'상가계약갱신요구권'에 해당되는 글 4건

상가임대차보호법 계약갱신요구권 관련 조항을 살펴보면, 법에서는 임차인이 최대 갱신 요청 가능한 기간을 10년으로 제한하고 있습니다. 이런 규정을 정해놓지 않는다면, 당장 내일이라도 쫓겨날지도 모르는 상가에서 불안정하게 영업을 해야하는 임차인들을 보호할 수 없을 것입니다.

관련 내용을 조금 더 자세히 보자면, 원래 갱신요구권은 5년이었습니다. 임차인들은 5년 이내에 자유롭게 기간 연장을 요구하고, 영업을 이어나갈 수 있었는데요. 5년이라는 시간은 길다면 길고, 짧다면 짧은 시간이겠지만, 개업을 하고 인테리어를 하고 고객 확보를 위해 홍보 및 마케팅 활동을 하면서 안정적인 상가의 모습을 갖추기까지는 비교적 모자른 시간입니다. 그래서 2018년 10월 16일 일부 내용이 개정되었는데요. 바로 5년에서 10년으로 기간이 2배 길어진 것입니다. 충분하게 입지를 다질 수 있는 시간과 영업 활동을 할 수 있는 시간을 보장할 수 있게 되었지만, 안타깝게도 모든 상가가 10년을 주장할 수 있는 것은 아니고 법 개정일(2018.10.16) 이후에 계약되었거나, 갱신이력이 있는 임대차에만 상가 계약갱신요구권 10년의 권리가 주어집니다. (그 이전 계약은 5년입니다.)

여기까지는 갱신에 관한 기본적인 내용이다보니, 이제는 많은 임대차 관계자들이 잘 알고 숙지하고 있는 듯한데요. 문제는 다음입니다. 만일 10년(혹은 5년)이 훌쩍 지난 상가라면 그땐 어떻게 되는 걸까요?

당연히 약속한 기간이 지났으니 더이상 연장을 요구할 수 있는 권리는 남아있지 않는 것이죠. 그러나 권리금은 별개로 주장할 수 있습니다. 10년 이상 영업을 했다고 하더라도 임차인이 그 자리에서 쌓은 가치 상승분에 대해서는 주장할 수 있으며 계약 종료 6개월에서 만기 사이에 주장하시면 됩니다. 만일 건물주가 이를 회수하지 못하도록 중간에서 방해한다면, 소송을 통해 임대인을 상대로 손해에 대한 배상 책임을 물을 수 있습니다.

간혹, 임차인의 영업 가치를 보상해주기가 부담스러워서 건물주가 기간 연장에 동의해주는 경우도 있기는 하지만 연장 여부에 대한 키를 건물주가 쥐고 있는 것이기 때문에 계약 갱신이 가능할지는 미지수입니다. 그럼에도 불구하고 최대한 상가 계약갱신요구권을 시도 해보고 싶은 경우에는 조금 더 전략적이고, 세부적인 대응이 필요한데요. 아래의 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

서울 강남 소재의 한 공유오피스. 2011년부터 이곳에서 영업을 시작한 임차인 Y씨는 총 10년 만기를 불과 3개월 남짓 앞두고 있었습니다. 이제 막 안정적으로 자리잡은 상황이었기에 Y씨는 최우선적으로는 조금 더 운영하기를 원했으나 건물주는 개인적인 목적으로 해당 목적물을 사용할 예정이라며 딱 잘라 거절했습니다.

너무나도 단호한 건물주의 태도에 결국 Y씨는 영업 가치를 회수하겠다고 밝히며 신규 계약을 위한 조건을 요구했으나, 건물 이용 시간을 제한하고, 임대료를 인상하겠다는 둥 현실적으로 무리한 조건을 제시하며 실질적으로 신규 계약이 진행될 수 없도록 유도했습니다.

결국 Y씨는 소송을 준비할 수밖에 없었고, 마지막 내용증명을 통해 임대인은 현재 Y씨의 재산권을 침해하고 있는 것이며, 지속적인 방해 행위로 인해 Y씨가 영업 가치를 회수할 수 없게 되었을 경우, 고액의 손해배상 책임이 있다는 점을 알렸습니다.

