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상가임대차보호법에 따라 임차인은 계약종료 6개월 전부터 만기일까지 영업적 가치에 대해 금전적으로 보상받을 수 있습니다. 해당 권리를 주장하기 위한 절차로는 상가 양도양수를 받을 적임자를 찾아 권리금 계약서를 작성한 후 건물주에게 주선하며 보증금과 차임을 지급할 자력이 있는지 등 본인이 알고 있는 정보에 대해 적극적으로 전달해야 합니다. 임대인에게 임차인 선정의 권리가 있기 때문입니다. 이후 건물주가 신규임차인과 임대차계약을 체결해준다면 영업 가치를 회수하기 위한 일련의 절차가 마무리 된 것입니다.

이때 건물주가 본인 사용이나, 사전에 고지되지 않은 재건축, 현저히 고액의 임대료 조건 요구 등으로 신규임대차계약이 불발되었다면, 손해배상청구소송을 통해 재판부의 엄격하고 정확한 판결을 받아 볼 수 있습니다. 그러나 임차인도 이 과정에서 법률적 요건을 충족하고, 적극적인 주선행위 등을 보여야 한다는 점에 신규임차인을 구하는 것은 영업적 가치를 회수하기 위해 굉장히 중요한 단계로 보여지는데요. 간혹, 건물주가 어느 누구를 데려와도 계약을 체결해 줄 수 없다고 명시적으로 표현하거나, 이미 좁은 지역 사회에 재건축 소문이 나서 새로 들어올 사람을 구할 수 없는 경우라면 아무런 대응도 해보지 못하고, 양도양수계약서를 체결하지 않았으니 포기하는 방법밖에 없는 걸까요?

그렇지는 않습니다. 건물주가 명시적이고 확정적으로 거절 의사를 표하여 신규임차인을 주선조차 못한 경우 혹은 권리금 계약서를 작성조차 하지 못한 경우라면, 신규임차인이 없는 상황에서도 손해배상청구가 가능합니다. 다만, 소송에서는 청구하는 당사자에게 모든 입증 책임이 있기에 건물주가 얼마나 '확정적'으로 거절의사를 표했는지 확실하고 명확하게 확인하고 입증할 수 있어야 합니다.

대구에서 2014년부터 음식점 운영을 시작한 임차인 Y씨는 매매계약으로 인해 새로 바뀐 건물주가 재건축 후 직접 사용을 이유로 해지통보를 하면서 평탄하던 영업이 불안정해지기 시작했습니다. 건물주는 곧바로 명도소송을 제기하며 Y씨를 내보내기 위한 법적 절차를 준비하기 시작했습니다.

Y씨는 신규임차인을 찾을 새도 없이 법정공방은 시작되었고, 손해배상소송을 반소제기하여 권리 주장을 위해 적극적으로 나섰습니다. 변론을 펼치는 과정에서 재건축 예정을 알았다면 고액의 권리금 계약서에 동의하고 해당 상가를 인수하지 않았을 것이라는 점, 해지통보 직후 명도소송이 진행되어 현실적으로 신규임차인을 찾을 수 없었던 점 등을 근거로 주장을 펼쳤습니다.

건물주의 반발이 심한 상황이라 쉽지 않은 과정이었으나 결론적으로 대구지방법원은 2021년 7월 20일, 손해배상청구소송에서 임차인 Y씨의 승소를 선고했습니다. 선고 결과에 따라 건물주는 7,000만원 배상 책임을 지게 되었습니다. "철거 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우라고 인정할 증거가 없고, 건물주의 행위는 권리금 회수 방해에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 피고(건물주)는 원고(임차인 Y씨)에게 손해배상 책임이 있다."라는 취지의 판결을 내렸습니다.

