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계약종료 6개월 전부터 만기시점까지 임차인들은 그동안 노력에 대한 보상을 회수할 수 있습니다. 해당 기간 동안 점포를 인수할 적자를 찾아 양도계약을 체결하고, 건물주에게 주선하여 신규임대차계약이 원만히 맺기까지의 과정이 이루어져야 회수할 수 있는 개념인데요. 이러한 과정 없이 막무가내로 주장할 수 있는 권리가 아니라는 것을 분명히 알아야 합니다. 이때 건물주는 합당한 이유 없이 비협조적인 자세를 취하거나, 임차인이 데려온 임차 예정자를 거부할 수 없습니다. 즉, '본인이 직접 사용할 예정이다.', '재건축이 예정되어있다.'와 같은 내용을 통보하거나, 무리한 계약 조건 요구나 현저히 고액의 임대료 조건 요구 등으로 신규임차인이 계약을 포기하게끔 유도하는 것 또한 허용되지 않습니다.

많은 세입자분들이 상가권리금계약서만 작성하면 그 뒤 과정은 술술 풀릴 것이고, 본인이 100% 유리한 입장이라고 안일하게 생각하는 경우가 종종 있습니다. 그러나 위와 같이 건물주가 마음 먹고 방해하고자 한다면 어떨까요? 대응을 해야겠죠. 법적으로 인정하고 보호하고 있는 정당한 권리이니 법이 극단적인 상황은 막아줄 것이라고 단정지어서는 안됩니다.

그렇다면 임대인의 방해가 계속되면 어떤 조치를 취해야할까요?

경우의 수가 많아서 딱 한가지를 꼭 집어 말씀드릴 순 없지만, 초기 대응이 중요하다는 점을 기억하시기 바랍니다. 결국 개인간 해결이 원만하게 이루어지지 않으면 재판분의 정확하고 엄격한 판단을 받는 과정까지 진행해야 하는데요. 이때 단순히 감정에 호소하는 변론이나 증거 및 근거 없이 막무가내로 주장하기만 하는 것은 효과가 없습니다. 제3자가 봐도 충분히 방해를 받았고, 억울한 상황임을 입증하고 알릴 수 있어야 합니다.

그래서 소 제기 전 내용증명을 보내는 등 법적 압박을 펼치는 과정을 돌입할 때 법률전문가의 조언 없이 개인의 부정확한 판단으로 일을 진행시켜나가는 것은 위험할 수 있습니다. 나도 모르게 무심코 내 뱉은 내 말 한마디가, 행동 하나가, 작성한 계약서 하나가 모두 법적 증거가 되어 오히려 내게 불리하게 작용될 수 있기 때문입니다. 사소한 실수가 상가권리금계약서 작성 및 회수 과정을 모두 방해할 수 있기 때문에 주의 또 주의해야하는 부분입니다.

서울 광진구 임차인 L씨는 오랜 기간 미용실을 운영했습니다. 한 곳에서 영업을 지속하며 단골 고객도, 상가의 가치도 굉장히 많이 쌓아올려나갔는데, 건물주는 갑작스러운 건물 매각을 이유로 계약해지를 통보해왔습니다. 당황스러웠지만 권리금을 회수해서 최대한 피해 없이 마무리 하고자 했던 L씨는 신규임차인을 찾아 상가권리금계약서를 작성하고 건물주에게 주선했지만 건물주는 오히려 계약 초기에 작성했던 제소전화해조선 등 법적 서류를 가지고 L씨를 압박하며 자신의 뜻에 따라달라며 강요했습니다.

결국 모든 계약은 파기되었고 이로 인하여 L씨는 심각한 피해를 입었습니다. 법적 대응이 불가피한 상황이라고 판단한 L씨는 내용증명 등을 통해 건물주의 방해 행위로 영업 가치 회수에 문제가 발생했다는 점, 이로써 발생한 피해에 대한 손해배상의 책임이 있다는 점을 강하게 고지하며 이를 책임지지 않을 시 소송이 진행될 예정이라는 점을 알렸습니다.

그러자 건물주는 슬쩍 협의 의사를 물으며 최소한의 이사비용으로 합의 후 명도를 요구해왔습니다. L씨는 상가권리금계약서 상 금액과도 비교할 수 없는 터무니없는 합의 조건에 한번더 임차인의 법적 권리를 고지하며 압박했고, L씨에게 유리한 방향으로 진행될 수 있도록 조력했습니다.

결국 2021년 4월 29일, 양측이 작성한 합의서의 내용을 살펴보면, '2021년 5월 25일까지 명도한다.', '보증금 지급은 물론 명도합의금 1억 4,000만원을 지급한다.' 입니다.

상가권리금계약서를 작성하고 회수하는 절차 및 방법에 대해 알아보았습니다. 많은 임차인분들이 해당 포스팅을 확인하시어 계약 종료 시 억울한 피해나 금전적 손해 없이 마무리를 잘 해내시기 바랍니다. 이 과정에서 불미스러운 분쟁이나 갈등에 맞닥뜨렸다면, 하루 빨리 법적 조치를 취하셔야 합니다.

