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사람들이 발길이 잘 닿지 않는 곳에 위치한 점포와 유동인구가 많고 단골고객도 충분히 형성된 점포 중에서 어디서 영업을 시작하고 싶으신가요? 당연히 후자를 선택하는 분들이 대다수일 텐데요. 아무래도 안정적인 영업, 매출이 어느 정도 보장되기 때문인데요. 아쉽게도 세상에 공짜는 없습니다.

이처럼 지리적 이점이 뛰어나고, 이미 해당 점포의 가치가 높은 곳은 영업적 가치에 대하여 고액의 대가를 주고 들어가야 합니다. 반대로 생각하면 내가 운영하는 점포의 영업적 가치를 높게 쌓는다면 고액의 금전적 대가를 받아갈 수 있다는 뜻이기도 하겠죠?

과거에는 권리금 회수 보호 기간이나 과정 및 절차가 상세하게 법제화되어 있던 개념이 아니라 단순히 상가 임대차 관계자들끼리 관행적으로 인정해오던 개념이었습니다. 그래서 사실 운이 좋으면 안전하게 회수할 수 있는 것이고, 운이 안 좋으면 건물주가 방해하여 회수하지 못하더라도 도저히 손 쓸 도리가 없던 불안정한 방법 뿐이었습니다. 다행스러운 소식은 2015년 5월, 임차인의 영업적 가치를 인정하는 조항이 신설되면서 방해 및 부당한 피해로부터 정당한 법적 근거를 통해 해당 권리를 보호받을 수 있습니다.

단, 아무때나 주장할 수 있는 개념이 아닙니다. 만기일로부터 6개월 전부터 만기시점까지 보호받습니다. 해당 기간 내 후임자를 찾아 주선했으나 납득하기 어려운 이유로 신규계약을 거절당했다면 손해배상청구소송을 통해 배상 책임을 물을 수 있습니다. 그렇다면 문제 상황이 발생했을 때 무조건 권리금 회수 보호 기간까지 기다렸다가 상담을 받거나 법적 대응을 준비하는 것이 좋을까요? 그렇지 않습니다. 대개 건물주가 '내가 직접 사용하겠다.', ' 재건축 예정이다.' 등의 말들로 회수 기간 이전부터 방해 조짐을 미리 비추는 경우가 많습니다. 손해배상청구 소송의 경우 방해 사실을 입증하는 과정이 굉장히 중요하기 때문에 적어도 계약 종료일로부터 7~8개월 정도 여유를 두고 법률 준비를 시작하는 것이 안전하며, 방해행위가 발생한 그 순간 법률 전문가 혹은 기관의 도움을 받으시기를 권합니다.

영업 가치를 두고 다투는 갈등만으로도 충분히 복잡하고 어려운데 만일 제소전 화해조서가 있는 경우라면 어떨까요? 쉽지만은 않은 과정이지만 그래도 사건의 내면에 집중하고 현명하게 대응하여 이겨낸 사례가 있습니다.

서울시 중구 음식점 임차인 K씨는 최초 계약시 건물주의 권유로 제소전 화해조서를 작성했습니다. 그러나 약 5년 뒤 갑작스러운 매매 소식이 들려왔고, 건물주는 이를 이유로 K씨를 내보내고자 했습니다. 더 영업할 수 있도록 기회를 달라며 간곡하게 부탁했지만, 건물주는 전혀 들은체도 하지 않고 제소전 화해조서로 손쉽게 내보낼 수 있다며 의기양양했습니다. 건물주는 임차인의 권리금 회수 보호 기간이나 기타 다른 권리들을 전혀 보호하려는 태도를 보이지 않았습니다.

결국 해당 분쟁은 법적인 판단을 받아야 하는 상황까지 이어졌습니다. 임차인 K씨 측에서는 강제집행 정지신청을 가장 우선적으로 처리하여 인용 결정을 받아내고 이후에 청구이의의 소를 제기하여 현 상황에서 건물주가 주장하는 상가 건물 매매 및 재건축은 정당한 계약해지 사유가 될 수 없음을 입증해나갔습니다.

명백한 근거와 증거에 기반한 변론을 펼치자 점차 건물주는 주춤하기 시작했고, 결국 뜻대로 흘러가지 않자 곧바로 합의를 요청해왔습니다. 2021년 5월 24일, 건물주가 K씨에게 1억 500만원을 배상, 보증금 반환을 하게 되면서 양측의 갈등은 마무리를 지었습니다.