위의 사례에서는 다행히 권리금 계약서를 작성하지 못했으나 이후 대처 과정이나, 소 제기 전 준비 단계가 법률적으로 미흡함이 없고, 설득력이 부족한 부분이 없도록 전력을 다했기 때문에 좋은 결과로 마무리 될 수 있었습니다. 영업적 가치는 법적으로 인정하는 임차인의 몫이자, 재산권이지만 여전히 이와 관련한 분쟁은 이곳저곳에서 발생하고 있으며 상식적으로 억울한 상황임에도 불구하고 제대로 대처하지 못해 패소하는 사례도 종종 만나 볼 수 있습니다.

이와 비슷한 상황에 처해있거나, 분쟁이 예상되는 상황이라면 최대한 빠른 법률 검토를 받아보신 뒤 차근차근 하나씩 복잡하게 얽혀 있는 분쟁의 실타래를 풀어나가시기 바랍니다.

권리금 계약서 문제없이 진행하려면!

우리나라의 창업률은 상승하는 추세였다가

코로나19의 여파가 생각보다 오래 지속되면서부터

오히려 폐업률이 올라가는 요즘입니다.

영업을 지속하기가 어려워 몇 십년간을

피와 땀을 흘려 가꾼 점포를 제3자에게 넘기기도 하고,

더 심한 경우 아예 인수할 적자를 찾지 못해

그동안 쌓은 영업 가치를 포기하고

빈손으로 나가는 경우도 허다합니다.

그러나 임차인들은 최악의 상황만을 생각하고

아무런 준비나 대처를 시작하지 않고 손 놓고 있기에는 이릅니다.

아래의 내용을 충분히 숙지하시어 최대한 피해 없이

영업을 잘 마무리 할 수 있는 방향을 찾아야 합니다.

우선, 권리금 계약서 작성하는 과정에서부터

문제없이 진행하기 위해서는 적법한 절차와 과정에

대해서 알아보도록 하겠습니다.

가장 먼저, 법적으로 보호받는 기간을 확실하게

파악해 볼 필요가 있겠는데요.

만기일 6개월 전부터 만료 시점까지입니다.

이때, 점포 인수를 원하는 사람을 찾아 양도양수계약을 체결하고,

임대인에게 본인이 알고 있는 신규임차인에 대한

정보를 제공하며 신규임대차계약을 요청하시면 됩니다.

단, 차임지급의무 등을 성실하게 이행하지 않은 이들은

정당하게 권리를 위한 목소리를 낼 수 없으니

이 점 유의하시기 바랍니다.

영업 가치를 회수하기 위해서는 위에서

알아본 바와 같이 권리금 계약서를 작성하는 것이

끝이 아닙니다. 시작입니다.

임차인에게 영업적 가치 회수 기회를

보호받을 권리가 존재하듯이

임대인에게는 상가 세입자를 선정할 수 있는

권리가 존재하기 때문입니다.

권리를 주장할 수 있는 자격도 충분하고,

적법한 절차에도 따랐지만 건물주가 정당하지 않은 이유로

이를 거절하면 빈손으로 퇴거하는 수밖에 없을까요?

그렇지 않습니다.

‘내가 직접 사용할 예정이다.’,

‘특약사항에 영업 가치 주장하지 않기로 기재했다.’,

‘상가가 매매되었다.’ 등은 타당한 사유라고 볼 수 없습니다.

만일 위와 같은 사유로 권리 회수에 문제가 생긴 임차인이라면

손해배상소송을 통해 임대인에게 책임을 물을 수 있습니다.

실제로 서울 종로의 한 상가 임차인 P씨는

아낌없는 투자를 통해 쥬얼리샵 운영을 이어왔습니다.

그러나 5년의 만기 계약을 몇 개월 앞둔 시점

건물주는 조만간 상가가 매매될 예정이니

재계약은 불가능하다는 통보를 전했습니다.

몹시 당황한 P씨는 상가 분쟁 전문가를 찾아갔습니다.