장사를 하시는 분들 중 건물을 갖고 계시지 않는 이상

한 장소에서 오랫동안 장사를 하는 것은 불가능할 텐데요.

수년 간 장사해온 곳에서 나와 다른 곳에서

다시 자리를 잡는 것은 말처럼 쉬운일은 아닙니다.

창업을 하는 입장에서도 아무것도 없는 상태에서

사업을 일으켜 안정시키는데 꽤 오랜시간이 걸리는데요.

업종, 상황에 따라 가게를 인수해서 장사를

시작하시는 경우도 꽤 많습니다.

권리금이란, 장사를 하면서 쌓은 영업가치를 뜻하는데요.

집기류와 더불어 단골, 거래처 등을

새로운 사람에게 양도하는 대가로 받는 것입니다.

그렇다면 궁금하실 것이 어떻게 주장해야 하는가

어떻게 하면 보호 받을 수 있는가이실 텐데요.

만기 6개월 전부터 만기 때까지 보호 받으실 수 있습니다.

이 기간 내에 새로운 사람을 구해 임대인에게

주선했을 때 건물주는 정당한 사유 없이

이를 방해 할 수 없습니다.

어떤 분들은 이런걸 물어보시기도 합니다.

"아직 계약기간이 1년정도 남았는데

권리금 회수해서 나가려고 하니까 건물주가

안된다고 하는데 어떻게 할 수 있는 방법이 없을까요..?"

만일 6개월에서 만기 시까지의 기간이 아니고

계약 중간에 권리금을 회수하려고 했을 때

건물주가 거절한다면 이것을 근거로 손해배상 청구를 할 수 없습니다.

회수기회 보호 기간에 맞춰서 요청을 했을 때

회수를 방해한다면 그것을 근거로 손해배상 청구가 가능한 것 입니다.

그렇다면 앞서 말씀드린 부분에서의 '정당한 사유'는 무엇일까요?

여러가지가 존재하지만 몇 가지만 꼽아보겠습니다.

- 임차인이 월차임 3기를 연체한 사실이 있는 경우

- 임대인 동의 없이 무단으로 전대한 경우

- 재건축 및 철거가 이뤄지는 경우

-> 임대차 계약 체결 당시 재건축 또는 철거에 대한

구체적인 계획을 고지하고 이를 따르는 경우

-> 건물 노후, 훼손으로 일부가 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

-> 다른 법령에 의해 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우

등등의 사유들이 있습니다.

많은 건물주 분들께서 더 이상 계약을 해줄 수 없다거나

새로운 사람과 계약을 체결할 수 없다고 하는 이유로

'리모델링'을 이야기 하시곤 합니다.

특히, '노후'로 인한 리모델링이라고 주장하시는데요.

이 경우 주관적인 판단이 아닌 안전진단검사라던지 객관적인

입증 자료가 필요하며 이에 따라 안전사고의 문제가

있다고 판단 받는 경우에만 정당하다고 인정 받을 수 있습니다.

2011년 11월부터 음식점을 운영해오던 임차인 L씨는

6년 여 간 사업을 안정적으로 꾸려왔습니다.

그러던 중 만료 6개월을 앞둔 상황에서 건물을 매도할

예정이라며 해지 통보를 받았는데요.

장사를 더 하고 싶었지만 당시 계약갱신요구권이 없었기 때문에

(현행법 10년)

현재까지 장사를 하며 쌓은 영업가치를 회수하고 나가기로 결정했습니다.

계약 만료를 얼마 앞두고 새로운 사람을 구할 수 있었고

그에 따라 건물주에게 주선했습니다. 그러나 상대방은

매수인의 입장을 밝히며 '해당 지역이 특정개발진흥지구로 지정돼

재건축을 할 예정이기 때문에 조건 없이 인도해야 한다.'고

주장한 것 인데요. 결국 계약은 파기 됐고 손해를 입게 된 L씨는

임대인을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.

소송이 진행되면서 본 사무소는 상대방의 주장이

정당하지 않음을 법리적인 해석에 근거해 주장하며 반박했습니다.

최종적으로 담당 재판부는 L씨의 승소 판결을 내렸고,

임대인의 주장에 대해서는 '특정개발진흥지구는 개발계획에 따라

재건축을 한다면 용적률 완화 등의 혜택이 있는 것이지

법령에 따른 재건축을 의미하는 것은 아니다.'라고 판시했습니다.

그렇다면 몇몇 분들은 상가 권리금 계약서 작성 방법이 궁금하실 텐데요.

법무부에서 표준계약서를 제공하고 있기 때문에

법무부 홈페이지에서 계약서를 다운로드 받아 사용하실 수 있습니다.

상가건물 임대차 권리금거래계약서.hwp

만일 분쟁이 발생하실까 걱정이 되신다면 전문가의 조언을

받아보시는 것도 좋습니다. 예를 들어 권리금 계약이 파기 된다면

어떻게 해야 하는지, 이런 내용을 추가해도 되는지 등이 있겠죠.

이미 분쟁이 발생하신 상황이라면 최대한 빨리

현 상태에 대한 판단을 받아보시는 것이 좋습니다.

그에 따라 법적인 대응이 필요하다면 적절한 조치를

취하셔야 피해를 최소화 할 수 있습니다.