실 수 있습니다. 따라서
대화로 협의가 되지 않는다면 법적 도움을 받으셔야 합니다.
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상가임대차변호사