상가임대차법이 원활하게 영업 가치 회수가 가능하도록 임차인의 권리를 보호하고 있지만, 권리금 회수 보호 기간을 제대로 파악하지 못해 적절하지 않은 시기에 법적 대응을 하는 경우, 신규임차인을 찾아 양도양수 계약을 체결하는데만 집중하여 제대로 주선하지 않아 임대인의 권리를 침해하는 경우 등에는 패소할 가능성도 배제할 수 없습니다. 100% 승소할 수 있을 것이라는 안일한 마음으로는 안전하게 내 재산권을 지킬 수 없습니다. 경각심을 가지고 권리금 회수에 집중하셔야 합니다. 

권리금 회수 보호 기간 임차인은 집중!

상권이 이미 활성화되어 있는 곳은 처음 장사를 시작하는 상인들에게 굉장히 매력적으로 다가올 것입니다. 갓 개업한 상가들은 고객들을 유치하기 위해 상당히 많은 시간과 비용을 투자해야만 하는데, 이미 유동인구가 많은 곳에 위치한 상가라면 이 부분에 대한 부담이 대폭 줄어들기 때문입니다. 그리고 이처럼 지리적 이점이 확실하게 형성된 상가는 추후 계약이 끝나고 점포를 옮길 경우가 생겼을 때 귀책사유만 없다면 제3자에게 상가를 인수하고 비교적 고액의 영업 가치를 요구할 수 있습니다.

그렇다면, 가게 세입자들이 주장할 수 있는 권리금이란 개념은 무엇이며, 어떤 절차를 통해 회수하는 것인지 알아보도록 하겠습니다. 간단하게 상가에 형성된 유무형적인 가치에 대한 개념이라고 판단하시면 됩니다. 세부적으로는 인테리어, 시설, 거래처, 영업상의 노하우, 신뢰도, 매출, 지명도 등이 있습니다. 상가의 가치를 높이고 상권을 잘 형성해둔 곳이라면 영업 종료 시 신규임차인에게 월세와 보증금을 제외한 금전적인 대가를 요구할 수 있습니다.

다만, 권리금 회수 보호 기간이 있기 때문에 주의하셔야 합니다. 임대차 계약 종료 6개월 전부터 종료 시점까지 법적으로 보호받습니다. 이때 신규임차인을 찾아 권리 계약을 체결한 후 임대인에게 주선했을 때 건물주가 아무 이유 없이 혹은 정당하지 않은 사유로 이를 거절하면 손해배상청구 소송을 통해 책임을 물을 수 있습니다.

그러나 건물주에게 주선하는 과정에서 주의해야하는 것들이 있습니다. 근본적으로는 본인의 권리를 주장하기 위해 건물주의 권리를 침해해서는 안된다는 것입니다. 무슨 뜻인지 조금 더 쉽게 설명드리도록 하겠습니다.

임차인에게는 갱신을 요구할 권리 (현행법상 최초 계약일로부터 10년), 영업 가치를 회수할 권리가 있듯이 임대인에게도 일정한 권리가 존재합니다. 임차인을 선정하고, 어떤 사람이 신규임차인으로 들어올 것인지를 알기 위해서는 당연히 보증금이나 차임을 지급할 자력이 있는지 등을 알아야겠죠. 그렇기 때문에 막무가내로 신규계약체결을 요청하는 것이 아닌, 건물주에게 신규 세입자를 주선하고, 본인이 알고 있는 정보를 제공하는 등의 노력이 필요합니다. 아무리 권리금 회수 보호 기간이라고 하더라도 주선행위는 일절 없이 영업 가치 회수만 주장해서는 안된다는 말입니다. 이 부분을 주의하여 적법한 절차에 따라 제대로 진행했음에도 불구하고 건물주가 신규 계약을 거절하거나, 방해한다면 어떻게 해야할까요?

약국 임차인 L씨의 사례를 보며 설명드리겠습니다.

서울 종로의 한 약국 임차인 L씨는 약 10년 이상을 성실하게 영업했습니다. 그러나 2019년 경, 건물주는 재계약이 어렵다며 해지를 통보했습니다. 갑작스러운 소식에 당황한 L씨는 그 즉시 법률 전문가에게 해당 상황을 검토받은 후 영업 가치라도 보상받기 위한 절차를 하나 씩 준비했습니다.

우선 약국 인수를 희망하는 사람을 찾아 양도양수계약을 체결한 후 건물주에게 내용증명을 보내 신규계약에 협조해달라고 요청했으나, 건물주는 재건축이 예정되어 있다며 단호하게 거절합니다. 건물주의 반대가 계속되자 결국 신규임차인은 계약을 포기했고, L씨에게는 심각한 금전 피해가 발생하고 맙니다.

