'상가임대차보호법묵시적갱신'에 해당되는 글 2건

벌써 2021년도 끝나가고 연말이 다가옵니다. 정신없이 지나다보니 벌써 11월이라는 사실에 올해 소망한 목표들을 다 이뤘는지, 못 이룬 목표가 있다면 지금부터 할 수 있는 것은 없을지 하나씩 살펴보느라 그 어느때보다 바쁜 하루를 보내고 있는데 또 한편으로는 마음이 이렇게 급하고, 정신이 없어지니 오히려 놓치고 가는 것들이 더 많은 것 같기도 합니다.

오늘은 상가임대차보호법 묵시적갱신에 대해서 알아보려고 합니다. 장사를 하다보면 정말 하루가 어떻게 지나가는지도 모를정도로 바쁘시죠? 이런 와중에 임대차 계약기간까지 잘 파악해서 계약종료 6개월 전부터 1개월 사이에 갱신의사를 표시하고 재계약을 하는 것이 무리일수도 있습니다. 그래서 임대인과 임차인이 모두 별 말 없이 갱신 기간을 지났다면 해당 점포는 묵시적으로 연장되었다고 봅니다.

그러나 이런 상황에서는 주의해야 할 점이 한 두가지가 아닙니다. 우선, 만기일을 특정하기 까다롭기 때문에 건물주와 갑작스러운 분쟁이 생겼을 때 본인에게 어떤 권리가 있고, 어떤 것들을 주장할 수 있는지 바로 파악하기가 어렵고, 그러다보면 분쟁 초기에 제대로 된 주장을 하지 못하게 될 가능성도 높습니다.

갈등이 발생했을 때는 가장 먼저 '만기'를 정확하게 파악하는 것이 중요한데요. 간단한 개념을 설명드리자면 상가임대차보호법 묵시적갱신이 되었을 때 환산보증금을 초과하지 않는 점포는 1년의 약정을 받아 갱신된다고 판단하면 되며, 이 기간 중 임차인이 해지를 원할 땐 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 반대로 임대인은 해지를 통보할 수 없습니다. 만일 환산보증금을 초과하는 상가라면 약정없이 갱신되는데요. 그렇기 때문에 당장 만기일자를 특정하기는 무리가 있고, 일방이 해지를 통보한 시점에 결정됩니다. 임차인이 해지통보한 날로부터 1개월 뒤, 임대인은 6개월 뒤에 효력이 발생합니다.

*참고*

[환산보증금 =(월세*100)+보증금] 으로 계산하며, 지역과 시행일자 등에 따라 결정됩니다. 현재 서울의 경우 9억원이며, 과밀억제권역, 부산은 6억 9천만원, 광역시(일부 제외)와 안산, 용인, 김포, 광주 등은 5억 4천만원, 그 밖의 지역은 3억 7천만원 입니다.

경기도 성남에서 음식점을 운영하던 임차인 J씨는 개업한 2005년부터 약 15년을 상가임대차보호법 묵시적갱신을 통해 연장해왔습니다. 그러던 중 건물주는 대뜸 과거에 J씨가 설치한 창문 가벽을 문제 삼으며, 계약서 상 '구조 변경 시 즉시 계약해지한다.'라는 조항을 근거로 명도를 요구했습니다. 이전에는 전혀 문제 되지 않았던 것을 근거로 해지통보를 받는 것으로 모자라 명도소송까지 제기할 것이라는 압박까지 받았습니다. 심지어는 영업장에 찾아와 언성을 높이기도 하고, 소방 점검업체를 데려오기도 하는 등 방해가 심해졌고 결국 J씨는 법률 전문가의 도움을 받기로 결심합니다.

의견을 조율하는 과정에서 결국 해답을 찾지 못하고, 명도소송이 진행되었고, J씨 측 변호인은 불법구조변경이 없었다는 점을 객관적인 증거를 들어 반박해나갔습니다. 여기서 멈추지 않고 계속 무리한 주장을 할 경우 임차인의 권리금 회수 기회까지 보호해줘야 한다는 점을 압박하며 주도권을 잡고 상황을 이끌어나갔습니다.

결국 2020년 7월 9일 건물주는 본인의 잘못된 주장을 인정하며, J씨의 재계약에 동의했습니다. 사실 법리적으로 J씨에게는 더이상 연장을 요구할 권리가 없었으나, 제대로 대처하여 건물주를 잘 압박했던 덕분에 법정 보호 기간보다 더 긴 시간을 영업할 수 있게 되었습니다.

상가임대차보호법 묵시적갱신된 형태를 띄는 점포들이 많습니다. 매번 재계약서를 쓰고 넘어가기가 별 것 아닌 것 같으면서도 쉽지 않기 때문인데요. 그러나 이로써 발생할 수 있는 분쟁이나, 위험요소들에 대해서는 비교적 중요성을 인지하지 못한 경우가 많은 것 같습니다.

