임대료 연체시 명도소송까지 확실하게!

 

약속은 지켜져야 존재의 의미가 있는 것이라고 생각합니다. 살면서 우리는 무수히 많은 약속을 하게 됩니다. 친구들과 혹은 가족, 지인들과 하는 소소하고 가벼운 약속도 있지만, 고액의 금전거래가 오고가거나 법률 관계가 얽혀 있는 계약과 같은 중대한 약속도 있습니다. 사안이 중대하면 중대해질수록 양 당사자가 이해관계 조율을 통해 협의된 내용이 지켜지지 않을 시 그것에 대한 책임도 무거워지는데요. 오늘은 상가 임대차, 그중에서도 월세 문제와 관련하여 일방이 약속한 내용을 지키지 않아 발생한 분쟁에 대해 짚어볼 생각입니다.

 

임대인은 본인 소유의 건물을 빌려주고, 임차인은 빌리는 대가로 합당한 임대료 조건을 지불합니다. 이에 더하여 서로 의견 조율을 통해 계약기간을 정하고, 특약 등을 설정하여 마침내 임대차계약이 체결됩니다. 이 관계가 지속되기 위해서는 기본적으로 계약 체결 시 협의를 통해 정해진 내용에 대해서는 성실하게 이행해야 할 의무가 있기에 기본 의무가 지켜지지 않고 임대료 연체시에는 당연히 이전처럼 정상적인 관계가 유지되기 어렵다는 말이겠죠.

 

 

상가임대차법을 보시면, 임차인이 3기 이상의 차임 연체 시 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있고, 권리금 회수 기회 보호 요청에 협조할 의무가 없습니다. 기본의무를 다하지 않은 세입자는 권리도 주장할 수 없기 때문입니다. 여기서 중요한 점은 3기 미납이 발생했을 때 즉각적으로 조치를 취할 수 있어야 한다는 점인데요. 아무리 보증금에서 공제한다고해도, 보증금 이상의 돈이 밀리면 그 피해액에 대해서는 임차인 측 명의의 재산이 없다면 돌려받기가 어렵고, 쉽지 않은 과정입니다. 또한, 연체 한 번이 두 번이 되고, 두 번이 세 번되는 것은 생각보다 순식간에 이루어지는데요. 미납된 금액은 금새 눈덩이 처럼 불어나기 때문에 임대료 연체시 발생한 갈등에 대해서는 시간적 여유를 갖고 대응할 수 있는 문제가 아닙니다. 피해를 최소화 하기 위해서는 선제적이고 전략적인 대응을 펼쳐야 하며, 이를 위해서는 하루라도 빨리 법률대리인과 검토를 통해 대책을 강구해야 합니다.

 

 

실제로 경북의 한 상가 건물주 L씨에게는 비슷한 사건이 있었습니다. 게스트하우스를 운영하는 임차인과 계약을 맺고 임대차 관계를 이어오던 와중 조금씩 밀리기 시작한 월세는 3개월 치가 밀리는 시점까지 이어졌고, 이는 단순히 사과를 통해서 해결할 수 있는 사소한 감정다툼이 아닌, 신뢰관계가 와해될 만큼 심각한 사안이었습니다. 그러나 임차인은 언제, 어떻게 미납을 해결하겠다는 구체적인 약속없이 단지 사과와 늦더라도 임대료를 내겠다는 기한없는 약속 뿐이었습니다. 아주 기본적인 월세 문제조차 제대로 해결되지 않는 점에 실망한 건물주는 3기 연체로 인한 계약해지 및 명도를 요청했습니다.

 

그러나 임차인은 이에 대한 명확한 답변을 미루며 차일피일 시간을 끌었고, 이를 통해 영업적 이득을 계속 취해갔습니다. 건물주 L씨는 임대료 연체시 발생한 피해외에 더 큰 피해가 발생하지 않도록 조속히 명도를 진행하기로 결심합니다.

 

 

그러나 임차인은 느닷없이 누수피해를 주장하며, 폭우로 인해 객실 누수와 배수로 공사로 인해 차임을 지급하지 않았다고 변론하기도 했고, 이때 공사비용을 임대료에서 정산하기로 했다는 전혀 협의되지 않은 주장을 펼치기도 했습니다. 이에 흔들리지 않고 건물주 L씨는 누수에 대한 문제를 이야기 한 적은 있으나 사용상 문제가 없다고 확답을 받았으며, 공사비용을 임대료에서 정산하기로 약속한 적은 없다는 점을 명명백백하게 밝혀나갔습니다.

 

최종적으로 대구지방법원 경주지원은 건물주 L씨의 변론의 타당함을 인정하며 1심승소 판결을 내렸습니다. "공사사실을 인정하거나 필요비에 해당한다고 단정하기 어렵고, 증거가 없으며, 설령 필요비 지출이 인정되더라도 원상회복약정이 있는 상황이라 필요비 상환청구권을 포기하였다고 봄이 타당하다."는 것이 법원의 입장이었습니다.

 

 

임대료 연체시에는 단순히 밀린 돈을 받아내는 것이 문제가 아니라 더 큰 피해를 막고, 안전하게 상가를 반환 받는 과정까지 긴장감을 늦추지 않고 대응해야 합니다. 만일 어디서부터 어떻게 시작해야할지 모르는 상황이라면, 임차인 측이 너무 강하게 반발하여 혼자 해결할 수 없는 상황이라면 아래의 번호로 문의주시기 바랍니다.