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상가 임차인은 성공적인 영업을 위해 인테리어에도 신경을 쓰고, 마케팅 및 홍보, 고객 관리, 좋은 거래처 탐색 등 여러가지 방면을 소홀히 해서는 안 됩니다. 이러한 노력의 결과는 매출로 이어지고, 안정적인 매출이 보장되는 곳은 계약 종료 시점 고액의 영업 가치 회수까지 가능합니다.

권리금이란, 임차인이 영업을 하면서 쌓은 가치 상승분에 대한 금전적인 대가를 말합니다. 매출, 고객, 노하우, 비품, 지리적 이점, 거래처, 레시피 등과 같은 요소들이 고려되어지는데요. 이를 회수하기 위해서는 임대인의 협조가 필요합니다. 권리금 회수 방해와 같은 분쟁 없이 수월하게 회수가 가능한 상황이라면 사실 언제든지 이를 주장할 수 있지만, 조금이라도 분쟁이 예상되는 상황이라면 법적으로 보호기간인 임대차 종료 6개월 전에서 종료시점 기간을 맞추어 주장하시면 됩니다.

먼저, 신규세입자를 찾아 적정 금액으로 양도양수계약서를 작성한 뒤, 건물주에게 어떤 사람인지, 보증금 및 월세를 지급할 능력이 되는지, 임차인으로서의 의무를 이행할 의사가 있는지 등을 전달하여 신규임대차계약이 진행될 수 있도록 중간 다리 역할을 해야 합니다.

이때, 건물주가 신규 계약을 거부하여 임차인에게 금전적 손해가 발생한 경우에는 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있으나, 소송 특성 상 청구하는 당사자에게 모든 입증 책임이 있습니다. 즉, 건물주의 어떤 권리금 회수 방해가 있었는지 정황 및 증거가 필요하며, 건물주의 거절 사유가 타당하지 않았다는 점 등을 입증할 수 있어야 합니다.

예를들어 건물주가 직접 사용을 주장하거나, 사전에 고지되지 않은 재건축을 통보하는 경우, 공실 조건으로 매매계약이 진행된 경우, 임대차 계약서 상 특약에 영업 가치 등 일체 금원 포기 조항이 있다는 이유로 아무 조건 없이 명도하라는 등의 태도는 임차인의 권리를 방해하는 것이라고 보고 있습니다.

수도권의 한 약국 임차인 A씨의 사례를 보겠습니다.

2015년 5월에 약국 영업을 시작한 A씨는 누구보다 성실하게 영업을 위해 노력했습니다. 그러나 건물주는 계약만료 2개월 전, 사전에 전혀 고지하지 않은 재건축을 이유로 임차인에게 명도를 요구해왔고, 갑작스러운 소식에 당황한 A씨는 상가변호사 닷컴에 해당 사안을 문의했습니다.

상가변호사 닷컴은 즉시 업무를 시작해 임대인을 상대로 권리금 회수 방해에 대한 손해배상청구소송을 제기했고, 동시에 A씨의 권리 주장을 위한 준비를 시작했습니다. 1심 이후에도 임대차 관계자들 사이에서의 의견 조율이 쉽게 일어나지 않아 결국 해당 사안으로 2심(항소심)이 진행되었고, 치열한 논쟁 끝에 2022년 4월 5일, 서울고등법원 제38-1민사부는 임차인 A씨의 승소를 판결했습니다. 판결 결과에 따라 A씨는 2억원의 손해배상액을 지급 받을 수 있게 되었으나, 또다시 양측이 갈등을 빗으면서 결국 현재 상고심이 진행되고 있는 상황입니다.

현재 완전히 마무리가 되지는 않았지만 우선 2심에서 A씨가 승소 판정을 받을 수 있었던 이유는 '재건축' 사실을 사전에 전혀 고지하지 않았고, 안전상의 문제나 다른 법령에 따라 진행되는 계획이 아니라는 점, 건물주가 철거 통보를 함으로써 임차인 A씨가 권리금 회수 방해를 받았다는 점 등을 명명백백하게 입증할 수 있었기 때문입니다.

다양한 소송 중에서도 손해배상청구 소송은 난이도가 높은 소송 중 하나로 손 꼽힙니다. 그렇기 때문에 단순히 소를 제기하는 것에 초점을 맞춰서 될 문제가 아니라, 소 제기 전 과정에서 건물주를 압박하거나 증거를 수집하는 과정에서부터 전력을 다해야 하는데요. 이러한 사전 준비가 되지 않은 상태로 무턱대고 소를 제기하는 것에만 집중한다면, 재판부도 상황을 제대로 판단하기 어렵습니다. 또한, 임차인의 권리를 주장할 수 있는 상황이라고 하더라도 건물주의 방해 행위가 명확하게 보이지 않았다는 점에서 억울하게 패소하게 되는 불상사가 발생할 수도 있으니 분쟁 상황에서는 전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.