가장 안전한 방법은 재계약서를 정확히 작성하고 넘어가는 것이겠지만, 불가능한 상황이라면 최대한 묵시적갱신 시 만기 파악을 어떻게 해야하는지, 예측 가능한 분쟁은 어떤 형태가 있을지 알아보는 것이 좋겠습니다. 그래야 제대로 대처하고, 그래야 피해를 차단할 수 있습니다.

환산보증금에 대해서 들어보신 적 있으실까요?

(월세*100)+보증금을 한 값이 상가가 위치한 지역의

기준을 넘어가는지 아닌지에 따라 환산보증금 초과 상가인지

아닌지가 갈리곤 합니다. 많은 분들이 초과 상가일 경우 상가임대차보호법의

적용을 받지 않는다고 생각하시지만 그렇진 않습니다.

상가 임대료 인상, 묵시적갱신 상태일 때 다르게 적용되는 것입니다.

1. 상가 임대료 인상

상가임대차보호법 상 임대료 인상은 5%로 제한되어 있는데요.

하지만 초과 상가의 경우 5%의 제한이 없습니다.

그렇다고 해서 임대인 마음대로 제한 없이 올릴 수 있다는

뜻은 아닙니다. 경제적 사유 등 객관적인 이유가 있을 때

5%를 초과하는 범위에서 인상이 가능하다는 뜻입니다.

어떤 분들은 그럼 임대기간을 보호받는게 무의미한 것이

아닌지 문의를 주시곤 하시는데요. 아닙니다.

계약갱신요구권이 있는 상가라면 갱신 요청을 하셨을 때

건물주가 임대료 인상 협의가 되지 않았다고 해서

내쫓을 순 없으며 정당한 사유도 아닙니다.

따라서 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에

건물주에게 갱신요청을 하시면 됩니다.

하지만 건물주와 관계가 틀어지는 것이 두려워서

임대인의 무리한 요구를 받아주시기도 하는데요.

임대료 문제는 권리금 회수의 문제로까지

이어질 수 있기 때문에 주의하시는게 좋습니다.

과도한 인상 요구를 받았을 때

한 번 올려준다고 해서 다시는 무리한 요구를

하지 않을지, 올라간 월차임으로 새로운 임차인을 구할 수 있을지,

권리금 회수할 때 건물주가 협조에 응할지 등등 세심하게 따져보시고

하나라도 NO라는 답변이 나오신다면 무리한 주장을 하셨을 때

바로 잡고 가는 것이 좋습니다.

만약 갱신권이 없는 임차인이라면 어떻게 대응해야 할까요?

물론 재계약을 강제할 수 있는 방법은 없습니다.

대신 만기 6개월 전부터 만기 시까지 권리금을 회수하고

나오시면 되는데요. 이 때 건물주가 현저히 과도한

임대료를 요구할 경우 방해행위에 해당되며

손해배상 청구를 하실 수 있습니다.

2. 묵시적 갱신

환산보증금 초과 상가일 때 상호 아무말 없이

계약이 이어져 왔다면 민법 상 묵시적 갱신에 해당하는데요.

상임법 상 묵시적 갱신의 경우에는 1년씩 갱신되며,

이 상태에서 임대인이 해지를 요구할 수 없지만

민법의 적용을 받는 경우에는 기약없이 연장되는 계약이라고 보고

건물주 또한 임대차계약해지를 요구할 수 있습니다.

건물주가 계약해지를 요청했을 때는 6개월,

세입자가 요청했을 때는 1개월 뒤에 효력이 발생합니다.

민법 상 묵시적으로 재계약이 됐다면 계약갱신요구권

10년의 적용을 받는지, 아닌지 자체가 불분명하기 때문에

법률 전문가의 판단을 받으시는게 좋습니다.

따라서 고액의 상가이며 권리금 회수를 할 생각이

있으시다면 재계약 때 꼬박꼬박 계약서를 쓰시는게 좋습니다.

임차인 L씨 또한 묵시적으로 계약이 이어져오고 있었는데요.

2018년 10월 L씨는 임대인에게 신규임차인을 주선할 예정이니

협조 해달라고 요청했는데요. 당시 특약사항으로 '권리금은 일체

인정하지 않는다.'라는 내용을 추가한 사실이 있었는데요.

물론 상임법을 위반하는 내용은 효력이 없지만

방해가 예상되는 상황이었기 때문에 더욱 철저히 회수절차를

밟아나갔습니다. 아니나 다를까 상대방 측에서는 무리한

요구를 해왔는데요. 임대료 140만원에서 200만원으로 인상,

더불어 '재건축 시 즉시 명도한다.'는 제소전 화해조서를 작성해야 한다고

신규임대차계약 조건을 제시한 것입니다.

건물주의 과도한 요구로 인해 권리금 계약은 파기되었고

결국 임대인을 상대로 손해배상 청구소송을 제기했습니다.

담당 재판부는 임대인의 방해행위를 인정하며,

임차인 L씨의 승소를 선고했습니다.

'건물주는 임차인 L씨에게 약2,200만원을 배상하라'