월세 인상한도 제한있을까? -상가편-

이태원 경리단길, 많이들 들어보셨을 것 같습니다.

한 때 핫플레이스로 떠올라 많은 사람들의 발걸음이 오갔던 곳은

현재 공실률이 점점 높아지고 있는 상태입니다.

왜 이런 상황이 벌어지게 된 것일까요?

한창 장사가 잘되고 사람들이 붐빌 때, 사람만 많아진게 아니었습니다.

그에 맞춰 상가 임대료도 큰 폭으로 치솟았는데요.

경리단길에서 음식점을 운영하던 방송인 홍석천도 임대료를

감당하지 못하고 장사를 접을 수 밖에 없었다고 토로했습니다.

이런 상황으로 인해 초기 경리단길을 만들었던 세입자들은

모두 뒷골목으로 쫓겨났고 그에 따라 공실률도 늘게 된 것 입니다.

이런 현상을 통틀어 '젠트리피케이션'이라고 합니다.

 

 

 

상가 임대료는 세입자의 경제적인 사정을 좌지우지 할 정도로

중요하게 작용하는 요소들입니다. 인상률에 따라

재계약을 체결하기도, 포기하기도 하는데요.

그렇다면 상가 차임 인상률에는 아무런 제한이 없는 것일까요?

아닙니다. 환산보증금을 초과하지 않는 상가라면

5%를 넘어서는 금액으로 인상할 수 없습니다.

 

즉, 월세가 기존 100만 원이었다면 추후에는

최대 5만 원까지만 올릴 수 있다는 것 입니다.

환산보증금이란 보증금+(월세x100)을 계산한 뒤,

자신의 상가가 위치한 지역의 금액 기준보다 높은지 아닌지를

판단해 결정하는 것 인데요. 대표적으로 서울의 경우 9억을 넘는

상가의 경우 환산보증금 초과 상가라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

그렇다면 초과 상가는 임대인 마음대로 올려도 되는 것일까요?

무제한으로 올려도 된다는 말은 아닙니다.

주변 시세 등 객관적 사유가 있을 때 5%이상 올리는게 가능하다는 말 입니다.

 

사실 어떤 분들은 임대인과 서로 감정이 상하는 것이 두려워

그냥 무리한 조건을 받아주시기도 하는데요.

임대인이 적정 수준보다 높은 인상률을 제시한다면 몇 가지 따져보시기 바랍니다.

1. 한 번 올려주면 다시 무리한 요구를 해오진 않을지

2. 추후 권리금 회수할 때 건물주가 협조해줄지

3. 높아진 임대료 금액에 새로 들어올 사람이 있을지

등등 이런 물음에 한 개라도 답이 안나오신다면 처음부터 임대료를 조정하는게 좋습니다.

 

 

 

저희 사무소로 전화 주시는 분들 중 임대료 협의가 안되면

계약갱신요구권도 요구할 수 없는 것이냐고 물어보시는데요.

만기 6개월 전부터 1개월 사이에 갱신 요청을 하셔야 하고,

임대료는 합의 사항이기 때문에 합의가 되지 않았다고 해서

갱신이 되지 않는 것은 아닙니다.

 

또한 임대인이시라면 주의하셔야 할 점이 있는데요.

만일 세입자와 합의가 되지 않아 법적으로 가게 되신다면

인상률에 대한 객관적인 입증을 임대인 측에서 해야 합니다.

"내가 들어올 때 너무 싸게 줘서..." 이와 같은 이야기를 하시는 분들이 있습니다.

하지만 한 번 인하해준 임대료는 다시 원래대로 올리기란

쉬운 것이 아니기 심사숙고해서 결정하시길 바랍니다.

 

 

 

실제 본 사무소에서 진행한 사건 중 인상되는 임대료를

감당하지 못하고 권리금 회수 한 사례를 말씀드리겠습니다.

임차인 L씨는 여러가지 노력 끝에 사업을 안정적으로 운영하고 있었습니다.

이후 재계약 때 임대인 측은 임대료 32% 인상을 요구했는데요.

무리한 인상액이었지만 장사를 계속 이어가야 했기에 이를 받아들였습니다.

그렇게 계속 영업을 하던 중, 4년차 재계약을 앞둔 상황에서

임대료 25% 올려달라는 통보를 받았습니다.

이미 고액의 임대료였고 더 이상 올리는 것을 불가하다고 판단한

L씨는 장사를 그만두고 권리금을 회수하기로 결정했는데요.

 

높은 임대료였기 때문에 신규 임차인을 구하는 것도

쉽지 않았지만 어렵게 새로운 사람을 구해 임대인에게 주선할 수 있었습니다.

그런데 임대인은 보증금 100% 인상과 더불어 무리한 요구를 해왔는데요.

협상 불가능한 요건들을 제시하자 신규임차인은 계약을 포기했고,

결국 L씨는 손해가 발생했습니다.

 

 

 

이에 따라 세입자는 상대방을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했고,

본 사무소는 임대인이 '현저히 과도한' 요구로 권리금 회수를 방해했음을 주장했습니다.

담당 재판부는 이에 '임대인의 요구가 보통의 사람이 임차인으로

들어오기 어렵다.'고 보인다며 L씨의 승소를 판결했습니다.

 

이처럼 지금은 단순히 임대료 분쟁으로 보여지지만

이를 바로 잡지 않는다면 추후 임차인이 쌓은 영업가치인

권리금을 회수하는데도 어려움이 생길 여지가 큽니다.

따라서 건물소유자가 무리한 임대료 인상을 요구하는 경우

법적 대응을 통해 해결하시기 바랍니다.