권리금 계약서 통해 원만한 임대차 계약까지

 

 

10년 이상 오랜 기간 장사를 하고 있던 중,

상가 건물주로부터 만료 시 연장할 수 없고 건물을 명도해달라는 통보를 들었다면 어떻게 해야 할까요?

그냥 그대로 건물을 인도해주고 나와야 하는 것일까요?

 

- 상임법에 따라 계약 갱신을 요구할 수는 없지만, 귀책 사유가 없다면

권리금 회수 기회를 보장 받으실 수 있습니다.

 

 

 

장사를 하면서 쌓아온 유무형적 가치인 권리금을 새로운 임차인을 구하는 방식으로 회수하는 것인데요.

상임법 제 10조의 4(권리금회수 기회 보호)라는 이름으로 보장을 하고 있습니다.

 

만료 6개월 전부터 계약 종료 시까지 권리금을 회수할 수 있고,

건물주는 정당한 이유 없이 이를 거절할 수 없는데요.

 

 

 

만일 임대인이 정당한 이유 없이 새로운 임차인과의 임대차 계약을 거절하는 경우엔,

건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 통해 권리금 상당액을 배상 받을 수 있습니다.

 

건물주가 정당한 사유 없이 새로운 세입자와 임대차 계약 체결하는 것을

거절하는 것은 명백한 '방해행위'로 판단된다는 것은 많이들 알고 계실 것 같습니다.

 

 

 

여기서 주의해야 할 점은 바로 임차인의 '올바른 주선행위' 입니다.

 

실제 재판에서 임차인이 신규 임차인을 임대인에게 주선해주는 행위를

제대로 하지 못해 패소한 사례가 적지 않기 때문에 정확히 알고 계셔야 합니다.

 

1. 주선행위는 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 해야 한다.

- 전주지방법원(2016가단6479)은 만료 3개월 전(구법 기준) 이전 시점에 한 행위는

유효하지 않다고 판단했습니다.

 

2. 임대인에게 보내는 권리금 계약서는 충분한 정보와 사실을 담아야 한다.

- 수원지방법원 안양지원(2015가합103857)은 계약서 내용만으로 신규 임차인이 실존 인물인지,

실제 계약이 체결 됐는지 확인할 수 없다는 이유로 방해행위가 없었다고 판단했습니다.

 

3. 신규 세입자의 신용도 및 자산을 임대인에게 알려야 한다.

- 서울동부지방법원(2015가합110100)은 이러한 사실은 중요한 사실이므로

이를 알리지 않은 것은 주선행위를 다 하지 않은 것으로 판단했습니다.

 

4. 임대인과 새로운 임차인의 만남을 주선해야 한다.

신규 세입자와 만나겠다고 했음에도 만남이나 교섭이 제대로 이뤄지지 않아

건물주가 계약을 거절한 경우 방해행위가 없었다고 판단했습니다(서울중앙지방법원 2016나65970).

 

 

 

이처럼 단순히 양도양수 계약을 맺고, 그 계약서를 임대인에게 보여준다고 해서

주선행위가 이뤄졌다고 판단해서는 안됩니다.

 

권.리.금을 회수하기 위해서는 정확한 내용을 계약서에 작성 해야하고, 신규임차인의 신용도 및 자산상황을 전달, 신규임차인과 임대인 사이에 계약이 체결되도록 적극적으로 교섭행위를 하는 등

원만한 신규 계약 체결을 위해 노력했다는 점이 입증되어야 합니다.

 

 

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