상가 월세 미납, 기억해서 주의하자

"요즘 장사가 너무 안되서요...월세를 좀 밀렸는데...."

 

저희 사무소로 전화 주시는 분들에게 월세 연체 여부를 여쭤보면

많은 분들이 이렇게 답 하십니다. 물론 개인적인 상황은 딱하지만,

개인적인 사유는 연체를 밀린 정당한 사유로 인정될 수 없습니다.

 

객관적인 사유가 있어도 월세 3기를 연체 하셨다면

재판부를 설득하기란 쉬운 일이 아닙니다.

 

 

 

상가임대차보호법은 임차인을 보호 하기 위해 만들어진 법 입니다.

임차인분들이 특히 중요하게 생각하시는 법조항은 여러가지가 있지만,

그 중 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호 등이 가장 대표적 입니다.

 

두 조항 모두 임대인이 정당한 사유가 없다면 임차인의 권리를 침해할 수 없습니다.

임차인도 자신의 의무를 모두 지켰을 때, 이런 권리 주장이 가능한데요.

 

상가임대차보호법 계약갱신은 보기엔 간단해 보이지만 임차인이 꼭 주의해야 할 것이 있습니다.

만일 상임법 상 계약갱신요구권이 있는데 임대인이 아무말 하지 않아

계약이 자동으로 연장(묵시적 갱신)된 경우엔 문제가 되지 않을 수 있습니다.

 

 

 

하지만 만일 임대인이 계약기간 만료 전, 갱신을 하지 않는다거나 차임 등을

인상해줄 것을 요구했다면, 임차인은 임대인에게 계약 연장하고 싶다는 갱신의사를 표해야 합니다.

상가 임차인 분들 경우 10년의 임대차 기간이 당연히 보장되는 것으로 알고 계신데요.

일정한 경우에 임차인이 갱신을 원한다는 의사 표시를 하지 않은 경우

그 기간을 보장 받지 못할 수도 있으니 유의하셔야 합니다.

 

그리고 가장 중요한 자격요건이 하나 있습니다.

바로 '월세 연체' 인데요.

 

단순히 하루 이틀 밀렸었다거나, 한 달 정도는 큰 문제가 되지 않습니다.

하지만 '3기 차임액 연체 여부'가 중요 합니다.

만일 3기 차임액에 달하는 금액을 연체한 사실이 있다면 계약갱신을 요구할 수 없습니다.

밀린 횟수와는 관계 없는데요. 세 달치 금액에 달하는 차임을 밀렸는지 여부가 중요 합니다.

 

'3기 차임 연체'를 하는 즉시, 임대인은 계약해지가 가능합니다.

또한, 앞서 말씀 드렸듯이 3기 차임 연체 '사실'이 있는 경우

계약갱신요구권, 권리금 회수기회를 보호 받지 못합니다.

즉, 갱신요구를 하더라도 거절당할 수 있으며, 가게를 넘기고 새로운 임차인으로부터

권리금을 지급 받고 나가고자 할 때도 임대인이 권리금 회수에 협조하지 않아도 된다는 것 입니다.

 

 

 

몇몇 분들은 보증금이 남아 있기 때문에 밀린 차임도 당연히 공제 되어 문제가

되지 않는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 적지 않습니다.

하지만 보증금과는 액수와 관계 없이 적어도 세달치 차임이 밀린다면

계약해지가 가능하기 때문에 연체 되는 일은 없도록 주의하셔야 합니다.

 

월세 3기 연체는 사실상 모든 권리를 다 잃어버리게 됩니다.

만일 건물주가 월세를 밀렸는데 재촉하지 않는다 하더라도

문제되지 않을거라 생각하는건 옳지 않습니다.

오히려 나중에 아무런 보호를 받지 못하고 속절 없이 쫓겨날 수 있다는 것을 기억하셔야 합니다.

 

 

또한, 저희 사무소로 전화주시는 분들 중에 그럼 3기 연체를 하지 않는 선에서

계속해서 연체를 해도 되는게 아닌지 물어보시는 경우도 있었습니다.

2개월 연체하고 월세를 내고, 2개월 연체하고 월세를 내고를 반복하며

월세 3개월 치 금액까지 밀리지 않으면 법적으로 문제가 안되는 것 아니냐는 말인데요.

 

물론 상임법 상 월세 3기에 달하는 금액을 연체한 경우만 계약해지 등

자신의 권리를 잃어버리시는 게 맞습니다만, 고의적으로 이런 행위를 계속하신다면

오히려 임대인 측에서 임차인에 대한 신뢰 관계가 깨졌음,

임차인의 의무를 현저히 위반했음 등을 사유로 갱신 거절을 주장하실 수 있으니

이런 방법은 쓰지 않으시는 게 가장 좋습니다.

 

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