상가임대차보호법 묵시적갱신 시 어떤 점을 주의해야하나

벌써 2021년도 끝나가고 연말이 다가옵니다. 정신없이 지나다보니 벌써 11월이라는 사실에 올해 소망한 목표들을 다 이뤘는지, 못 이룬 목표가 있다면 지금부터 할 수 있는 것은 없을지 하나씩 살펴보느라 그 어느때보다 바쁜 하루를 보내고 있는데 또 한편으로는 마음이 이렇게 급하고, 정신이 없어지니 오히려 놓치고 가는 것들이 더 많은 것 같기도 합니다.

 

 

 

 

오늘은 상가임대차보호법 묵시적갱신에 대해서 알아보려고 합니다. 장사를 하다보면 정말 하루가 어떻게 지나가는지도 모를정도로 바쁘시죠? 이런 와중에 임대차 계약기간까지 잘 파악해서 계약종료 6개월 전부터 1개월 사이에 갱신의사를 표시하고 재계약을 하는 것이 무리일수도 있습니다. 그래서 임대인과 임차인이 모두 별 말 없이 갱신 기간을 지났다면 해당 점포는 묵시적으로 연장되었다고 봅니다.

 

그러나 이런 상황에서는 주의해야 할 점이 한 두가지가 아닙니다. 우선, 만기일을 특정하기 까다롭기 때문에 건물주와 갑작스러운 분쟁이 생겼을 때 본인에게 어떤 권리가 있고, 어떤 것들을 주장할 수 있는지 바로 파악하기가 어렵고, 그러다보면 분쟁 초기에 제대로 된 주장을 하지 못하게 될 가능성도 높습니다.

 

 

 

 

갈등이 발생했을 때는 가장 먼저 '만기'를 정확하게 파악하는 것이 중요한데요. 간단한 개념을 설명드리자면 상가임대차보호법 묵시적갱신이 되었을 때 환산보증금을 초과하지 않는 점포는 1년의 약정을 받아 갱신된다고 판단하면 되며, 이 기간 중 임차인이 해지를 원할 땐 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 반대로 임대인은 해지를 통보할 수 없습니다. 만일 환산보증금을 초과하는 상가라면 약정없이 갱신되는데요. 그렇기 때문에 당장 만기일자를 특정하기는 무리가 있고, 일방이 해지를 통보한 시점에 결정됩니다. 임차인이 해지통보한 날로부터 1개월 뒤, 임대인은 6개월 뒤에 효력이 발생합니다.

 

*참고*

[환산보증금 =(월세*100)+보증금] 으로 계산하며, 지역과 시행일자 등에 따라 결정됩니다. 현재 서울의 경우 9억원이며, 과밀억제권역, 부산은 6억 9천만원, 광역시(일부 제외)와 안산, 용인, 김포, 광주 등은 5억 4천만원, 그 밖의 지역은 3억 7천만원 입니다.

 

 

 

 

경기도 성남에서 음식점을 운영하던 임차인 J씨는 개업한 2005년부터 약 15년을 상가임대차보호법 묵시적갱신을 통해 연장해왔습니다. 그러던 중 건물주는 대뜸 과거에 J씨가 설치한 창문 가벽을 문제 삼으며, 계약서 상 '구조 변경 시 즉시 계약해지한다.'라는 조항을 근거로 명도를 요구했습니다. 이전에는 전혀 문제 되지 않았던 것을 근거로 해지통보를 받는 것으로 모자라 명도소송까지 제기할 것이라는 압박까지 받았습니다. 심지어는 영업장에 찾아와 언성을 높이기도 하고, 소방 점검업체를 데려오기도 하는 등 방해가 심해졌고 결국 J씨는 법률 전문가의 도움을 받기로 결심합니다.

 

 

 

의견을 조율하는 과정에서 결국 해답을 찾지 못하고, 명도소송이 진행되었고, J씨 측 변호인은 불법구조변경이 없었다는 점을 객관적인 증거를 들어 반박해나갔습니다. 여기서 멈추지 않고 계속 무리한 주장을 할 경우 임차인의 권리금 회수 기회까지 보호해줘야 한다는 점을 압박하며 주도권을 잡고 상황을 이끌어나갔습니다.

 

결국 2020년 7월 9일 건물주는 본인의 잘못된 주장을 인정하며, J씨의 재계약에 동의했습니다. 사실 법리적으로 J씨에게는 더이상 연장을 요구할 권리가 없었으나, 제대로 대처하여 건물주를 잘 압박했던 덕분에 법정 보호 기간보다 더 긴 시간을 영업할 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

상가임대차보호법 묵시적갱신된 형태를 띄는 점포들이 많습니다. 매번 재계약서를 쓰고 넘어가기가 별 것 아닌 것 같으면서도 쉽지 않기 때문인데요. 그러나 이로써 발생할 수 있는 분쟁이나, 위험요소들에 대해서는 비교적 중요성을 인지하지 못한 경우가 많은 것 같습니다.

 

가장 안전한 방법은 재계약서를 정확히 작성하고 넘어가는 것이겠지만, 불가능한 상황이라면 최대한 묵시적갱신 시 만기 파악을 어떻게 해야하는지, 예측 가능한 분쟁은 어떤 형태가 있을지 알아보는 것이 좋겠습니다. 그래야 제대로 대처하고, 그래야 피해를 차단할 수 있습니다.