명도소송이란, 진행 절차는?

상임법이 임차인을 보호하고 있는 방향으로

변화하고 있는 추세입니다.

하지만 이는 언제나 임차인이 약자라는 말은 아닌데요.

실제로 임차인 때문에 고생하시는 분들이 많습니다.

임차인의 귀책사유가 명백한 상황이라면

임대인은 더 이상 계약관계를 유지하고 싶지 않으실 텐데요.

계약종료를 고지했음에도 불구하고 임차인이

이를 무시하고 점유를 이어나간다면 골치 아프실 것 같습니다.

 

 

 

임차인을 내보내기 위해 진행하는 소송이 명도소송 인데요.

여러가지 사유가 있겠지만 차임 연체로

진행하는 것에 대해 알아보도록 하겠습니다.

임차인의 의무 중 하나는 월차임을 지급하는 것 인데요.

만일 월세를 지속적으로 밀린다면 임대인의 입장에선

단순히 감정적인 문제가 아닌 경제적인 피해가

발생하는 것 입니다. 상임법 상 차임 3개월 연체 시

임대인은 계약해지가 가능합니다.

 

 

 

여기서 3개월 연체란, 횟수를 뜻하는 것이 아닌

3개월에 달하는 금액을 밀렸을 때를 말하는데요.

연체로 인해 계약해지를 통보했을 때 순순히 건물을

인도한다면 보증금에서 연체금액을 공제하고

돌려주면 되는데요. 그렇지 않고 계속해서 점유를

이어가는 경우엔 소송을 통해서 내보내셔야 합니다.

 

 

 

그렇다면 명도소송은 어떤 절차로 진행되는 것 일까요?

 

 

 

소장을 접수하는 것과 별개로 '점유이전금지가처분' 신청을 해야 합니다.

왜 해야 하는 것일까요?

승소판결을 받는다면 해당 판결문을 근거로 강제집행을

이행하곤 합니다. 그러나 승소를 받고 집행을 하려는데

건물 점유자가 바뀐 상황이라면? 혹은 명의가 변경된 상황이라면?

해당 판결문은 효력이 없으며 다시 판결을 받아야 합니다.

따라서 점유를 마음대로 옮기지 못하도록 사전에 조치를 취하시는 것 입니다.

 

 

 

실제로 소송이 진행되면서 상대방이 어떤 주장을 할지

모르기 때문에 철저한 준비가 필요합니다.

차임 연체와 같이 명백히 상대방에게 귀책사유가 있는

사건에서도 상대방이 건물 누수 때문에 그것을

수리하느라 돈을 내지 않았다고 한 경우도 있었습니다.

이런 경우 자칫 잘못해 재판부가 정당한 주장으로 받아들인다면

승소로 가는 과정이 더욱 어려워질 수 밖에 없습니다.

그렇기 때문에 전문가가 필요한 것 인데요.

 

누수를 주장했던 사건의 경우, 상대방이 총 임대기간

22개월 중 단 7개월만 임대료를 지불했었는데요.

소송이 진행되자 자신은 건물 누수가 있어서

월세를 내지 않았으니 정당하다고 주장했습니다.

본 사무소는 해당 주장에 근거가 없음을

증거에 기반해 입증해 승소를 이끌어냈었습니다.

이렇게 소송 과정을 거쳐 승소 판결을 받았다면,

해당 판결문을 근거로 강제집행을 이행하시면 되는데요.

 

 

 

하지만 일련의 소송과정이 단시간에 끝나지 않기 때문에

문제가 생겼을 때 바로 내보낼 순 없는지 궁금하신 분들도 계실텐데요.

제소전 화해를 받아두신 상태라면 소송 없이도

화해조서를 근거로 강제집행이 가능합니다.

그러나 주의하셔야 할 점은 화해조서라 할지라도 어떤 내용이든

집어넣어도 된다는 말은 아닌데요.

작성 단계에서 상임법에 위배되는 내용을 쓰신다면

법원 검토 과정에서 수정, 삭제 요청을 받을 가능성이 큽니다.

화해조서를 받아둔 상태라면 소송 비용, 변호사 비용 등

비용적인 면에서도 훨씬 큰 이득이 존재합니다.

따라서 분쟁을 예방하고 싶으시다면 작성해두는 것도 좋습니다.

 

 

 

임차인이시라면 주의해야 할 것이 있는데요.

앞서 말씀드렸던 상가누수로 인한 월차임 미납처럼

분쟁이 생겼다 하더라도 이를 감정적으로 눈에는 눈, 이에는 이

방식으로 대처해서는 안됩니다. 오히려 피해가 더

커질 수 있기 때문인데요. 만일 상가에 문제가 있고 이와 관련해

상호 간에 분쟁이 생긴 상황이시라면 자신의 의무는

제대로 지켜가면서 법적 대응을 하셔야 합니다.

 

 

 

분쟁이 생겼다면 먼저 상황에 대한

정확한 판단을 거친 뒤 대응하시길 바랍니다.