월세 미납 법적 조치, 진행 절차는?

경기 침체로 인해 임대료를 지불하는 데 있어 어려움이 있으실 수도 있습니다.

이는 임차인에게도 힘든 상황이지만, 임대인에게도 난감한 상황인데요.

 

 

임대인 분들도 자신의 재산인 건물을 임대해 주는 대가로

임대료를 받는 것이기에 월세 연체가 계속 된다면 금전적인 피해가 지속되는 것 입니다.

 

이렇게 월세 미납이 계속 된다면 임대인이 취할 수 있는 조치는 무엇일까요?

 

상가임대차보호법 제10조(계약갱신요구권)

①임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우

임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 단, 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1호 임차인이 3기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

 

제 10조의 8(차임연체와 해지)

차임연체액이 3기 차임액에 달하는 때 임대인은 계약 해지를 할 수 있다.

 

임차인이 3기 이상 연체한 사실이 있다면,

계약갱신요구 또는 권리금 회수 기회를 보호 받을 수 없습니다.

 

또한, 한 시점에서 봤을 때 밀린 차임액이 3기에 달할때 경우

임대인은 계약 해지를 할 수 있습니다.

 

 

이렇게 3기 이상 연체를 해서 계약해지를 통보하셨거나, 갱신을 하지 않겠다고 했는데

임차인 측에서 막무가내로 나가지 않는다고 주장할 경우

임대인 측은 명도소송을 통해 상가를 돌려받으실 수 있습니다.

 

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본 사무소에서 진행한 사례를 함께 보시겠습니다.

 

의뢰인 : 임대인 S씨

계약기간 : 3년 이상

 

 

 

2013년부터 서울시 소재 본인 소유 건물을 임차인 K씨에게 임대해준 임대인 S씨.

 

계약을 계속해서 지속해오다가 2016년 7월, 임대인 S씨는 임차인과 재계약을 체결했습니다.

하지만 재계약 이후 임차인 측은 월세를 내지 않았고, 16년 11월까지 총 4개월의 월차임이 미납 되었습니다.

 

 

 

임대인 S씨는 내용증명을 통해 임차인의 의무인 임대료 지급을 해달라고 자신의입장을 통보했는데요.

그러나 임차인 K씨는 아무 대응 없이 계속해서 무시로 일관했으며, 임대료도 지급하지 않았습니다.

 

 

 

결국 임대인 S씨는 법적조치를 통해 자신의 권리를 주장하기로 결정했습니다.

S씨의 법률 대리인으로 선임된 본 사무소는 명도소송을 제기하기 앞서

부동산점유이전금지가처분 신청을 진행했습니다.

 

명도소송에서 승소하면 판결문을 근거로 강제집행을 집행할 수 있는데요.

만일 이때 상가를 점유하고 있는 사람이 바뀌었다면 해당 판결문은 효력이 없습니다.

 

따라서 가처분 신청을 통해 채무자가 제3자에게 점유를 이전하거나,

명의를 변경하지 못하도록 하는 것 입니다.

 

 

이후 본 사무소는 명도소송을 제기해 임차인 K씨가

임차인의 의무를 지지 않았음을 강력히 주장했습니다.

 

또한, 임차인 K씨가 월 차임 5개월 치를 미납했기 때문에 본 계약은 해지 되었고,

연체된 금액은 보증금에서 공제한다는 내용을 포함했습니다.

 

이에 임차인 K씨는 상가의 누수 때문에 월세를 내지 않은 것이라고 주장했는데요.

분쟁 초기부터 소송을 염두해두고 준비해온 본 사무소는

임차인 K씨의 주장에 반박하며 재판을 의뢰인에게 유리하게 이끌었습니다.

 

 

 

2017년 5월 서울동부지방법원, 임대인 S씨 승소판결!

 

 

 

재판에서 승소한 S씨는 판결문을 근거로 강제집행을 이행했고,

보증금에서 공제하고도 미납된 연체 차임은 유체동산가압류 신청을 통해 받을 수 있었습니다.

 

임차인에게 귀책사유가 있어 진행된 소송이었음에도

임차인 측에서 상가 누수를 이유로 들어 주장해

치열하게 진행된 사건이었습니다.

 

이처럼 어떤 상황에서 무슨 문제가 발생할지 모르기 때문에

전문가를 통해서 철저히 준비하셔야 피해를 줄이실 수 있습니다.