'상가임대차보호법권리금'에 해당되는 글 2건

'자릿세'의 개념을 들어보신 적이 있나요? 쉽게 말해 좋은 자리에 대한 대가라고 생각하면 되는데요. 과거에는 그저 사람들 사이에서 관행적으로만 인정되었던 개념입니다. 그래서 이를 회수하는 과정에서 제3자의 개입이나 방해가 있어도 힘없는 상인들은 제대로 다퉈보지도 못하고 포기했어야만 했으나, 지금은 다릅니다. 현재는 상가임대차보호법 권리금 보호 조항 덕에 상인들이 회수과정에서 제3자(건물주 등)에 의해 손해를 입은 경우, 법적 대응이 가능해졌습니다.

그러나 해당 권리를 주장하기 전 스스로 체크해봐야 하는 부분이 있는데요. 첫째, 임차인에게 귀책사유가 없어야 합니다. 즉, 3기 이상의 차임 연체나 무단전대 혹은 세입자로서 의무를 성실하게 이행하지 않은 부분이 있다면 권리를 주장할 수 없다는 것인데요. 만일 의무이행이 제대로 이루어지지 않았다면 법적으로 대응해도 소용이 없습니다. 뿐만아니라 계약갱신 등에 대해서도 주장하더라도 거절 당할 수 있으니, 의무 이행을 게을리 하지 않는 것이 중요합니다. 둘째, 권리를 어떻게 주장해야 하는지 정확하게 알고 있어야 합니다. 영업적 가치를 주장하기 위해서는 임대차 종료 6개월 전부터 만료 시점 사이에 신규임차인을 찾아 점포의 유무형적인 부분을 양도하고, 적당한 대가를 지급받고, 건물주에게 주선하여, 신규 계약이 이루어지기까지 모든 과정을 거쳐야 합니다. 간혹 가만히 있어도 법적으로 보호되는 권리이니 '상가임대차보호법 권리금을 주장할 수 있겠지?'라고 가볍게 생각하시는 분들도 있지만, 임차인이 권리를 행사하기 위해 적절한 절차나 과정을 무시한다면 보호받을 수 없습니다.

기간도 잘 확인했고, 점포를 인수할 적자도 구했고, 임대인에게 충분한 정보를 전달하여 주선까지 이루어진 상황이라면 계약 특성 상 건물주의 동의를 얻어내야 합니다. 만일 이때 임대인이 합당하지 않은 이유로 거절하거나, 협조하지 않아 임차인에게 경제적 피해가 발생하게 된다면 손해배상청구소송을 통해 책임을 물을 수 있습니다.

그러나 소송에서 좋은 결과를 받아보기 위해서는 반드시 철저한 준비가 뒷받침 되어야 합니다. 단순히 건물주가 거절했다는 이유만으로 승소를 기대하기에는 무리가 있고, '정당하지 않은' 이유로 거절했음을 입증할 수 있어야 합니다. 이 부분을 소홀히 하여 법적으로 보호되는 임차인의 권리임에도 불구하고 패소하는 사례도 적지 않으니 반드시 주의하시기 바랍니다.

부산에서 유료주차장을 운영하는 임차인 Y씨, 갑작스러운 건물주 측의 건물인도 요청으로 인해 급히 신규임차인을 찾아 나섰습니다. 양도양수계약까지 체결했으나 이유 없이 거절 당했고, 명도소송 등으로 인한 압박은 심해져갔습니다. 상가임대차보호법 권리금을 주장하기 위해 우선 강제집행정지 신청 및 청구이의의 소 제기 등 다방면적으로 대비하기 시작했고, 본격적인 소송 과정에서도 미흡한 점이 없도록 철저한 사전 검토 및 대응을 진행했습니다.

그 결과 2021년 5월 27일, 부산지방법원 동부지원 제1민사부를 통해 임차인 Y씨의 승소 판결을 받아볼 수 있었는데요. 판결 결과에 따라 Y씨는 약 1억 4천만원을 회수할 수 있게 되었습니다. 이미 건물주가 건물인도청구의 소를 제기하여 조정결정을 받고 본 법무법인을 선임한 상황이라 조금만 더 대응이 늦었더라면 피해액이 상당했을 것으로 예상되는 사건인데요. 다행히 빠르게 증거보전 신청, 강제집행 정지 등 적절한 조치를 취한 덕분에 Y씨는 그동안 영업을 하며 피땀 흘려 쌓은 가치들을 인정받을 수 있게 되었습니다.

임대차 분쟁의 대다수를 차지하는 것이 바로 상가임대차보호법 권리금 회수 과정에서 발생하는 분쟁 입니다. 그러나 임차인이 승소하는 비율은 대략적으로 절반 정도 입니다. 나머지 절반은 소송에서 안타까운 결과를 받아보게 된다는 것인데요. 많은 이유가 있겠지만 입증하는 과정에서 증거가 부족했다거나, 미흡한 대응을 했다거나 혹은 대처하는 과정에서 상대방(임대인)의 권리를 소홀히 했다는 점 등이 이유가 될 수 있겠죠.

손해배상청구소송은 소송 특성 상 청구하는 당사자가 충분히 입증해야하는 책임이 있다는 점에서 쉽지 않은 소송 중 하나로 꼽힙니다. 이 과정을 잘 알고, 잘 대처할 수 있는 법률 전문가가 도맡아 하는 것과 개인이 하는 것에는 분명한 차이가 있습니다. 위 사례와 비슷한 상황에 처해있다면 아래의 번호로 문의하시기 바랍니다.

