상가 원상회복 어떻게 해야할까? [정하연 변호사]

상가를 임대한 뒤, 그 건물 구조 그대로 사업을 시작하는 경우는 그리 많진 않은데요. 고시원, 고깃집 등등 여러 사업을 하기 위해 사업의 특성에 맞게 시설을 설치해 영업을 시작하시곤 합니다. 그렇다면 계약이 만료되었을 때는 어떻게 해야하는 것일까요?

 

 

 

 

대부분의 건물주들은 임대차 계약을 맺을 때, 원상회복 특약을 맺곤 합니다. 그런데 이 원상복구로 인해 많은 이슈가 발생하고 있는데요. 그 이유는 무엇일까요?

 

특약으로 정했다고 하더라도 정확한 범위를 명확히 제시하지 않았거나, 법률 상으로도 그 범위를 상세하게 설명해놓지 않고 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 임대인과 임차인 모두 각자의 생각대로 해석하고 결국엔 분쟁으로까지 이어지곤 하는 것 입니다.

 

 

 

그렇다면 법원은 원상 회복에 대해 어떻게 해석하고 있는지 정확히 확인해 보겠습니다.

 

 

Q. 임차인(세입자)이 설치하지 않은 것도 철거해야 하나요?

 

A. 자신이 설치하지 않은 것이라면 철거하지 않아도 됩니다.

많은 분들이 전 세입자가 설치한 시설을 자신이 철거해야 하는지에 대해 궁금증을 갖고 계십니다. 하지만 임차인은 자신이 계약했을 당시 상태만 만들어 놓으면 될 뿐, 그 전에 있던 시설까지 철거할 필요는 없습니다.

 

대법원 판결에 따르면 '별도의 약정이 없으면 임차인이 개조한 범위 안에서 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 된다'고 판시 했습니다. (대법원 1990. 10.30. 선고 90다카12035 판결)

 

이러한 논란이 계속 되는 이유는 종전 세입자에게 권리금을 지급했는지에 대한 여부에 따라 하급심의 판결이 다르기 때문인데요.

임차인이 권리금을 지급한 경우, 전 임차인으로부터 철거의무까지 인수하였다고 보는 하급심 판결과 권리금 지급으로 원상복구의 의무까지 승계되는 것은 아니다라고 판결을 내린 하급심 판결도 존재합니다. 그렇기에 더욱 논란은 끊이지 않는 것 같습니다.

 

하지만 대법원 판결의 해석을 고려할 때, 원상회복 의무는 제한적으로 보는 것이 타당합니다. 권리금을 지급했다는 것만으로 원상복구 의무를 승계했다고 보는 것은 임차인에게 과도한 부담을 주는 것이기에 함부로 인정해서는 안됩니다.

 

 

 

 

 

Q. 노후시설을 새로 교체하라고 하는데 어떻게 해야 하나요?

 

A. 법원은 '통상적인 사용으로 상태가 악화되거나 가치 감소에 따른 수리비용까지 부담할 필요는 없다'는 판결을 일관되게 내리고 있습니다.

즉, 계약 기간 중 임대차 목적으로 사용해 생긴 마모나 훼손은 세입자가 보수나 수리를 해주지 않아도 된다는 것 입니다.

 

 

 

 

 

한편, 임차인이 시설을 더 좋게 만들었음에도 불구하고 건물주가 안좋았던 상태로 모두 되돌려놓으라고 주장했던 경우도 있습니다.

이럴 경우 원상회복의 취지가 무엇인지에 대해 정확히 짚고 넘어가셔야 합니다. 원상복구의 취지는 세입자가 상태를 변경해 객관적 가치를 떨어뜨린 경우, 이를 다시 복구 시켜 원래의 가치로 회복시켜 놓으라는 것 입니다. 그렇기 때문에 객관적 가치를 오히려 올려 놓았을 경우 회복의 의무가 있을 수 없습니다.

 

 

 

원상회복의 경우 각자의 보는 관점이 다르기에 명확히 구분해놓지 않는다면 분쟁이 일어나기 쉽습니다. 그렇기 때문에 이런 이슈를 사전에 방지하고 싶으시다면 계약 체결 시, 어느정도까지 원상회복을 해야하는지 명확히 구분하고 사진을 찍어두는 것이 좋습니다.

 

 

 

원상회복에 대한 칼럼 전문을 함께 보시겠습니다.

 

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