임차인 임대인 개념부터 권리까지

 

 

누군가에게 아주 당연한 개념이 또 다른 누군가에게는 충분히 헷갈리고 어려울 수 있습니다. 세상에 당연한 것은 없기 때문입니다. 혹여 상가 임대차 관계에 있는 당사자라고 할지라도 제대로 개념을 정리해본 적이 없거나, 따로 관련 내용에 대한 지식을 습득할 기회가 없었다면 사실 임차인 임대인 개념부터 혼동을 느낄 수 있습니다. 오늘 이와 관련한 내용을 1부터 10까지 정리해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

우선, 임차인은 타인의 건물을 빌려 장사를 하는 사람입니다. 즉, 월세를 내는 입장에 있는 사람입니다. 그렇다면 임대인은 건물을 빌려주는 사람이자, 세를 받는 사람입니다. 양자 간의 합의를 통해 계약서를 작성하고, 임대차관계를 체결되면 양측은 법률적으로 일정한 의무와 권리를 부여받게 됩니다. 당연히, 의무를 해태한다면 추후 권리 주장은 어려울 수도 있다는 점을 유념하셔야 합니다.

 

 

 

 

세입자 즉 상인들은 계약갱신 및 권리금 회수 기회 등을 보호받게 됩니다. 다만, 모든 상가가 동일한 조건 하에 계약된 것이 아니기 때문에 자세한 내용은 아래 설명을 참고해보시기 바랍니다. 임차인 임대인 모두 제대로 알고 있어야 서로의 권리를 침해하거나, 법에 위반되는 행위를 하지 않고 양자 간에 발생할 수 있는 분쟁을 최소화 할 수 있습니다.

 

우선, 장사를 하는 이들에게 가장 중요한 것 중 하나는 당연히 계약입니다. 적당한 계약기간이 보장되지 않으면 사실상 가게의 인테리어나 시설물 등에 마음껏 투자하기가 불안하고, 기본적으로 영업권을 보장받지 못하기 때문입니다. 법에서는 2018년 10월 16일 이후 최초 혹은 갱신된 임대차에 한해 처음 계약일로부터 10년간 갱신을 요청할 수 있다고 규정해두었습니다. 그 이전에 체결된 임대차에 관해서는 총 5년간 연장을 요구할 수 있습니다. 계약 및 재계약 시점을 명확하게 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

두 번째는 권리금입니다. 갱신요구권이 모두 소멸하여 점포를 이동하거나, 개인적인 이유 혹은 기타 다른 이유들로 계약 종료를 결정했을 때 그 동안 영업을 하면서 쌓은 영업적 가치를 회수할 수 있어야 합니다. 그러나 이 과정에서 임차인 임대인 사이에서 갈등이 발생할 위험이 있습니다. 상인들은 계약만기 전 6개월의 기간 동안 가게를 인수할 적자를 찾아 건물주에게 주선하여 신규임대차계약이 체결되는 과정을 거쳐 영업적 가치를 회수할 수 있는 것인데, 중간에서 임대인이 이에 대해 협조하지 않고 훼방을 놓게 되면 상당한 금전적인 피해가 발생하기 때문입니다. 여기서 훼방이라고 볼 수 있는 태도는 재건축을 이유로 영업가치에 대한 보상 없이 명도하는 것, 건무주가 직접 사용할 예정이라고 통보하는 것 등이 있습니다.

 

 

 

 

실제로 경기도 성남의 한 상가 임차인 M씨는 이와 비슷한 일을 겪었습니다. 약 9년의 시간 동안 별 탈 없이 음식점을 운영했었는데 건물주는 대뜸 재건축이야기를 꺼내며 혹여나 상가 철거가 이루어지더라도 기존 임차인에게 입주우선권을 주겠다는 말로 M씨를 안심시켰습니다. 오랫동안 연을 이어오던 건물주 측 계획에 최대한 협조하기 위해서 M씨는 약속했던 기간보다 더 일찍 상가를 반환했습니다. 그러나 건물 신축 이후 건물주는 아무런 액션을 취하지 않았고, 심지어는 해당 상가에 “임대문의” 포스터를 붙여놓기까지 했습니다. 불안한 마음이 들었던 M씨는 즉시 상가 분쟁 전문가를 찾아갑니다.

 

M씨 측 대리인은 내용증명을 통해 재입점을 위한 절차를 밟고자 했지만, 건물주는 임차인 임대인이 약속했을 때 임대조건이 맞을 시 입점하기로 했던 것이지 무조건적인 재입점을 허가한 것은 아니라는 사실과는 다른 주장을 펼쳤습니다. 결국 모든 권리를 잃을 위기 앞에 M씨는 상가 소지주를 상대로 손해배상청구 소송을 제기했습니다.

 

 

 

 

끝까지 잘못된 주장을 철회하지 않고 고집을 꺾지 않는 임대인으로 인해 상황이 마무리되기 까지 쉽지 않은 시간들이었지만, 결국 2020년 12월 3일 서울중앙지방법원의 화해권고결정을 통해 피고(건물주) 원고(임차인)에게 2,000만원을 지급하라는 결정이 내려졌습니다.

 

이외에도 ‘갱신요구권이 없으니 영업 가치도 주장할 수 없다.’, ‘특약으로 권리금 주장하지 않기로 약속했으니 조건 없이 명도하라’ 와 같은 상가 소지주 측의 주장은 정당한 이유가 될 수 없습니다. 이와 비슷한 사례로 임차인 임대인 간의 깊은 갈등을 겪고 계시다면 법률 전문가의 전문 검토를 받아보시기 바랍니다.