2015년 5월경, 상가임대차보호법 상 '권리금보호 규정'이 신설되었습니다.

관행적으로 존재하던 권리금이 법 조항으로 신설된 것인데요.

하지만 법 시행 초기부터 당시 5년차 이상 된 임차인,

즉 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인의 권리금 보호 여부를 두고

하급심 재판부마다 엇갈리는 판단을 내리고 있었습니다.

2018년도 초반까지는 적용되지 않는다는 판례가 다수였고,

2018년도 중반부터는 적용돼야 한다는 판례가 다수를 이뤘습니다.

대법원 판례가 없었기 때문에 하급심에서도 계속해서 판결이 엇갈렸던 것 인데요.

2019년 5월 16일, 상가임대차보호법 권리금에 대한 대법원 판례가 나왔습니다.

1, 2심에서 재계약요구권이 없다는 이유로 권리금 손해배상 청구 소송에서

패소판결을 받았던 임차인 K씨의 사건에 대해 대법원은

'기간에 제한 없이 권.리.금 보호 규정을 적용하는 것이 법 문언에 충실한 해석인 점',

'오히려 계약갱신을 요구할 수 없는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장할 필요가 있는 점',

'권,리,금 보호 규정과 계약갱신요구권 규정은 각 입법 취지와 내용이 다른 점'

위의 세 가지를 이유로 들며, 계약 갱신을 요구할 수 없는 임차인이더라도

권리금 회수 기회는 보장 받아야 한다고 판결했습니다.

2015년 7월경, 임차인 K씨는 신규임차인과 양도양수 계약을 체결하고 건물주 G에게 주선했습니다.

하지만 임대인 측은 임차인 K씨가 주선한 신규 임차인과 계약을 체결해 주지 않았습니다.

이에 K씨는 건물주를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했는데요.

2016년 10월경, 서울남부지방법원은 전체 임대차 기간이 5년을 초과해 계약갱신권을

주장할 수 없는 점, K씨가 임대인에게 새로운 세입자의 정보제공 의무와 주선행위를

다 하지 않았던 점 등을 이유로 임차인 패소 판결을 선고했습니다.

2017년 4월경, 서울고등법원 담당재판부는 K씨의 항소를 기각했습니다.

5년을 초과해 재계약을 요구할 수 없는 임차인에 대해서는

권리금.보호.규정이 적용되지 않는다고 판단한 것 입니다.

2019년 5월 16일, 대법원은 임차인 K씨의 상고에 대해 

5년차 이상(계약갱신권이 없는) 임차인도

권리금 보호 규정이 적용된다고 판단했습니다.

하지만 이러한 대법원의 판결이 권/리/금 손해배상 청구 소송에서

임차인이 무조건 승소한다는 의미는 아닙니다.

상가변호사 닷컴 정하연 변호사는

"임차인 K씨의 사건은 임차인 측이 완전히 승소를 장담하기엔 이른 부분이 있다.

앞으로 진행 될 파기환송 심에서 임차인 K씨는

1, 2심 재판부가 제시했던 패소이유(정보제공 의무 및 적극적 주선 미비 등) 부분을

보다 적극적으로 소명해야 할 것으로 보인다."고 말했습니다.

상가변호사 닷컴 김재윤 변호사는

"이번 대법원 판례로 인해 임대차기간의 제한 없이

모든 임차인들이 권리금 보호 규정의 적용을 받게 됐다.

하지만 이번 판결이 무조건 소송에서 승소한다는 것은 아니다.

임차인에게 권.리.금 회수 기회를 보호 받을 수 있는 권리가 있다면,

건물주에게는 사유 재산에 대한 소유권 등이 존재한다.

따라서 임차인이 상임법 상 권.리.금.보.호.규.정의 적용을 받기 위해서는

먼저 법률 요건을 갖추면서 적절한 법적조치 및

분명하고 적극적인 주선행위 등을 이행해야 한다."고 밝혔습니다.

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이번 대법원 판결로 인해 계약갱신권이 없어 손해배상청구소송에서

패소한 임차인들이 승소할 가능성이 높아졌습니다.

하지만 100% 승소 하기 위해서는 철저한 대비가 필요합니다.

만일 신규 임차인을 주선하는 과정에서 임차인의 의무를 다 하지 않았거나,

임대인이 거절할 정당한 사유가 있을 수 있기 때문입니다.

임차인 K씨의 1심 판결을 보더라도 계약갱신권이 없어

권,리,금 회수 기회를 보장 받을 수 없는 사유 이외에도

신규임차인의 정보제공 의무를 다 하지 않았던 점,

적극적인 주선행위를 하지 않았던 점을 이유로 패소 판결을 내렸습니다.

따라서 분쟁이 발생하셨다면 법률 전문가의 정확한 판단을 받으셔야 합니다.

같은 권리금 손해배상 청구 소송이라 하더라도 각자 다른 상황에 처해있기 때문인데요.

자신이 어떤 상황에 처해있고, 어떤 대응을 해야 하는지 알고 대처하셔야

자신에게 유리한 쪽으로 재판을 이끌어나갈 수 있습니다.