임차인 계약 갱신 청구권 적극적으로 주장해야 하는 이유!

 

 

외국에서는 '3대째 이어오는 가게', ' 100년 전통을 가진'과 같은 수식어를 가지고 영업하는 점포들이 많지만, 우리나라는 그런경우가 굉장히 드문 듯 한 느낌이죠. 보통 임차인의 거의 대부분은 본인 소유의 건물이 아닌 타인 소유의 건물을 빌려 장사를 하기 때문에 그렇게 오랜 기간 마음대로 상가를 사용 및 수익할 수 없는 것입니다. 건물주 소유의 점포이니 '내가 직접 쓸거야!' 한 마디에 영업을 접고 빈손으로 내쫓겨야 하는 상인들을 구제하기 위해 상가임대차보호법에서는 임차인 계약 갱신 청구권을 보호하고 있습니다. 평생 영업할 수 있도록 보장되는 것은 아니지만, 최초 계약일로부터 10년간 기간 연장을 요구할 수 있습니다. 만일 최초 계약일이 2021년 10월이라면 2031년 10월까지는 재계약을 요청할 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

그러나 이와 관련하여 대표적으로 주의해야 하는 사항 2가지를 설명드리고자 합니다. 우선 첫 번째는 임차인이 월세를 제대로 지급하지 않아 3개월 이상의 연체가 있다거나 무단으로 전대한 정황이 있다면 해당 권리를 주장할 수 없습니다. 권리를 주장하기 전 의무 이행이 제대로 되었다는 점은 기본 전제가 되어야 하는데 이 부분이 제대로 이루어지지 않았다면 당연히 권리 또한 주장할 수 없겠죠. 두 번째로는 해당 권리가 2018년 10월 16일에 개정되었습니다. 과거에는 최초 계약일로부터 5년간 임차인 계약 갱신 청구권을 보호하였는데, 현실적으로 소상공인들이 안정적으로 영업이 자리잡기까지 5년이라는 시간은 터무니없이 짧다는 점이 참작되어 10년으로 변경되었습니다. 그러나 개정된 법은 현존하는 모든 임대차에 적용되는 것이 아니라 법 개정일 이후에 최초로 계약이 되거나, 갱신된 이력이 있는 곳에만 적용됩니다. 여기서 묵시적갱신된 점포는 갱신 이력을 파악하기 까다로울 수 있으니 분쟁이 예상되는 상황이라면 미리미리 법률 전문가의 판단을 받아보시기 바랍니다.

 

 

 

 

이외에도 계약조건이나 임대차 관계자들의 성향, 분쟁 상황 등에 따라 다양한 문제가 발생할 수 있지만, 오늘은 제소전화해조서를 체결하여 갱신은커녕 당장이라도 내쫓길 위기에 처한 상가는 어떻게 이 분쟁을 헤쳐나가야 하는지 알아보도록 하겠습니다. 원래 제소전화해조서는 법원의 판결문과 동일한 효력을 가져, 문제 상황이 생겼을 때 소송절차 없이 임차인을 내보낼 수 있는 제도입니다. 임차인들은 이것을 아무생각 없이 작성했다가 계약 종료 시 큰 코 다치는 일이 생길 수도 있기에 주의하셔야 하는데요.

 

 

 

 

서울 강남의 한 음식점 임차인 S씨는 비슷한 상황으로 법률 분쟁에 휩싸였습니다. 최초 계약 시 건물주의 요청에 의해 무심코 작성한 제소전화해조서가 있었기에 건물주는 이를 근거로 명도를 통보했습니다. S씨 측은 우선 강제집행 정지신청 및 화해조서에 대한 청구이의 소를 제기하며 당장이라도 내쫓길 위기에서 벗어나기 위한 법적 대응에 나섰습니다. 또한 임차인 계약 갱신 청구권을 행사하여 기간에 대한 합의를 요청했습니다.

 

S씨 측이 법률적으로 올바르게 문제를 하나씩 풀어나가자 점차 자신의 주장이 무리했다는 것을 깨달은 건물주가 재계약에 협조하겠다는 의사를 전했고, 양측은 2020년 9월 28일, 서울중앙지방법원 조정을 통해 재계약에 성공했습니다.

 

 

 

 

위의 사례처럼 건물주와 의견충돌이 있는 와중에 작성했던 제소전화해조서까지 있다면 임차인 계약 갱신 청구권이 원만하게 받아들여지기 어려울 수 있습니다. 그래서 더더욱 분쟁 초기에서부터 주의하셔야 하는데요. 법률 전문가의 도움을 받아 무심코 뱉은 한 마디가, 실수가 눈덩이처럼 커져 돌아오는 일이 없도록 확실하게 대비하시기 바랍니다. 위 사례와 같이 상가 임대차 갈등을 겪고 있다면 아래의 번호로 변호사님 유료 상담을 문의하시기 바랍니다.