그제서야 잘못됨을 깨달은 건물주는 먼저 상가 계약갱신요구권을 5년 더 인정해주겠다고 밝히며 합의 의사를 전했고, 양측은 2021년 11월 11일, 재계약에 성공했습니다.

제대로, 잘 대응한 덕분에 임차인이 원했던 방향으로 합의가 잘 이루어진 사건입니다.

상가 임대차 관계는 계약을 체결하는 그 시점도 중요하지만, 계약 존속 중에도 중요하고, 계약이 끝난 이후에도 중요합니다. 어느 한 순간이라도 긴장을 늦출 수 없는데요. 각자가 처해진 위치나 입장, 상황이나 사정 등에 따라 주장할 수 있는 권리가 달라지고, 대응할 수 있는 방식이 달라지기 때문입니다.

상가 계약갱신요구권 혹은 권리금 회수와 관련한 분쟁은 임대차 분쟁의 거의 대부분을 차지할 정도로 임대차 관계자들 사이에서 흔한 문제지만, 해결 방법과 결과는 모두 각양각색입니다. 현재 본인이 처한 위치에서는 어떻게 대응하는 것이 가장 베스트인지, 어떤 결과를 도출해내는 것이 최선인지에 대해 전문가의 검토를 통해 판단해보시고, 가장한 신속하고 정확하게 대응하여 원하는 결과를 이뤄내시기 바랍니다.

안정적인 상태를 유지하는 것은 중요합니다. 

그것이 심리적이든, 경제적이든 거의 모든 방면으로

사람들은 안정을 찾기를 원하고,

그런 상태가 바탕이 되어야 어떤 일을 하더라도

최고의 효율을 낼 수 있는데요.

상가 임차인들에게 안정적으로 반드시 필요한 것은 무엇일까요?

바로 장기적인 계약기간을 보장받는 것입니다.

자영업을 시작할 때 초기 자본이 많이 드는데요. 

고액의 권리금을 지급해야하기도 하고,

인테리어 및 시설 투자비 등 만만치 않은 금전적 부담을 감수해야 합니다. 

그렇기 때문에 더더욱 장기간 영업을 하고자 하시는 분들이 많습니다.

다행히 상인들은 상가계약갱신요구권을 통해 

최대 10년까지 계약기간을 보장받을 수 있게 되었습니다.

단, 여기서 헷갈릴 수 있는 부분을 정리해보겠습니다. 

구법에 따르면 상가 세입자들은 최초 계약일로부터 5년간 갱신요구가 가능했고, 

2018년 10월 16일 법 개정을 통해 10년으로 연장되었습니다. 

그러나 이 세상 모든 상가가 현행법에 적용되는 것이 아닌데요.

그렇다면 내 점포가 5년인지? 10년이지? 어떻게 구분할까요?

2018년 10월 16일 (법 개정일 기준) 이후에 최초 계약 혹은 갱신한 임대차는

10년의 보호를 받을 수 있습니다. 

그 이전에 계약되었고, 갱신도 없었다면 5년에 해당하는 것입니다. 

예를 들어 최초 계약일이 2016년 12월 1일이고, 

이때 기간을 5년으로 체결한 경우라면 2021년 12월까지 

5년간 상가계약갱신요구권을 주장할 수 있는 것이고,

그 이후에 건물주는 명도를 통보할 수 있습니다. 

단, 2021년 12월에 건물주와 원만한 협의를 통해 재계약서를 작성했다면

법 개정일 이후 갱신된 사실을 확인할 수 있으니

2026년까지 10년의 기간을 주장할 수 있습니다.

네일샵 임차인 L씨의 경우를 예로 들어보겠습니다.

경기도 군포의 네일샵 임차인 L씨에게

건물주는 대뜸 해당 건물을 본인이 사용할 예정이니

비워달라며 명도를 통보했습니다.

L씨는 상가계약갱신요구권을 주장하는데 탈이 없도록

법률전문가의 자문을 구해 최대한 원만하게 해결하려 했습니다. 

그러나 건물주는 여기서 그치지 않고 명도소송을 제기하며 

정당한 이유는 없이 고집을 꺾지 않았습니다.

