재건축 명도소송, 임대인 임차인 상황에 따라

"임대인이 무조건 나가라는데...어떻게 해야 하나요?"

 

상가 임차인이시라면 오랜기간 한 곳에서 안정적으로

장사를 하시면서 단골도 만들고 영업 노하우를 쌓으면

좋겠지만, 그렇지 못한 게 실상 입니다.

 

임대인이 건물 인도를 요구한다면 무조건 나가야 하는건 아닙니다.

먼저 자신이 어떤 권리를 주장할 수 있는지 알아보셔야 합니다.

만일 계약갱신요구권이 있다면, 갱신을 주장하시고

갱신권이 없다 하더라도 권리금 회수가 가능하십니다.

 

＊하지만 월세 3기 연체, 무단 전대 등 귀책사유가 있다면

계약갱신청구권 혹은 권리금 회수가 불가해질 수 있으니

자신의 상황에 대한 명확한 법률적 판단이 가장 중요합니다.

 

상가건물 임대차 보호법에서는 임차인의 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등을

보호하고 있습니다. 임차인이 좀 더 안정적으로 장사를 할 수 있도록

돕는 것 인데요. 따라서 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리를

침해할 수 없습니다. 여기서 정당한 사유란 법에서 지정한 사유이어야 합니다.

또한, 법 조항으로 제정해뒀다고 해도 해석이 애매모호한 부분이 있기 때문에

주관적으로 판단해 적법하다고 여기시고 행동하신다면

오히려 피해가 더 커질 수 있습니다.

 

 

 

임대인이 계약갱신권을 보장해주지 않고, 임차인의 권리금 회수기회를

보호해주지 않아도 되는 사유는 여러가지가 있지만

오늘은 '재건축'에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

저희 사무소로 전화 주시는 임대인 혹은 임차인 분들 중

상당히 많은 분들이 재건축을 사유로 분쟁이 생겼다고 하십니다.

임대인 입장에서는 내 건물인데 내 맘대로도 못하냐,

임차인 입장에서는 갑작스러운 재건축 통보가 말이 되냐 등등

분쟁 해결을 위해 본 사무소를 찾아오시곤 합니다.

 

 

 

상임법 상 정당한 사유로 인정되는 재건축 사유는 단 3가지 입니다.

 

1. 계약체결 당시, 임대인이 임차인에게 재건축 일정을 구체적으로 고지한 경우

 

단순히 '재건축 하게 되면 건물을 인도한다.'라고

특약을 맺으신다 하더라도 "구체적"이지 않기 때문에 정당한 사유가 될 수 없습니다.

공사 시기, 소요 기간 등 상세하게 임차인에게 고지해야 합니다.

 

2. 건물이 노후 됐거나 훼손 돼 안전사고의 위험으로 재건축 혹은 철거가 필요한 경우

 

임대인의 주관적인 판단으로 이뤄지는 것은 안됩니다. 안전진단 평가를 통해

D등급을 받았을 경우, 정당한 사유로 인정 됩니다.

 

3. 다른 법령에 의해 재건축이 이뤄지는 경우

 

임차인의 경우 임대인이 재건축을 사유로 건물을 인도하라고 한다면, 정당한 사유가 아니라면 법적 대응이 필요합니다.

 

임대인의 경우 막무가내로 임차인을 내보내려 한다면 더 큰 손해를 입을 수 있기 때문에 전문가를 통해 계획을 짜서 적법하게 진행하셔야 합니다.

 

- 임대인 L씨 사례 -     임대인 L씨는 상가가 노후되어 고민 끝에 재건축을 하기로 결정했습니다. 당시 상가엔 5명의 임차인이 있었고, 계약 체결 당시 '재건축 시 조건 없이 명도한다.'는 내용을 포함해뒀지만 해당 내용은 임차인에게 불리한 특약으로 효력을 인정 받기 힘듭니다.   L씨는 문제가 발생하지 않도록 임차인들을 명도하고 싶었기 때문에 본 사무소와 함께 명도 절차를 밟아 나갔습니다. 먼저, 임차인들과 협의를 통해 합의를 진행하고 그게 안되면 명도소송을 진행하기로 결정. 업무에 착수 했습니다. 임대인 L씨가 권리금 회수 방해행위에 해당 될 여지가 없도록 조언하였고, 그 결과 임차인 4명은 이사 기간을 보장해주는 조건으로 합의가 되었습니다.   합의가 되지 않은 나머지 임차인은 소송을 진행 했는데요. 본 사무소는 분쟁 초반부터 함께 하며 L씨의 법률 대응을 도왔고, 그 결과 임대인 L씨 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다.

 

 

구체적이지 않은 재건축 사유는 자칫 혼자 대응하시다가

임차인으로부터 손해배상 청구 소송을 제기 당하실 수 있습니다.

전문가와 함께해 피해를 줄이시길 바랍니다.

 

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- 임차인 J씨 사례 -     임차인 J씨는 12년부터 음식점 운영을 시작해왔습니다. 만료 7개월을 앞둔 상황에서 J씨는 임대인에게 계약 갱신을 요청했는데요. 임대인은 J씨가 권리금 회수기회를 보호 받을 수 없다는 주장을 하기 시작했고, 이에 불안해진 J씨는 본 사무소를 찾았습니다.   계약만료를 1개월 앞둔 시점 J씨는 신규임차인을 구할 수 있었고 본 사무소는 임대인에게 새로운 임차인을 주선했습니다. 그러자 임대인은 '재건축 시 조건 없이 명도한다.', '새로운 임차인은 계약갱신요구권을 보호 받을 수 없다.' 등 임차인에게 불리한 조건을 내걸었습니다. 이에 신규 임차인은 계약을 체결할 수 없었고 J씨는 피해를 받게 됐습니다.   본 사무소는 손해배상 소송을 진행하면서 임대인의 주장은 적법한 것이 아니며 임대인의 행위로 인해 피해를 봤다는 것을 증거에 기반해 입증했습니다. 담당 재판부는 구체적이지 않은 재건축 사유는 방해행위로 볼 수 있다며 임차인 J씨의 손을 들어줬습니다.

 

임대인, 임차인 각 상황에 따라 재건축을 사유로 진행되는 소송이

어떻게 흘러갔고, 결과는 어떠했는지 살펴봤습니다.

분쟁이 발생했다면 먼저 전문가에게 상황 판단을 받아보셔야 합니다.

개인적인 판단 하에 감정적으로 대처하신다면 오히려 더 큰

피해를 받으실 수 있기 때문 입니다. 전문가의 철저한 판단 하에

대응해야만 피해를 최소화 하실 수 있습니다.