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월세 인상 상한선 적용이 되는 상가와 아닌 곳의 차이는?

상가임대차보호법 상 환산보증금 내 상가라면 대통령령으로 정하는 임대료 인상 제한선의 적용을 받을 수 있다. 이는 현재 5%이다. 과거 12%에서 9% 그리고 현재 5%까지 상가임차인의 부담을 줄이기 위한 노력은 계속 되고 있다.

하지만 모든 상가임차인이 연 5%의 월세 인상 상한선의 적용을 받는 것은 아니다.

상가임대차보호법에는 다른 법에는 없는 특이한 것이 존재하는데, 바로 "환산보증금"이다. 대통령령으로 정하는 지역별 보증금액인데 이 기준 내로 들어와야 상가임대차보호법의 적용을 받는다. 물론 초과하더라도 일부 적용은 받을 수 있다. 하지만 가장 중요한 임대료 인상 상한선의 적용은 받지 못해 이미 보증금과 월세가 지역보다 높은데 재계약을 할 때마다 불안에 떨어야 한다.

그래서 아예 환산보증금을 폐지하자는 움직임도 있다. 아주 영세한 상가임차인만을 돕는 것이 아니라 모든 상가임차인이 공평하게 법적용을 받을 수 있도록 하자는 취지이다.

현재는 서울 9억원 이하, 과밀억제권역 및 부산은 6억 9천만원 이하, 광역시 등은 5억 4천만원 이하, 기타 지역은 3억 7천만원 이하이다. (2019.4.2.이후 기준)

계산법은 계약체결시점, 보증금+(월세*100), 시행일자 등을 비교한다.

5% 인상 상한선의 제한을 받는 경우에는 상가임대차보호법 제11조에 따라 적용되며 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

하지만 5% 인상 제한선의 적용을 받지 못하는 경우 상가임대차보호법 제10조의2에 따라 숫자로는 정해진 선이 없으나 만약 증액을 요구하거나 감액을 요구한다면 그것을 주장하는 사람이 입증할 책임이 있다. 또한 시기에 대한 언급이 없으므로 계약기간 중이라도 증액청구를 할 수 있다고 보는 것이 맞다.

경기도 화성시에서 2013년 7월부터 미용실을 운영하는 L씨. 크게 문제 없이 영업을 지속하다 2016년경 임대인으로부터 월세를 260만원에서 150%인상한 390만원을 달라는 통보를 들었다.

갑자기 이렇게 크게 올리는 것이 굉장히 부담이 되었던 L씨가 쉽게 요청을 수락하지 않자 임대인은 변호사까지 선임해 내용증명을 보내며 주변시세에 맞는 월세 인상을 해달라는 압박을 지속했다.

높은 임대료를 내거나 쫓겨날 수밖에 없다는 생각에 앞이 캄캄해진 L씨는 상가변호사 닷컴의 고문변호사 시스템을 이용한다. 우선 전문상담을 통해 현재 임대차를 진단받고 갱신과 관련하여 관리를 받을 수 있는 시스템이다.

우선 상가변호사 닷컴은 임대차계약 갱신요청을 명확히 보내는 한편, 임대인의 임대료 증액청구의 부당함을 내용증명을 통해 다툴 수 있도록 제공했다.

임차인의 법적 대응에 임대인 또한 큰 대응을 하지 않으며 임대료 인상없이 계약갱신을 이끌어낼 수 있었다.

http://sanggalawyer.com/?p=23608

월세 인상 상한선 분명히 존재하지만 적용되는 상가가 정해져 있다는 것을 유념해야 한다. 또한 이는 "상한선"일 뿐이지 해마다 무조건 5%를 올려야 하는 것은 아니기 때문에 임대인과 임차인의 사이의 상생할 수 있는 적정 협의선이 필요하다.

임대료 분쟁으로 인해 가게에서 쫓겨날 위기에 처해있다면 적극적으로 이를 다퉈야 한다.

상가 임대차 계약기간이 끝날 무렵이 되면 임대인은 월차임을 인상할지 고민하고, 임차인은 건물주가 얼마나 보증금 또는 월세를 올려달라고 할지 걱정합니다. 주변 시세가 급변하는 사정이 있다면 계약기간 중간에도 인상을 할 수 있는 가능성이 있기 때문에 계약기간중이거나 만료되는 시점이 되면 월세 인상에 관한 분쟁이 많이 발생합니다.

상가임대차보호법에는 임대인이 월세 인상을 할 수 있는 상한선이 존재합니다. 우선 최신 개정에 따르면 대통령령으로 정하며 5%까지 인상할 수 있다고 되어있고, 1년 이내 또 증액을 할 수는 없습니다.

하지만 모든 임차인이 이 규정의 적용을 받는 것은 아닙니다. 환산보증금에 따라 적용여부가 달라지기 때문에 임대인이나 임차인이나 이 부분에 대해 매우 헷갈려 하십니다.

상가계약을 하는 경우에는 민법보다 상가임대차법을 우선 적용 받기 때문에 정확한 내용을 알고 계약을 해야 추후 분쟁 등의 상황에서 대처하시기 좋습니다.

환산보증금 내 상가면서 계약갱신요구권이 있는 경우라면 연간 5%의 비율로만 임대인은 월차임을 올릴 수 있는데요, 2019년 1월 환산보증금 범위를 높인다는 개정안이 입법 예고 되었으나 아직 시행이 되고 있는 상태는 아닙니다.

자세한 인터뷰 내용은 아래에서 확인하겠습니다.

2019-3-18자 중기이코노미

김재윤 변호사

상가건물 임대인은 월세를 어디까지 올릴 수 있을까