변론을 펼치는 과정에서 임차인 L씨 측에서는 

계약 갱신 사유가 남았고, 이에 따라 묵시적 갱신되면서

L씨는 10년간 상가계약갱신요구권을 보장받아야 한다는 

주장을 펼치며 점차 재판부를 설득시켜나갔습니다.

결과적으로 2021년 1월 14일 서울동부지방법원은 

명도소송에 대하여 건물주의 청구를 기각하며

사실상 임차인 L씨의 승소를 선고했습니다.

이외에도 계약의 기간이 보장되지 않는 상가는 

권리금도 회수하기 어려운 경우가 많습니다. 

그렇기 때문에 건물주로부터 정당하지 않은 사유로 근거로

전달받은 해지통보에는 적극적으로 대응하셔서

장사를 할 수 있는 최대 기간을 보장받고, 

추후 영업 가치도 확실하게 챙길 수 있도록 

선제적 대응에 총력을 기울여야 합니다.

지난 5월 16일, 대법원은 5년 이상 임차인도 권리금 보호 규정이 적용된다고 판단했습니다.

이번 대법원 판결로 보다 많은 임차인분들께서

권리금을 보호 받을 수 있을 것이라는 희망을 갖게 되셨을 것 같습니다.

대법원 판결의 당사자인 원고는 1심과 2심 모두에서 패소했는데요.

2심은 '계약갱신요구권의 입법취지와 권리금 회수 기회 보호등의 신설취지에 비추어

임차인이 전체 임대차기간이 5년을 초과해 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우

임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는다'고 판단했습니다.

이에 대법원은 1, 2심과 반대되는 판결을 내렸습니다.

'전체 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도

임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다'고 판시한 것 입니다.

권리금 보호조항이 신설되기 이전 세입자의 경우,

자신이 사업을 위해 투자한 비용이나 영업 활동의 결과로 형성된

지명도, 신용 등 경제적인 이익이 건물주의 계약갱신 거절에 의해

아무런 보호도 받지 못했습니다.

그 결과 임대인은 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자로부터

직접 권리금을 받거나 기존 세입자가 형성한 영업적 가치를

아무런 제한 없이 이용할 수 있었는데요.

반면, 세입자는 계속해서 장사를 하기 위해 새로운 곳을 구해

시설비를 다시 투자하고, 지명도 형성을 위해

상당한 기간 동안 영업손실을 입어왔던 것 입니다.

예를 들자면 일본 유명한 초밥집의 경우 100년 넘게 장사를 하는 곳도 있는데

우리나라는 대를 이어 오랫동안 장사 하는 가게가 드문 이유는 무엇일까요?

답은 법이 세입자가 장기간 장사할 수 있도록 제대로 보호해주지 못하기 때문입니다.

우리나라 상가건물임대차보호법은

계약갱신요구권을 최초 계약날부터 5년까지 행사할 수 있도록 했었는데요.

임차인이 사업 발전을 위해 공을 들이고 영업을 열심히 해 상권을 발전시켰어도

건물주가 5년이 다 되어서 나가달라고 하면 나가는 수밖에 없었습니다.

이는 젠트리피케이션을 막을 수 없었는데요.

(지난 2018년 10월 16일, 계약갱신요구권이 개정되어

이 날 이후 체결되는 신규 계약이나 갱신되는 계약은

10년까지 영업을 보장 받으실 수 있게 되었습니다.)

반면, OECD 국가들 대부분은 장기간의 임대를 유도하는 법제를

운영하고 있습니다. 상가임대차의 경우 9~15년 동안 혹은

무기한 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하고 있어

제도적으로 젠트리피케이션이 방지되는 것 입니다.

젠트리피케이션은 임차인이 장사를 잘해서 상권이 발전하고, 거리가 붐비기 시작하면

임대인이 임차인에게 높은 월세 인상을 요구하게 되고

이를 감당하지 못한 임차인은 결국 건물을 내주고 다른 곳으로 떠나게  되는 현상을 말합니다.

이러한 현상을 막고자 2015년 국회에서 상임법을 개정해 임차인의 권리금을

보호하는 조항을 마련하기도 했습니다.

