상가 계약갱신요구권 기간 무관, 세입자 권리금 보호

 

 

 

지난 5월 16일, 대법원은 5년 이상 임차인도 권리금 보호 규정이 적용된다고 판단했습니다.

이번 대법원 판결로 보다 많은 임차인분들께서

권리금을 보호 받을 수 있을 것이라는 희망을 갖게 되셨을 것 같습니다.

 

 

 

대법원 판결의 당사자인 원고는 1심과 2심 모두에서 패소했는데요.

2심은 '계약갱신요구권의 입법취지와 권리금 회수 기회 보호등의 신설취지에 비추어

임차인이 전체 임대차기간이 5년을 초과해 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우

임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는다'고 판단했습니다.

 

이에 대법원은 1, 2심과 반대되는 판결을 내렸습니다.

'전체 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도

임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다'고 판시한 것 입니다.

 

 

 

권리금 보호조항이 신설되기 이전 세입자의 경우,

자신이 사업을 위해 투자한 비용이나 영업 활동의 결과로 형성된

지명도, 신용 등 경제적인 이익이 건물주의 계약갱신 거절에 의해

아무런 보호도 받지 못했습니다.

 

그 결과 임대인은 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자로부터

직접 권리금을 받거나 기존 세입자가 형성한 영업적 가치를

아무런 제한 없이 이용할 수 있었는데요.

 

 

 

반면, 세입자는 계속해서 장사를 하기 위해 새로운 곳을 구해

시설비를 다시 투자하고, 지명도 형성을 위해

상당한 기간 동안 영업손실을 입어왔던 것 입니다.

 

예를 들자면 일본 유명한 초밥집의 경우 100년 넘게 장사를 하는 곳도 있는데

우리나라는 대를 이어 오랫동안 장사 하는 가게가 드문 이유는 무엇일까요?

 

답은 법이 세입자가 장기간 장사할 수 있도록 제대로 보호해주지 못하기 때문입니다.

 

 

 

우리나라 상가건물임대차보호법은

계약갱신요구권을 최초 계약날부터 5년까지 행사할 수 있도록 했었는데요.

 

임차인이 사업 발전을 위해 공을 들이고 영업을 열심히 해 상권을 발전시켰어도

건물주가 5년이 다 되어서 나가달라고 하면 나가는 수밖에 없었습니다.

 

이는 젠트리피케이션을 막을 수 없었는데요.

 

(지난 2018년 10월 16일, 계약갱신요구권이 개정되어

이 날 이후 체결되는 신규 계약이나 갱신되는 계약은

10년까지 영업을 보장 받으실 수 있게 되었습니다.)

 

 

 

반면, OECD 국가들 대부분은 장기간의 임대를 유도하는 법제를

운영하고 있습니다. 상가임대차의 경우 9~15년 동안 혹은

무기한 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하고 있어

제도적으로 젠트리피케이션이 방지되는 것 입니다.

 

젠트리피케이션은 임차인이 장사를 잘해서 상권이 발전하고, 거리가 붐비기 시작하면

임대인이 임차인에게 높은 월세 인상을 요구하게 되고

이를 감당하지 못한 임차인은 결국 건물을 내주고 다른 곳으로 떠나게  되는 현상을 말합니다.

 

이러한 현상을 막고자 2015년 국회에서 상임법을 개정해 임차인의 권리금을

보호하는 조항을 마련하기도 했습니다.

 

 

 

하지만 일부 법원에서는 '별다른 근거 없이 5년이 경과해 재계약요구권이

없기 때문에 권리금 회수기회를 보호받지 못한다.'는 입법취지에 역행하는 판결을 내렸었습니다.

 

임차인의 영업적 가치를 보호하라는 법이 있음에도 불구하고 이러한 판결 때문에

임차인들이 패소했던 것 인데요. 실질적으로 권리금 회수를 보호받지 못했던 것 입니다.

 

대법원은 다시 한 번 권,리,금이 임차인의 정당한 권리라는 것을 확인해줬습니다.

이번 판결을 통해 임차인이 자신의 영업적 가치인 권리금을 임대인에게

빼앗긴 채 쫓겨나는 악순환이 근절되고, 임차인들이 임대공포에서 조금이라도 해방되길 기대해봅니다.

 

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