결국 임차인은 손해배상청구소송을, 건물주는 명도소송을 반소제기하며 양측의 갈등은 극에 달했고, 치열한 법적 공방이 있었지만 결국 2020년 10월 20일. 건물주는 임차인 L씨에게 7억의 권리금을 배상하겠다는 입장을 전하며 합의를 요청했고, 임차인 L씨도 이에 동의하여 상황은 마무리 되었습니다.

이처럼 건물주가 비협조적인 태도를 취하게 되면 영업 가치를 안전하게 회수하기가 어려워집니다. 따라서 분쟁이 예상되는 상황이라면 보통 권리금 회수 보호 기간을 약 7~8개월 정도 여유를 두고 시작하는 것이 안전하겠습니다. 상가 소지주 측의 방해가 계속된다면 초기에 법률 대리인의 조력을 받아 추후 소송으로 진행되었을 경우에 입증할 수 있는 방해 행위 등을 수집하고, 법적 근거를 마련하는 것이 중요합니다. 이와 관련한 문제로 심각한 경제적 위험이 예상되는 상인들은 유선상 문의를 통해 상황을 검토 받아보시기 바랍니다.

권리금 회수 보호 기간 바로알기!

모든 일에는 때가 있다고 합니다.

이 때를 놓쳐버리면 새롭게 도전하기가 어렵기 때문일 텐데요.

그래도 의지만 있다면 언제든 무엇이든 도전할 수 있습니다.

그러나 법률적인 면에서 생각한다면 어떨까요?

법률적인 판단이 필요한 부분에 대해서는

때를 놓쳐버리는 일은 굉장히 치명적인 실수입니다.

대표적으로 시기가 중요한 부분은

영업 가치와 관련 된 부분을 살펴볼 수 있겠는데요.

권리금 회수 보호 기간 정확하게 정리해보자면

계약 만료 6개월 전부터 만료 시점까지입니다.

이 기간 내에 신규임차인을 찾아

건물주에게 적극적으로 주선행위를 이행하고

이때 신규임대차계약이 긍정적으로 이루어졌다면

문제없이 영업 가치에 대해 회수할 수 있지만,

간혹 건물주가 중간에서 욕심을 이기지 못하고

이를 수수하거나 빼앗으려는 방해 행위를 하는 경우에는

법적인 처벌을 할 수 있습니다.

현행법상 영업 가치에 대해서

임차인이 당연하게 주장할 수 있는 권리임을

명시하고 있으므로 이를 방해하려는 행위에 대해서는

손해를 배상해야 할 수도 있습니다.

그렇다면 방해 행위에는 어떤 것들이 있을까요?

현저히 고액의 임대료 조건을 요구하는 경우,

임차인에게 영업 가치에 대한 금액을

지불하지 못하도록 하는 경우,

이외에 정당한 사유 없이 신규임대차계약 체결을

거절하는 경우 등이 있습니다.

2014년 12월부터 서울 성동구의 한 네일샵을 운영하던

임차인 O씨는 계약 만료 시점이 되어

건물주에게 영업을 종료하고 영업 가치를

회수하고 싶다는 뜻을 전달했습니다.

이후 권리금 회수 보호 기간 내에

신규임차인을 찾아 주선행위를 이행하려 했지만,

건물주는 보증금과 월차임을 모두 2배 이상

인상하겠다는 의사를 전달하며

해당 조건으로 신규임차인을 구하라고 통보하였습니다.

현실적으로 무리한 계약 조건이라고 생각했던 임차인 O씨는

불합리한 상황에 속이 타들어갔고,

심지어 종전 임차인에게 높은 금액의

영업 가치를 지불하고 들어갔기 때문에

객관적인 법의 도움이 간절히 필요했습니다.

소송이 진행되기 전 법적인 압박을 가하는 과정에서

임대인이 요구한 조건은 현저히 고액임을

법률적 근거에 맞춰 반박을 해나갔고,

올바르지 않은 주장을 계속 이어갔다가는

본인에게 더 큰 피해가 발생하겠다고 판단한 건물주는

소송 직전 신규계약을 체결해주기로

약속하며 사건은 종결 되었습니다.

http://sanggalawyer.com/?p=25590

모든 일이 그렇듯 타이밍이 중요합니다.

특히나 권리금 회수 보호 기간 정확하게 지키셔야

경제적인 손해나 피해가 발생하지 않는데요.

절대 여유가 충분한 시간이 아닙니다.

분쟁 발생 즉시 준비하고 대비하셔도 부족한 시간이므로,

빠른 판단과 현명한 결정을 내리실 필요가 있겠습니다.