계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호

상가 임차인이시라면 한 번쯤 들어보셨을 것 같은데요.

건물주가 정당한 사유가 없다면,

임차인의 계약갱신청구권과 권리금 회수기회를

방해할 수 없습니다.

위 조항에 해당 되지 않는 사유인데 임대인이 갱신을 거절한다면

임차인은 법적 대응을 통해 권리를 보호 받으실 수 있습니다.

이러한 사유가 아니라면 임대인은 임차인의 권리를 보호해야 합니다.

만일 그렇지 않은 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구소송을 진행할 수 있습니다.

권리금 문제로 본 사무소로 전화 주시는 분들 중 가장 많은 임대인의 사유는 '재건축' 입니다.

앞서 말씀드렸듯이 갑작스럽게 임대인의 자의적인 판단에 의해 진행되는

리모델링 및 재건축의 경우에는 정당한 사유로 인정될 수 없습니다.

만일 임대인에게 이런 점을 알리고 적법하지 않음을 주장했는데도

임대인이 막무가내로 나온다면 법적 대응을 시작하셔야 합니다.

권리금 손해배상 소송은 말처럼 그리 쉬운 게 아닙니다.

본 사무소로 전화 주시는 분들 중, 몇몇 분들은 임대인의 방해행위만 명확하면

100% 승소할 수 있는 게 아니냐며 되물으시곤 하시는데요.

재판부에서 판단할 때, 단순히 임대인의 방해행위만 따져보는 것이 아니며

임차인의 의무인 주선행위를 적극적으로 했는지, 신규임차인이 가짜가 아닌지 등

다방면으로 체크하고 따져보기 때문에 철저히 준비하시고 소송에 임하셔야 합니다.

《본 사무소에서 진행한 사례》

계약을 갱신하며 6년 이상 고시원을 운영해온 임차인 J씨는 만료 3개월을 앞두고

임대인으로부터 계약 종료 통보를 받았습니다. 임대차계약을 체결하실 때 특약사항을

추가하실 때가 많으신데요. 임차인 J씨도 계약을 하며 권리금을 포기한다는

특약사항을 추가했던 상황이었습니다. 당시는 큰 문제가 되지 않을거라 생각했지만

막상 계약해지 통보를 받으니 막막해졌습니다. 계약갱신을 할 수 없는 상태였고(당시 5년),

특약사항 때문에 자신이 6여 년간 고시원을 운영하며 쌓은 영업적 가치도 모두

포기하고 빈 손으로 상가를 내줘야 하는 상황에 처한 것 입니다.

다급해진 J씨는 본 사무소를 찾았고, 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없음을 판단했고

권리금 회수를 하기 위한 절차를 밟아 나가기 시작 했습니다. 먼저 J씨는 신규임차인을

구해 권리양도양수 계약을 체결했고, 본 사무소는 신규임차인을 임대인에게 주선했습니다.

하지만 건물주는 이를 거부했고 결국 양도양수 계약은 파기되었는데요.

임대인은 계약 종료를 바로 앞둔 상황에서 J씨를 상대로 명도소송을 제기했습니다.

이에 본 사무소는 손해배상 청구소송을 반소제기 했는데요. 소송을 진행하면서 건물주 측은

과거 협의 되지 않은 임대료 조건을 근거로 월세 3기 이상을 연체했기 때문에

명도해야 한다며 무리한 주장을 이어나가기 시작했습니다.

분쟁 초반부터 임차인 J씨의 법률대리인으로서 소송까지 염두하며

준비해왔기 때문에 임대인의 주장이 터무니없음을 증거에 기반해 명백히 입증할 수 있었고,

J씨가 정당하지 않은 사유로 권리금 회수기회를 방해 받아 손해를 입었음을 주장했습니다.

'건물주는 J씨에게 4,400여만 원을 배상하라'

임대인이 주장했던 임대료 연체 부분은 받아들여지지 않았습니다.

담당 재판부는 일방적인 요구를 받아들이지 않았다고 해서

월차임을 연체했다고 보기 어려우며, 특약사항으로 체결한

권리금 포기 조항은 무효라고 판시 했습니다.

임대인이 이런저런 핑계를 대며 재계약 혹은 권리금 회수기회를

보호해주지 않는다면 전문가를 통해 대응하셔야 합니다.