상가 임대 계약기간 제대로 된 확인이 필요

 

 

새롭고 낯선 장소에 놓이게 되면 사람들은 각자 성격화 성향에 따라 안정화되고 적응하기까지 시간이 걸립니다. 학창시절 새학기를 생각하면 첫날에는 서먹서먹하고 어색한 모든 것들이 조금의 시간만 지나면 곧 익숙해지고 적응이 되는데요. 초반에 적응하기 위해 쓰는 에너지의 양이 상당하겠지만 처음에는 어쩔 수 없이 안정화 되기까지의 시간을 버텨야 합니다.

 

새학기는 1년에 한 번이라 이렇게 새로운 친구와 선생님, 교실에 적응하기 위한 노력도 1년에 한 번만 하면 되지만, 만일 새학기가 1년에 두 번, 세 번...이라면 어떨까요? 친해질만하면 반이 바뀌어 버리고, 익숙해질만하면 새로운 교실로 이동해야 하는 것들이 굉장히 불편할 것 같습니다.

 

 

 

 

새학기 상황을 예시로 들어보았는데요. 본격적으로 본 포스팅에서 설명하고자 하는 부분은 이와 비슷한 맥락에서 설명할 수 있는 상가 임대 계약기간입니다. 소상공인들은 영업을 하기 위한 점포를 빌려 인테리어, 시설 투자 등을 아낌없이 진행하고, 고객 유치를 위해 마케팅과 홍보에도 상당한 시간과 노력을 쏟아붓게 되는데요. 빌린 이 점포를 일 년만 사용하고 비워줘야 한다면, 혹은 몇 달만 사용하고 비워줘야 한다면 어느 누가 안정적인 영업을 할 수 있을까요?

 

초반에 투자한 비용이나 기타 노력들에 대해 보상받고 회수할 수 있는 유일한 방법은 충분한 영업기간을 보장받는 것인데요. 장사를 하면서 최대한의 영업 이익이라도 끌어내서 최소한 투자한 만큼은, 가능한 많은 금액을 회수하는 것이 대부분 상인들의 목표일 것입니다.

 

그러나 본인 소유의 건물이 아니다보니 건물주가 나가라고 하면 바로 나가야 하는지, 재건축이 진행되면 한 푼도 보상받지 못하고 쫓겨나야 하는지 걱정되시는 부분이 굉장히 클 것으로 예상됩니다. 다행히 상가임대차보호법에 따라 임차인들은 최초 계약일로부터 10년간 상가 임대 계약기간을 주장할 수 있습니다.

 

 

 

 

그럼 모든 점포가 10년간 갱신을 주장하며 영업할 수 있는걸까요?

 

그렇지 않습니다. 원래 구법에 따르면 최대 갱신 가능 기간은 5년이었습니다. 그러나 상인들이 가게를 안정화시키고 충분한 매출을 내기까지 5년이라는 시간은 굉장히 짧기 때문에 2018년 10월 16일 해당 조항이 개정되어 10년으로 변경된 것인데요. 이는 존재하는 모든 임대차에 적용되는 것이 아니라 개정일 이후 최초 혹은 갱신된 임대차에 한해서 적용되니 이 점을 제대로 파악해보셔야 합니다. 특히나 전 임대기간을 승계하거나, 묵시적 갱신된 경우에는 정확히 계약일자 및 기간 등을 파악하기 까다로울 수 있으니 분쟁이 발생하기 전 미리미리 알아두는 것이 좋겠습니다.

 

울산에서 음식점을 운영하던 임차인 I씨, 기존의 임차인의 계약을 그대로 승계받아 2016년부터 영업을 시작했습니다. 그러나 약 5년차가 되었을 시점, 건물주로부터 갱신 의사가 없음을 통보받았습니다. 심지어는 상가 임대 계약기간을 연장하고 싶으면 고액의 임대료 조건을 부담하라고 했다가, 또 얼마 뒤에는 사실은 공실 조건으로 매매계약이 예정되어 있어 연장이 어렵다고 통보하기도 하는 등 앞뒤가 다른 이야기를 펼치며 상황을 복잡하게 만들었고 임차인 I씨의 권리 주장의 기회는 점점 멀어져 가는 듯 했습니다.

 

 

 

 

임차인 I씨는 상가 전문 법무법인의 도움을 받아 건물주가 주장하는 매매 계획은 임차인을 내보낼 수 있는 정당한 사유가 될 수 없다는 점을 토대로 이를 뒷받침 할 수 있는 증거 및 근거 수집에 만전을 가했습니다. 이 과정에서 우연히 해당 지역이 관광명소가 될 것이라는 정보를 듣게 되어 재계약에 대한 의지가 강해진 임차인 I씨는 상가 임대 계약기간 연장을 최선책으로 하여 전략적인 조치를 취해나갔습니다.

 

결국 건물주는 재계약에 동의해주었고, 2021년 5월 양측은 임대차 기간 연장에 합의했습니다. 단순히 이번 다툼에서 I씨가 원하는 결과로 이끌었다는 소식보다도 더 주목해볼만한 점은 원래 해당 상가는 구법에 적용이 되어 최대 갱신요구권 5년에 해당하는 곳이었으나 이번 재계약을 통해 개정법에 적용되어 10년간 영업을 보호 받을 수 있게 되었다는 점입니다.

 

 

 

 

 

문제가 비슷한 상황에 처해있다고 할지라도 어떻게 대응하고 조치를 취해나가는지에 따라 전혀 다른 결과를 받아볼 수도 있습니다. 위의 사례는 적기에 적절한 대처가 이루어져 성공적으로 해결된 건이었지만, 제대로 대처하지 않았어도 임차인 I씨는 안정적인 영업을 보장받을 수 있었을까요? 아마 쉽지 않을텐데요.

 

마찬가지로 상가 임대 계약기간이 최대 10년이고, 갱신요구권이 있는 점포라고 할지라도 문제가 발생했을 때 아무런 대처도 하지 않고 '난 권리 있으니 무작정 버틸거야!'라는 태도는 옳지 않습니다. 적극적으로 다투시고 대응하시어 권리를 지키시기 바랍니다.