상가 계약갱신청구권 분쟁, 적법한 절차 통해 계약 연장한 사례!

상가건물 임대차보호법은 임차인의 임대차 기간을 보호하고 있습니다.

대표적으로 계약갱신요구권이 있는데요.

 

갱신 요구권이 있는 임차인은 임대인에게 갱신 요청을 할 수 있습니다.

지난 2018년 10월 16일 이전까지는 5년까지 임대차 기간을 보호했는데요.

 

 

 

18년 10월 16일, 법이 개정 되면서 계약갱신요구권을 행사하면

10년까지 재계약을 행사할 수 있게 됐습니다.

 

임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요청한다면,

임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다.

 

 

 

여기서 말하는 '정당한 사유' 또한 법으로 지정해두고 있는데요.

 

그 중 대표적인 사유가 '임차인이 월세 3기에 달하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우' 입니다.

월세 3기 연체는 주의하셔야 합니다.

상임법에 따라 월세 3기를 연체한 즉시 임대인은 계약해지를 통보할 수 있으며,

3기 연체의 사실이 있는 경우 임차인은 계약갱신요구권 및 권리금 회수기회를 보호 받지 못합니다.

 

 

 

더불어 임대인이 재계약을 못해주겠다고 하며 주장하는 사유 중 하나는 '재건축' 입니다.

하지만 상임법 상 재건축 사유가 정당하다고 인정 되는 경우는 단 3가지 뿐 인데요.

 

⑴ 임대차계약 체결 당시 재건축 혹은 철거에 대한 구체적 계획을 고지했을 경우

 

⑵ 안전 상의 문제로 철거 또는 재건축이 필요한 경우

- 이 경우 단순히 임대인의 판단이 아닌 안전진단 검사를 통해 검증되어야 합니다.

 

⑶ 다른 법령에 의해 재건축 및 철거가 이뤄지는 경우

 

위 조항에 해당 사항이 아님에도 불구하고 건물주가 재건축을 사유로 갱신을 하지 않을 경우

임차인은 법적 절차를 통해 자신의 권리를 보호 받으셔야 합니다.

 

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실제로 임대차 계약 갱신 여부를 두고 분쟁이 발생해

본 사무소에서 진행한 K씨의 사례를 함께 보시겠습니다.

 

의뢰인 : 임차인 K씨

업종 : 당구장

임대차기간 : 16년 12월 ~

 

 

 

 

임차인 K씨는 2016년 12월 권리금 계약을 통해 당구장을 인수 받아 가게 운영을 시작했습니다.

당시 계약기간은 2년 6월로 정해 체결했습니다.

 

가게의 안정화를 위해 밤낮으로 열심히 가게 운영을 하던 중,

만료 8개월 여를 앞둔 상황에서 임대인으로부터 조건변경 및 계약해지의 통지를 받았습니다.

 

 

 

'월세를 70% 인상해주지 않으면 18년 11월부로 계약을 종료하겠다.'

당시 K씨는 계약갱신청구권이 있었기 때문에 적법하게 갱신 요구를 통보했습니다.

 

하지만 임대인 측은 계약서 상의 '전 임차인과 동일한 조건으로 승계해 계약한다.'는

조항이 있기 때문에 계약갱신청구권이 없다고 주장했습니다.

 

현저히 높은 임대료를 지급할 수 없었던 임차인 K씨는 결국 본 사무소를 찾아 도움을 요청했는데요.

 

본 사무소는 임차인 K씨의 경우 전 임차인의 계약 기간을 승계하는 것이 아니며,

따라서 계약갱신요구권이 있다고 판단했습니다.

 

 

 

먼저 본 사무소는 합의를 통해 해결하고자 적법한 절차를 밟으며 합의를 이끌어나갔습니다.

건물주 측은 계속해서 임차인 K씨가 계약갱신청구권이 없음을 주장했는데요.

이에 법리적인 상황 판단과 임대인의 주장이 적법하지 않음을 반박하며 대화를 이어나갔습니다.

 

결과적으로 2019년 4월, 임대인 측은 임대료 인상을 주변시세에 맞춰 인상하겠고 임차인 K씨의

재계약 요구도 받아들이겠다며 합의에 응했습니다.

 

 

임차인 K씨는 임대료 인상, 재계약 분쟁 두 마리 토끼를 모두 다 잡으며

피해를 최소화 할 수 있었습니다.

 

임대료 인상이 협의가 되지 않았다고 해서 계약갱신요구권이 사라지는 것은 아닙니다.

따라서 분쟁이 생기셨다면 법률적인 판단 하에 대응하셔야 피해를 줄일 수 있습니다.