이후 절차에 따라 신규임차인을 찾아

권리금 계약서를 체결하고 건물주에게 주선했지만,

여전히 임대인의 주장은 변함이 없었습니다.

결국 P씨는 소송을 통해 어느 측의 의견이 옳은지

판단 받아보기로 결심하게 되면서

억울한 피해가 발생한 점에 대해

적극적으로 소명해나가기 시작했습니다.

결국 서울중앙지방법원은 2020년 11월 2일,

임차인 P씨의 승소를 선고하며,

“건물주는 정당한 사유 없이 임차인이 주선한

신규임차인이 되려는 자와 계약 체결을 거절하여

임차인이 권리금 지급받는 것을 방해했다.

약 3,300만원을 지급하라.”는 판시 이유를 밝혔습니다.

과거에는 이처럼 부당하게 권리를 빼앗기고

박탈당하는 일이 부지기수였지만,

2015년 5월에 임차인의 영업 가치 보호를 위한 법이

제정되면서 엄격하게 권리금 보호를 위해

규제하고 있음에도 불구하고

여전히 수많은 임차인들이 미흡한 대처로 인하여

이와 관련한 분쟁으로 고통 받고 있습니다.

제때 올바르게 권리를 주장하지 않으면

피땀 흘려 가꾼 점포에서

빈손으로 쫓겨날 수도 있습니다.

전문가의 도움을 받아 초기대응에 집중하시기 바랍니다.

권리금 계약서 특약 필수사항은 어떻게 작성해야할까요?

상가 임대차보호법 제 10조의4에 따라 영세상인들에게 주어진 권리이며
계약종료 6개월 전부터 신규임차인과의 합의를 통해 보장받을 수 있습니다.

사업을 접는 사람(양도인)은 기존에 영업을 진행하며 쌓아온

자신만의 노하우와 고객, 협력업체 등을 금전적 가치로의 환산을 통해 보상받을 수 있고,

인수하려는 사람(양수인) 입장에서는 신규로 사업을 시작해

모든 위험요소를 감수하는 것 보다

권리금 지불을 통해 안정적 기반이 갖춰진 사업을 이어받는 것이

합리적이기에 계약 체결에 나서는 것입니다.

하지만 이 권리금 계약서에는 양도‧양수인‧금액 이외에도 추가로 작성할 수 있는데,

만약 상호간 합의사항이 있다면 권리금 계약서 특약 부분으로 추가 기재할 수 있습니다.

여기서 참고할 점은 임대료 상승에 관한 부분을 명시해야 한다는 점입니다.

보통 N% 이상 인상될 수 있음을 알려

차후 발생할 수 있는 법리적 다툼을 방지할 수 있습니다.

하지만 수많은 자영업자들이

권리금 계약서 특약 상 기재된 법률에 대해 잘 이해하지 못해 어려움을 겪고 있는데요,

권리금 계약서는 양측의 재산권과 직결되는 이해관계가 얽혀있기 때문에

법률 전문가의 도움을 받는 것이 차후 분쟁을 예방하는데 도움이 될 것입니다.

다음은 본 사무소가 진행한 사례입니다.

2005년 충북의 한 약사A씨는 상가를 임차해 10년 이상 사업을 유지하였으나

2018년 12월 건물주 B씨는 자신이 운영한다는 이유로

임대차 계약종료 및 퇴거를 요청했습니다.

(퇴거를 받아들일 경우 합의금 5,000만원 지급)

부당함을 느낀 A씨는 정당한 권리금 회수 절차를 진행하기 위해

신규임차인을 구해 주선했으나, 건물주는 거절했습니다.

이에 본 사무소는 법적 근거를 바탕으로 이는 민사상 손해배상 책임이 있음을 강조했으며,

이에 부담을 느낀 건물주는 결국 적정권리금 4억 원을 전액 지급하는 조건으로

약국을 인수하겠다고 요청했고 약사 A씨가 받아들여 권리금 회수에 성공했습니다.

