권리금 계약서 건물주의 반발로 작성 못했다면?

 

 

상가임대차보호법에 따라 임차인은 계약종료 6개월 전부터 만기일까지 영업적 가치에 대해 금전적으로 보상받을 수 있습니다. 해당 권리를 주장하기 위한 절차로는 상가 양도양수를 받을 적임자를 찾아 권리금 계약서를 작성한 후 건물주에게 주선하며 보증금과 차임을 지급할 자력이 있는지 등 본인이 알고 있는 정보에 대해 적극적으로 전달해야 합니다. 임대인에게 임차인 선정의 권리가 있기 때문입니다. 이후 건물주가 신규임차인과 임대차계약을 체결해준다면 영업 가치를 회수하기 위한 일련의 절차가 마무리 된 것입니다.

 

이때 건물주가 본인 사용이나, 사전에 고지되지 않은 재건축, 현저히 고액의 임대료 조건 요구 등으로 신규임대차계약이 불발되었다면, 손해배상청구소송을 통해 재판부의 엄격하고 정확한 판결을 받아 볼 수 있습니다. 그러나 임차인도 이 과정에서 법률적 요건을 충족하고, 적극적인 주선행위 등을 보여야 한다는 점에 신규임차인을 구하는 것은 영업적 가치를 회수하기 위해 굉장히 중요한 단계로 보여지는데요. 간혹, 건물주가 어느 누구를 데려와도 계약을 체결해 줄 수 없다고 명시적으로 표현하거나, 이미 좁은 지역 사회에 재건축 소문이 나서 새로 들어올 사람을 구할 수 없는 경우라면 아무런 대응도 해보지 못하고, 양도양수계약서를 체결하지 않았으니 포기하는 방법밖에 없는 걸까요?

 

 

 

 

그렇지는 않습니다. 건물주가 명시적이고 확정적으로 거절 의사를 표하여 신규임차인을 주선조차 못한 경우 혹은 권리금 계약서를 작성조차 하지 못한 경우라면, 신규임차인이 없는 상황에서도 손해배상청구가 가능합니다. 다만, 소송에서는 청구하는 당사자에게 모든 입증 책임이 있기에 건물주가 얼마나 '확정적'으로 거절의사를 표했는지 확실하고 명확하게 확인하고 입증할 수 있어야 합니다.

 

 

 

 

대구에서 2014년부터 음식점 운영을 시작한 임차인 Y씨는 매매계약으로 인해 새로 바뀐 건물주가 재건축 후 직접 사용을 이유로 해지통보를 하면서 평탄하던 영업이 불안정해지기 시작했습니다. 건물주는 곧바로 명도소송을 제기하며 Y씨를 내보내기 위한 법적 절차를 준비하기 시작했습니다.

 

Y씨는 신규임차인을 찾을 새도 없이 법정공방은 시작되었고, 손해배상소송을 반소제기하여 권리 주장을 위해 적극적으로 나섰습니다. 변론을 펼치는 과정에서 재건축 예정을 알았다면 고액의 권리금 계약서에 동의하고 해당 상가를 인수하지 않았을 것이라는 점, 해지통보 직후 명도소송이 진행되어 현실적으로 신규임차인을 찾을 수 없었던 점 등을 근거로 주장을 펼쳤습니다.

 

건물주의 반발이 심한 상황이라 쉽지 않은 과정이었으나 결론적으로 대구지방법원은 2021년 7월 20일, 손해배상청구소송에서 임차인 Y씨의 승소를 선고했습니다. 선고 결과에 따라 건물주는 7,000만원 배상 책임을 지게 되었습니다. "철거 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우라고 인정할 증거가 없고, 건물주의 행위는 권리금 회수 방해에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 피고(건물주)는 원고(임차인 Y씨)에게 손해배상 책임이 있다."라는 취지의 판결을 내렸습니다.

 

 

 

 

위의 사례에서는 다행히 권리금 계약서를 작성하지 못했으나 이후 대처 과정이나, 소 제기 전 준비 단계가 법률적으로 미흡함이 없고, 설득력이 부족한 부분이 없도록 전력을 다했기 때문에 좋은 결과로 마무리 될 수 있었습니다. 영업적 가치는 법적으로 인정하는 임차인의 몫이자, 재산권이지만 여전히 이와 관련한 분쟁은 이곳저곳에서 발생하고 있으며 상식적으로 억울한 상황임에도 불구하고 제대로 대처하지 못해 패소하는 사례도 종종 만나 볼 수 있습니다.

 

이와 비슷한 상황에 처해있거나, 분쟁이 예상되는 상황이라면 최대한 빠른 법률 검토를 받아보신 뒤 차근차근 하나씩 복잡하게 얽혀 있는 분쟁의 실타래를 풀어나가시기 바랍니다.