상가 임대차 계약 특약사항 조심해야 하는 부분은?

 

 

임대차 계약서를 작성할 때, 건물주가 무리한 특약을 요구해도 거절하지 못한 경험 있으신가요? 당장 계약을 이행하는 것이 급한 상황이라 '특약 문제는 나중에 다시 살펴보지 뭐'라는 안일한 마음으로 자세히 살펴보지 않고 넘기신 분들 있으시죠? 그런 분들을 위해 오늘은 상가 임대차 계약 특약사항 등 조심해야 하는 부분에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

보통 문제가 되는 조항은 권리금 포기 조항, 계약갱신 포기 조항 등과 같이 임차인의 권리를 포기하도록 유도하는 조항입니다. '임차인은 현 계약이 끝나면 재계약 없이 명도한다.', '재건축 시 조건없이 명도한다.', ' 임차인은 시설물 등에 대한 권리를 주장할 수 없다.', '권리금은 인정하지 않는다.' 등과 같은 내용이 계약서 상 특약에 명시되어 있다면 정말 임차인은 아무런 주장도 할 수 없이 나가야만 할까요?

 

 

 

상가임대차보호법 제15조를 살펴보면 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 상임법은 임의규정이 아닌 강행규정이기에 위와 같은 내용을 상가 임대차 계약 특약사항에 명시했다고 하더라도 해당 내용이 법에 위반되며, 임차인에게 일방적으로 불리하게 적용되는 내용이기에 무효함을 주장할 수 있는 것입니다.

 

그러나 이 말만 듣고 아무런 내용이나 계약서에 담아도 된다고 해석하는 것은 옳지 않습니다. 임차인 입장에서는 불리하다고 느껴져도 재판부가 제3자의 시선에서 봤을 때는 일방적으로 불리한 내용이 아니니 효력이 있다고 판단할 수도 있고, 이처럼 해석이 나뉠 수 있는 부분에 대해서는 임차인과 임대인의 약속으로 작성된 내용을 지킬 의무가 더 우선적으로 있다고 판단할 가능성이 있기에 주의하셔야 합니다.

 

 

 

 

제일 좋은 방법은 문제가 생긴 이후에 해결하려 하기보다는 계약서를 작성할 때 최대한 문제가 될만한 조항은 짚고 넘어가는 것이 좋겠습니다. 가능한 불리한 내용은 삭제를 요청하고 어렵다면, 수정을 하는 것이 좋겠습니다. 때로는 계약서를 제대로 읽지 않아 문제가 발생하는 경우도 있기 때문에 계약 문서에 서명하기 전에는 상가 임대차 계약 특약사항 부터 전체적인 내용을 꼼꼼하게 검토하고 서명하는 것도 잊지 않아야하겠죠?

 

 

 

 

서울 강남 소재의 한 상가 건물에서 체육학원을 운영하던 임차인 J씨는 건물주로부터 건물 매각을 이유로 해지를 통보 받았습니다. 심지어 계약서 상에 시설비 및 권리 등 일체 금원을 건물주에게 청구할 수 없다고 적혀 있는 조항을 근거로 조건없이 명도하라는 압박을 받았습니다. 법을 잘 몰랐던 J씨는 당황스러운 마음에 상가 분쟁 전문가를 찾아갔습니다.

 

가장 먼저 내용증명을 통해 과거 작성된 특약은 상가임대차보호법을 위반하였기에 법적 효력이 없음을 입증해나가며, 계속된 명도 압박이 있을 시 손해배상청구소송을 진행하겠다고 최고했습니다. 결국 양측의 갈등은 원만히 해결되지 않았고, 재판부의 심판을 받아야 하는 단계까지 이어졌습니다. 2020년 11월 27일, 서울중앙지방법원은 강제조정을 통해 임대인은 임차인 J씨에게 손해배상금 약 1억 3,300만원을 지급하라 판단했습니다.

 

 

 

 

업종 특성 상 갑작스러운 계약해지가 상당히 타격이 컸을텐데 보상금까지 받지 못하고 내쫓기듯 나왔다면 임차인 J씨의 상황은 얼마나 힘들었을까요? 상가 임대차 계약 특약사항을 잘 못 작성하여 한 푼도 회수하지 못하고 떠나야 할 위기에서 다행히 제대로 대처한 덕분에 보상금을 받고 나갈 수 있게 되었습니다. 같은 상황이라도 어떻게 대처하느냐에 따라 결과는 천차만별입니다. 어떤 방향이 현명한 대응 방법인지 잘 생각해보시고, 혹여 판단조차 어려운 상황이라면 상가 분쟁 전문가 혹은 관련 기관의 도움을 받는 방법도 좋을 것 같습니다.