이 사건의 성공적 결과는 분쟁 발생 즉시 의뢰인 측이 본 사무소에 도움을 요청했고,

상황에 대한 면밀한 검토 끝에 권리금 계약을 진행했기에 가능했습니다.

많은 자영업자들이 불합리한 조건임을 인지했음에도 불구하고

건물주의 요청이라는 이유로 이를 그대로 받아들여 동의하는 경우가 많은데요,

어려움을 겪고 계신다면 법률 전문가를 찾아 합당한 권리를 지키는데 도움을 받으시길 제안합니다.

http://sanggalawyer.com/?p=26615

10년 이상 오랜 기간 장사를 하고 있던 중,

상가 건물주로부터 만료 시 연장할 수 없고 건물을 명도해달라는 통보를 들었다면 어떻게 해야 할까요?

그냥 그대로 건물을 인도해주고 나와야 하는 것일까요?

- 상임법에 따라 계약 갱신을 요구할 수는 없지만, 귀책 사유가 없다면

권리금 회수 기회를 보장 받으실 수 있습니다.

장사를 하면서 쌓아온 유무형적 가치인 권리금을 새로운 임차인을 구하는 방식으로 회수하는 것인데요.

상임법 제 10조의 4(권리금회수 기회 보호)라는 이름으로 보장을 하고 있습니다.

만료 6개월 전부터 계약 종료 시까지 권리금을 회수할 수 있고,

건물주는 정당한 이유 없이 이를 거절할 수 없는데요.

만일 임대인이 정당한 이유 없이 새로운 임차인과의 임대차 계약을 거절하는 경우엔,

건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 통해 권리금 상당액을 배상 받을 수 있습니다.

건물주가 정당한 사유 없이 새로운 세입자와 임대차 계약 체결하는 것을

거절하는 것은 명백한 '방해행위'로 판단된다는 것은 많이들 알고 계실 것 같습니다.

여기서 주의해야 할 점은 바로 임차인의 '올바른 주선행위' 입니다.

실제 재판에서 임차인이 신규 임차인을 임대인에게 주선해주는 행위를

제대로 하지 못해 패소한 사례가 적지 않기 때문에 정확히 알고 계셔야 합니다.

1. 주선행위는 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 해야 한다.

- 전주지방법원(2016가단6479)은 만료 3개월 전(구법 기준) 이전 시점에 한 행위는

유효하지 않다고 판단했습니다.

2. 임대인에게 보내는 권리금 계약서는 충분한 정보와 사실을 담아야 한다.

- 수원지방법원 안양지원(2015가합103857)은 계약서 내용만으로 신규 임차인이 실존 인물인지,

실제 계약이 체결 됐는지 확인할 수 없다는 이유로 방해행위가 없었다고 판단했습니다.

3. 신규 세입자의 신용도 및 자산을 임대인에게 알려야 한다.

- 서울동부지방법원(2015가합110100)은 이러한 사실은 중요한 사실이므로

이를 알리지 않은 것은 주선행위를 다 하지 않은 것으로 판단했습니다.

4. 임대인과 새로운 임차인의 만남을 주선해야 한다.

신규 세입자와 만나겠다고 했음에도 만남이나 교섭이 제대로 이뤄지지 않아

건물주가 계약을 거절한 경우 방해행위가 없었다고 판단했습니다(서울중앙지방법원 2016나65970).

이처럼 단순히 양도양수 계약을 맺고, 그 계약서를 임대인에게 보여준다고 해서

주선행위가 이뤄졌다고 판단해서는 안됩니다.

권.리.금을 회수하기 위해서는 정확한 내용을 계약서에 작성 해야하고, 신규임차인의 신용도 및 자산상황을 전달, 신규임차인과 임대인 사이에 계약이 체결되도록 적극적으로 교섭행위를 하는 등

원만한 신규 계약 체결을 위해 노력했다는 점이 입증되어야 합니다.

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