주선행위 없어도 권리금 손해배상 청구 가능? [중기이코노미]

지난 5월 16일, 대법원 판결 기억하시나요?

계약갱신요구권이 없는 임차인이라 하더라도

권리금 회수기회를 보호 받아야 한다는 판결이었는데요.

 

최근 대법원에서 권리금 보호에 관한 의미 있는 판결이 나왔습니다.

현행 상가임대차보호법은 임차인의 영업가치를 보호하고 있습니다.

임차인이 건물주에게 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는데

이것을 방해한 경우 손해배상을 청구할 수 있도록 규정했는데요.

이 때 정당한 사유 없이 건물주가 신규임대차 계약 체결을 거절하는 것을

권리금 지급 방해행위의 하나로 규정하고 있습니다.

 

 

 

이 문구에서 애매한 부분이 발생하는데요.

이 규정은 신규임차인을 주선하는 것을 전제로 삼기 때문입니다.

하지만 임차인분들 께서는 이런 경우도 있으실 텐데요.

바로 '직접 사용할 예정이니 나가라', '재건축 예정이니 나가라' 등의

이유로 새로운 사람을 데려와도 계약이 불가하다는 상황 입니다.

 

이런 경우 후임자를 구하지 않은 상황이었다면 어떨까요,

또는 새로운 사람을 구하는 게 무의미한 상황이라도

꼭 주선을 해서 권리금 회수 기회 보호조항을 따라야만이

추후 손해배상 청구 소송이 가능한 것 일까요?

 

 

 

대법원 판결은 받은 사건도 1, 2심에서는 임대인의 손을 들어줬습니다.

임대인이 권리금 회수를 방해 했다는 것이 인정 되려면

새로운 세입자가 있어야 하고 주선행위가 있어야 하는데

이 경우 임차인이 새로운 사람을 주선하지 않았다는 것이 그 이유였습니다.

 

그러나 대법원의 판단은 달랐는데요. 상대방이 명백하게 새로운 사람을

받지 않겠다고 말했다면, 실제로 주선행위가 이뤄지지 않았다 하더라도

손해배상청구가 가능하다고 본 것 입니다.

 

 

 

영업권은 상가임대차의 가장 큰 특징이며, 목적물 가치평가의 핵심 입니다.

영업 가치를 보호 하는 게 중요한 이유는 영업 노하우, 신뢰 관계, 거래처 등

그 자체로 자영업자의 소중한 자산이 되기 때문 입니다.

 

상가임대차와 주택임대차의 분쟁이 다른 양상을 보이는 가장 큰 이유 중 하나이기도 한데요.

앞서 말씀 드린 것처럼 가치평가 기준이 다르기 때문 입니다.

예를 들면, 주거건물의 가치는 주변 인프라에 좌우 되는데요.

역세권이기 때문에 비싸다는 이야기는 한 번쯤 들어보셨을 듯 합니다.

교육, 편의시설 등등 주거건물은 어떤 세입자가 들어왔는지보다

주변에 어떤 것들이 있는지에 따라 값이 올라가기도 하고 내려가기도 하는 것 입니다.

 

 

 

하지만 상가는 다른데요. 어떤 임차인이 들어오느냐에 따라 그 가치가 달라집니다.

예를 들면, 아무리 목 좋은 곳에 음식점을 오픈한다 하더라도

해당 음식점의 맛이 좋지 않다면 손님은 끊이기 마련입니다.

반면에 원래 상권이 발달하지 않은 곳이라고 하더라도 맛집으로 한 번

소문이 나면 사람들의 발길이 이어지며 상권까지 발전 시키기 마련 입니다.

 

즉, 임차인의 역량에 따라 두 개의 가치평가가 달라지는 것 인데요.

외국은 상가를 운영하고 사업을 하면서 쌓은 거래처, 영업 노하우 등을

영업권으로 인정해왔고, 우리나라는 이를 권리금으로 존중하고 있는 것 인데요.

 

 

 

예전엔 관행 상으로 이어져 왔던 것이 2015년 법으로 신설되면서

임차인의 권리를 보호하고 있는 것 입니다.

이렇게 법으로 보호하고 있는데도 불구하고 건물주가 이를

방해하는 행위가 발생하고 있는데요.

 

금년 나온 대법원 판결들이 앞으로 임차인의 권리금 회수기회를

좀 더 적극적으로 보호하고, 임차인은 그 권리를 모두

보호 받을 수 있게 되길 바래봅니다.

 

관련내용 칼럼 보기

▼