하지만 일부 법원에서는 '별다른 근거 없이 5년이 경과해 재계약요구권이

없기 때문에 권리금 회수기회를 보호받지 못한다.'는 입법취지에 역행하는 판결을 내렸었습니다.

임차인의 영업적 가치를 보호하라는 법이 있음에도 불구하고 이러한 판결 때문에

임차인들이 패소했던 것 인데요. 실질적으로 권리금 회수를 보호받지 못했던 것 입니다.

대법원은 다시 한 번 권,리,금이 임차인의 정당한 권리라는 것을 확인해줬습니다.

이번 판결을 통해 임차인이 자신의 영업적 가치인 권리금을 임대인에게

빼앗긴 채 쫓겨나는 악순환이 근절되고, 임차인들이 임대공포에서 조금이라도 해방되길 기대해봅니다.

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2018년 6월, 궁중족발을 운영하던 임차인이 건물주에게 망치를 휘둘러 수차례 폭행한 사건이 일어나 국민들에게 충격을 가져다 줬습니다. 궁중족발을 개업해 운영해오던 임차인은 각고의 노력으로 사업을 번창시켰습니다. 그러나 2015년 12월, 건물을 인수한 건물주가 리모델링을 명목으로 일시 퇴거를 요구했고 재계약 조건으로 임대료를 4배나 올리며 내쫓아 이에 앙심을 품은 것 인데요.

궁중족발 사건으로 인해 계약갱신 요구권에 해당하는 임대차 기간인 5년은 상인들이 투자한 자금과 상권을 활성 시키기 위해 쏟은 노력을 회수하기엔 짧은 시간이라는 의견이 대두되기 시작하며, 갱신요구권이 개정되는데 큰 힘을 얻게 되었습니다.

세입자는 법으로 정해진 조항을 위법하지 않았다면 누구든지 재계약을 요구할 수 있습니다.

그렇다면, 임대인이 재계약 요구를 거절할 수 있는 "정당한 사유"는 무엇일까요?

주의하셔야 할 점은 재건축을 할 예정에 있는 건물주이시라면 세입자와 계약을 맺을 당시 그 사실을 알리고 기간, 날짜 등을 구체적으로 고시해야 한다는 것 입니다. 그렇기 때문에 세입자에게 미리 고시하지 않은 임대인 임의의 재건축 계획이라면 재계약 거절 사유로 인정되지 않습니다.

2018년 10월 16일, 계약갱신요구권 기간이 5년에서 10년으로 개정되었습니다. 임차인들을 보호 하기 위해 연장이 된 것인데요. 이로써 많은 상인분들이 안심하고 오랜 기간 사업을 하실 수 있게 되었습니다.

재계약 요구권이 개정이 되면서 많은 세입자분들이 자신도 이 요건에 해당하는지 궁금하신 분들의 문의가 참 많았었습니다.

- 2018년 10월 16일 이후로 체결되는 새로운 계약들은 모두 적용이 됩니다.

- 2018년 10월 16일 이전에 최초 계약을 체결한 경우라 하더라도 계약 만료가 개정일 이후라면 10년을 보장 받으실 수 있습니다.

ex) 2017년 2월, 최초 임대차계약을 맺은 A씨는 2년 계약을 체결했습니다. 이후, 19년 2월 계약 만료를 앞두고 자신이 개정된 계약갱신요구권의 보호를 받을 수 있는 범위인지 궁금해졌습니다. 과연 A씨는 10년 적용을 받을 수 있을까요?

답은 YES 입니다.  이 경우 이전 법인 5년 이내에도 해당되기 때문에 계약갱신 청구가 가능하고, 계약 만료 시점이 개정법 이후이기 때문에 10년 간 영업 기간을 보장 받으실 수 있습니다. 

만일 계약 갱신을 요구하는데 있어서 귀책 사유가 없으신데 건물주가 재계약을 거절한다면

법적인 도움을 받으셔야 합니다. 법은 자신이 보호 받을 권리를 적극적으로 주장하는 사람만을 보호해주기 때문입니다. 분쟁이 생기셨을 경우, 전문가의 법적인 판단을 통해 대응을 하시는 것이 좋습니다.

계약갱신의 경우, 각 임차인분들마다 상황이 다르기 때문에 여러가지 상황을 따져보아야 하기 때문입니다.